安徽房地产估价师理论与方法估价报告含义模拟试题文档格式.docx
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市场行情变化不定
供需变化引起价格变化
房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
房地产价格的影响因素影响程度不同
4、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低,不适宜采用在天然地基上作浅基础
时,宜采用。
.
条形基础
独立基础
箱形基础
桩基础
5、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格.通过市场调研,获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示.采用平均发展速度趋势法估计,该宗房地产2008年的价格为。
17580元/川
14520元/卅
11430元/卅
23700元/卅
6、考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有__。
A.更长的经济寿命
B•更显著的各异性
C.更强的适应性
D•更专业的物业管理
7、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的,可以申请批准,办理征地手续。
A:
分县
B:
向县级以上人民政府
C:
向住房和城乡建设部
D:
向省级人民政府
8、
房地产估价的假设开发法,下述说法中,__并不正确。
A.
包含求在建工程的公式
B.
包含求熟地价值的公式
C.
包含求毛地价值的公式
D.
9、
不包含求旧房价值的公式
下列关于房地产估价原则的表述中,错误的是。
独立、客观、公正原则属于普适性原则
合法原则属于一般性原则
最高最佳使用原则属于技术性原则
谨慎原则属于一般性原则
10、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的.【2003年考题】
有用性、稀缺性、有效需求
供给、需求、利用状况
权利、租金、利率
价值、使用价值、供求
11、下列关于坡屋顶顶棚上的空间,说法错误的是
坡屋顶顶棚上的空间叫开顶
坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶
如利用这个空间作为使用房间时,叫做阁楼
在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温
作为债权的担保。
__、贷款质押是借款人以12.
A•第三方保证人以自身的财产
B.财产
C.不动产
D.动产或权力
13、任何单位和个人需要拆除房屋,必须持有国家规定的批准文件等,向房屋拆迁主管部门提出申请,经批准并发给房屋拆迁许可证后,方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。
国务院
省级人民政府
市级人民政府
乡级人民政府
14、关于房地产市场,下列说法不正确的是。
房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别
B:
房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前的房地产交易活动
虽然土地和地上建筑物不能移动,但可以被某个人或单位拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成
借款合同
15、下列四个选项中,说法不正确的一项是__。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的,可视为同一抵押物
B.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
C.以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押
.以一宗房地产分割抵押的,首次抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余D.额部分可以再次抵押,但不得超出其余额部分
16、在房地产定价方法中,名牌策略属于__。
A•成本加成定价法
B•目标定价法
C•认知价值定价法
D•领导定价法
17、下列不属于房地产结合物的是__。
A•管理人
B.实物
C.权益
D.区位
18、在房地产周期循环周期过程中,空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
(2005年试题)
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
19、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价,已知该住宅楼土建工程直接费为800元/,间接费率为12%,房屋设备安装工程直接费为300元/,其中人工费为80元/,间接费率为60%,则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。
144
276
324
1244
20、某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为:
第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元,年均价格上涨率为5%,该项目建设期间涨价预备费为。
1270.975
3600
3800
4806
21、同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,说法不正确的是。
抵押权已登记的,顺序不同的,按照债权比例清偿
抵押权已登记的,顺序相同的,按照债权比例清偿
抵押权已登记的先于未登记的受偿
抵押权未登记的,按照债权比例清偿
22、某宗房地产每年净收益为30万元,使用期限为20年,建筑物价值为180万元,建筑物资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的价值为()万元。
A.225.35
B.216.75
C.230.25
D.245.45
23、在房地产权利中,属于用益物权的是
自物权
划拨土地使用权
:
抵押权C.
租赁权
24、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/卅•若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于.【2006年考题】
3816元/川
3899元/川
4087元/卅
4920元/卅
25、风险对房地产投资者行为的第一个影响,就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的()。
A•投资规划
B•投资回收期
C.投资方向
D.投资收益水平
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、反映企业长期偿债能力的指标是__。
A.流动比率
B.速动比率
C.资产负债率
D.存货周转率
2、某宗地的面积为1000m2:
采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,贝U采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
3、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式,则__。
A•必须经房屋拆迁管理部门同意
B.前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C.实行“一裁终局制”
D•只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的,仲裁委员会不予受理
E•对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的,人民法院不予受理
4、金融是指货币资金的融通,其中融通的主要对象是。
财产
信用
货币资金
货币
实物
5、收益性物业的经营费用不包括__。
A•人员工资及办公费用
B•保持物业正常运转的成本,为租客提供服务的费用
C.保险费、房产税和法律费用等
D.抵押贷款还本付息费用
6、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件,表述正确的是。
不同的建设用地的地形条件,对建设规划布局、道路的定向等,均会产生一定程度的影响
建设用地范围內各种地基的承载能力,对工程建设的经济性,影响不大
冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽
冲沟切割用地,使之支离破碎,对土地的使用十分不利
工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上,将是十分危险的
7、下列各项中,用以反映项目清偿能力的指标有__。
A•利息备付率
B•偿债备付率
C•内部收益率
D.资产负债率
E•速动比率
8、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。
则该地块总价为—万元。
A.98
B.52
C.54
D.103
9、下列关于边际收益递减规律,表述正确的是。
边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律
是指在技术水平不变的条件下,若其他要素固定不变,而不断增加某种可变要素的投入,开始会使总产量递增
当要素增加到一定限度后,虽然总产量继续增加,但增加的产量逐渐递减
超过了一定界限继续增加可变要素的投入,将使总产量减少
即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段
10、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;
而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。
若改为直接比较判定,将出现__的情形。
7%
.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高A.
B•可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低7%
C•可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D•可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
11、某宗房地产,已知建筑物的重置价格为每平方米1000元,成新率为70%,
房地产年净收益为每平方米140元,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为—元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
12、在测算资本金融资成本时,其资金占用费是按__计算的。
A•综合利率
B•贷款利率
C.折现率
D.机会成本
13、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。
它的主要还款来源是__。
A.房地产销售收入
B.土地
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