某房地产项目住宅调研报告文档格式.docx

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（五）光谷片区典型楼盘户型分析……34

（六）区域市场畅销户型、面积分析……45

（七）武汉市热销板式高层及点式高层……49

（八）各楼盘设计亮点和市场接受度……54

2、2004-2005年光谷在售楼盘销售情况走势分析……65

三、2002-2005年二手房交易数据分析……65

一、汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征

1、汉口区域住宅发展特征

要点：

产品特征：

中心区域住宅以高层住宅、高档公寓为主，城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：

汉口城区商品住宅总体价格水平在3000元/平方米以上，均价在3000元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：

全市商品房销售项目中，汉口区域占了46%。

汉口区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：

公务员，商人，公司职员，企业老总，外来人员等。

产品定位：

中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。

文化诉求特征：

浓厚的商业、娱乐都市文化特征。

１、概述

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业发展的主要特质。

从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档楼盘的主要聚集区域，同时也成为优势地产竟相博弈之地。

总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都逐渐趋向于中高端。

2005年，由于政府加大对经济适用房的建设规模。

与2004年相比，增加了35.91万平方米，这将缓解中低档楼盘放量偏少的结构性矛盾，预计今后一段时间，汉口房价涨幅将逐步趋于稳定。

目前，汉口中心区域住宅仍以高层住房、高档公寓为主。

值得关注的是，由于2004年住宅投资较热，以酒店式公寓、产权式酒店为主的投资型物业不断涌现。

目前在国家宏观调控措施之下，对该类物业将形成一定冲击。

该类物业的成交价格及销售进度已逐步放缓。

２、区域住宅特征

汉口区目前由江汉区、江岸区、硚口区、东西湖区四个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

（一）汉口中心城区

汉口中心城区主要包括永清片、沿江片、新华路—建设大道片。

1、永清片区住宅特征分析

永清片区，城市功能定位在市级文化区、商贸办公区、宾馆商务区和综合生活区4个区域。

总体来看,2004年永清片区楼盘价格受旧城改造和汉口江滩建设的推动,呈现出快速的房价上涨阶段，有的楼盘同期涨幅达到一千元/平方米左右。

而且由于中心城区用地有限,除滨江苑三期、统建大江园北苑形成小区（以小高层为主）外，此片区楼盘多以小高层、高层为主。

目前,永清片区楼盘从总体上看,有以下特点：

其一，地处中心城区，平均房价在整个武汉市来讲居首位。

其二，户型开发逐步走大。

其三，反映小区拥挤程度的容积率指标普遍较高。

此片区楼盘的优势在于：

交通便捷，生活设施完备。

优秀的教育资源是本区域楼盘销售的一大动因。

此片区楼盘的不足在于：

市场对于市中心区超大豪宅的接受程度尚有待考验。

单价高且没有完善的小区环境，仅依托周围的已成型的市政建设,如占地面积小，大部分高层建筑都有靠近大马路，灰尘噪音问题。

目前，本片区高层住宅多以开发精装修公寓为主，价格在4200元/平方米以上。

同时，香港瑞安以33.9亿拿下永清地块，并预计投入100亿资金将其打造为武汉新天地，将进一步改善本区域的市场环境。

2、沿江片住宅特征分析

沿江片区为汉口传统的老商业区，早期是外国租借地，因此旧城零星改造较多，尚未形成比较成熟的住宅格局。

但由于该片区是武汉市市级中心，交通线路系统完善、配套设施齐全，商业氛围浓厚，因此，建筑定位以商住两用住宅为主，在建筑形态上，则以高层、小高层为主。

沿江片的区域优越性在于，依托解放大道形成立体的交通网络，交通较为发达，但同时由于属于老城区，路网十分复杂，道路容纳程度不高，导致交通时常堵塞，旧城改造的任务相对繁重。

沿江片主要包括沿长江的沿江大道和沿汉江的沿河大道，依托成熟的商圈和优越的滨江景观是沿江片的主要特色，本片区汇聚了江汉路步行街、万达商业广场、汉正街商品批发市场等武汉市核心商圈，龙王庙商业广场等一批新兴商业也进入认筹阶段，和记黄铺拿下汉江花楼街地块，预计亦以商业开发为导向，该片区竟更具备商业版块特质。

本片区住宅以高档、高层为主，由于地段稀缺，整体住宅开发量不大，随着整个旧城改造力度加大、永清片区拆迁的实施、轻轨的建设，本区域房地产市场已逐渐呈现出新的状况，借助江景开发高档项目成为市场亮点。

3、新华路—建设大道片住宅特征分析

新华路—建设大道片位于汉口中心城区,跨越江岸区和江汉区。

本区域涵盖了传统的市级政务区、集金融、商贸、文化娱乐和商住为一体，是典型城市配套建设成熟的中心区域。

目前就沿线住宅整体趋势来看，已呈现投资回归城市中心的趋势。

本区域楼盘呈现以下特点：

1、楼盘均价较高，是典型的高档住宅区

2、在寸土寸金的市中心，楼盘普遍占地面积小，容积率高。

3.其户型以三室两厅为主打。

本区域楼盘的优势在于：

其一、位于城市中心区，拥有成熟的城市配套设施。

其二、楼盘开发品质较高。

但是，本片区开发楼盘的对象主要为第二次置业者和高收入阶层。

由于附近写字楼云集，也应考虑年轻白领一族置业需求。

现在香港路沿线户型的两室两厅的建筑面积基本上在100平方米以上，加之单价高，对于在此工作的年轻人来讲，仍难以承受。

（二）、汉口城郊结合区

汉口城郊结合区主要包括金银湖片、后湖片。

1、金银湖片

由于得天独厚的自然环境，金银湖板块目前已开始形成一个大型的城郊中央住宅区。

具体分析其形成原因，有如下几点：

一、具有大型CLD的典型特征。

二、土地资源丰富，政府职能明确。

三、交通比较便捷，配套设施比较完备。

四、金银湖板块在未来几年内将成为武汉地区开发的最后一片热土。

金银湖片聚集了相当一批高档次的楼盘，某些楼盘的价格已超过中心城区，从市场接受情况来看也是十分理想的，目前整体销售率约为60%以上，部分楼盘已经尾盘。

同时，由于交通日益通畅，市政配套逐步成熟，促使特别是金银湖一带的房价将有一定升值空间。

目前金银湖市场供应量比较充足，房地产市场的竞争也较激烈。

导致这一结果的原因：

1．绝对供应量逐渐增大。

2．楼盘相隔距离较近。

目前金银湖片楼盘开盘后平均销售率达到90%左右，形成一个集团化优势。

从武房指数中也可以看出金银湖区是武汉市均价上涨幅度较大的区域，这都说明金银湖的房地产市场处在迅速发展阶段；

从个别看来，小高层逐步进入市场，别墅化趋势日益成为房地产市场现阶段的主要特征。

但是金银湖地区目前还存在很多的不足，如周边环境、配套设施的不完善，金银湖污染问题也一直没有妥善解决。

同时，金银湖附近大盘较多，购买能力有限，有效市场空间不容乐观，早期金银湖地区的房价一直以来都处于武汉各城区的中低水平，均价在1700元/平方米左右，而如今价格大幅度提高，有些楼盘价格甚至已经超过了中心城区，项目如何进行市场定位值得斟酌。

金银湖地区的楼盘大部分规模均比较大，且都是分期推出，该区域的楼盘，除别墅外，多层和小高层的主力面积绝大部分在130—150平方米之间。

这主要是由于该地区购买力支持，和市场的接受程度决定了主力面积的大小。

本区域的主要购买人群为：

本地高收入人员，大企业管理人员，部分中老年购房作为退休后修养住所，部分外地私营业主和投资者，二次置业者占据相当比例，武昌地区购买较少，低于10%。

２、后湖片

后湖片区可分为两块。

第一块为解放大道延长线的百步亭小区，目前该小区的均价已升至2700元/平方米。

此块历史上为离城区较远的老工业区，多为以安居为主的经济适用房，但随着楼盘品质和小区配套的成熟，目前该区域的市场供应主体已转向商品房。

第二块为岱黄公路沿线地区，花桥附近。

此块区域是市民心目中的后湖片区，目前均价2800元/平方米，据武房指数显示，该区域房产均价与去年相比，普遍上浮300元/平方米左右。

总体来说，后湖区域住宅项目的市场特点为注重产品、注重文化，楼盘品质相对较高。

而且由于整个区域离中心区较近，价格在江岸区偏低，致使有相当一部分江岸区居民选择在后湖地段置房。

同时由于轻轨、地铁从江岸区经过，大量的拆迁户需要安置，根据武汉市（1996--2020）规划，后湖片区将成为汉口中心城区的主要集散和转移地。

但也有如下不利因素抑制了后湖区域整体楼盘销售水平的提升。

（一）环境问题突出，居住质量堪忧。

（二）周围环境复杂，人文配套亟需改善。

（三）由于楼盘聚集，使楼盘竞争比较激烈。

（四）路网建设问题是近期阻碍购房者置业后湖区的最大问题。

目前，后湖楼盘呈现以下特点：

1、已形成具备一定规模的居住聚集区。

2、注重景观建设，楼盘品质普遍较高。

后湖片区建筑群体的组织方式多为行列式，小区住宅密度低，容积率低，绿化率高，以多层为主。

楼盘多以“绿色生态”为主题。

3、区域价格不断攀升，销售形势看好

与年前相比，该区域价格普遍上浮了50元/平方米左右。

同时,该区域楼盘大多接近尾盘，目前市场的供应主体主要为130平方米以上的大户型。

2、武昌区域住宅发展特征

武昌中心区域住宅以高层、小高层住宅为主，城郊结合部以多层、小高层、别墅为主。

武昌城区商品住宅总体价格水平在3000元/平方米以上，均价在3000元/平方米以下物业主要集中于南湖、光谷区域。

全市商品房销售项目中，武昌区域占了35.4%。

武昌区域楼盘供略大于求。

教师，国有企业职工，科研工作者，老城区拆迁户，公司职员。

形成明显的住宅区域，市中心湖区以高档楼盘为住，城郊结合部以中档产品为主。

文化诉求特征:

浓厚的教育、休闲、人文的文化特征。

一、区域特征

武昌目前由武昌区、洪山区、青山区三个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

注:

武昌区与洪山区分界是街道口,武昌区与青山区的分界为罗家桥。

１、中北－中南－水果湖片住宅特征分析

中北－中南片位于东湖与沙湖之间，邻近水果湖湖北省政治中心，北邻徐东路商业社区，是武昌主要的商贸中心,有武昌新CBD之誉。

中北路沿线前瞻徐东商圈，背靠中南商圈，生活非常便捷。

往北有徐东平价、武汉销品茂、凯旋门购物广场、麦德龙、好美家，往南即是中南商业大楼、世纪广场等武昌大型商场扎堆处。

加之中北路沿线本身就有普尔斯马特、麦德龙、好美家、百安居、家乐福等大型超市，整个武昌内环线分离的中南、徐东商圈已经经由内环线的接连而贯通，形成内环形商圈。

本片区环境优势和景观优势非常明显，600亩的浩淼沙湖和碧绿万顷的东湖都提供了一个与闹市区不同的优雅环境。

由于拥有景观上的优势，新推出的水云居等楼盘，起价已不低于3000元/平方米。

相对于其他市中心片区的房价，本片区的房价还处于一个合适的区间。

由于该区域兼具优越景观及成熟配套,以目前3400元/平方米的房价而言,性价比较高。

预计随着交通状况的利好,加之商业配套的日益完善，本片区的平均房价将达到4000元/平方米。

根据规划,目前正在筹备中的过江隧道和岳家嘴立交桥建成后,将对本片区