城市住宅小区竣工综合验收管理办法Word文档格式.docx
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专有部分指物业中具有构造和使用上的独立性部分,专有部分与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。
根据《上海物业管理条例》第条的规定,居住物业的专有部分指一套住宅内部,由住宅的业主或使用人自用的卧室、客厅、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位组成。
业主对专有部分所有权的性质是单独所有权,对专有部分可以依法自由使用、收益、处分。
由于物业服务合同中业主委员会对物业服务企业的委托授权一般不涉及专有部分,所以就专有部分的有关物业管理事项,业主须与物业服务企业另行约定。
共有部分指物业中除去专有部分由全体或多数业主共同拥有和使用的部分。
共有部分由物业的共用部位、共用设备、公共设施组成。
业主对共用部分依专有部分比例享有所有权。
但业主对共用部分的使用,不得妨碍侵犯其他业主的权益;
而且共用部分的重大事项须经业主大会或业主委员会决议批准。
共用部分的维修管理是物业服务合同的主要内容,是物业管理权指向的主要对象。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
本办法适用于建设用地规模在万平方米以上的新建住宅小区及组团(以下简称住宅小区)
第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求:
(一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;
(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;
(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;
(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;
(五)拆迁居民已合理安置。
第七条申请住宅小区竣工综合验收,应当提交下列文件:
(一)规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划及各个单项工程设计文件(图纸等);
(二)工程承发包合同;
(三)工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件;
(四)竣工资料(图纸)和技术档案资料;
(五)建设行政主管部门规定的其它文件资料。
第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行:
(一)住宅小区建设项目全部竣工后,开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料;
(二)城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料个月内,应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组;
(三)综合验收小组应当审阅有关验收资料,听取开发建设单位汇报情况,进行现场检查,对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价,提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告;
(四)城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。
综合验收报告审查合格后,开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区,开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
第一十条分期建设的住宅小区,可以实行分期验收,待全部建成后进行综合验收。
分期验收的住宅小区,市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的,可以分期投入使用。
《城市新建住宅小区管理办法》
本办法所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
本办法所称新建住宅小区,是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。
本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理),是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作;
市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工,负责小区管理中有关工作的监督与指导。
第三条房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。
住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。
第六条管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
第七条管委会的权利:
(一)制定管委会章程,代表住宅小区内的产权人、使用人,维护房地产产权人和使用人的合法权利。
(二)决定选聘或续聘物业管理公司;
(三)审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
(四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
管委会的义务:
(一)根据房地产产权人和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;
(二)协助物业管理公司落实各项管理工作;
(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;
(四)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条物业管理公司的权利:
(一)物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;
(二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;
(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
(四)有权制止违反规章制度的行为;
(五)有权要求管委会协助管理;
(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
(七)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司的义务:
(一)履行物业管理合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;
(三)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可;
(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第十四条房地产产权和和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失:
(一)擅自改变小区内土地用途的;
(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的;
(三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的;
(四)不照章交纳各种费用的。
关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》通知
非住宅小区的物业管理服务收费办法,暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
第七条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分:
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3、绿化管理费;
4、清洁卫生费;
5、保安费;
6、办公费;
7、物业管理单位固定资产折旧费;
8、法定税费。
本条第项至第项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价目主管部门根据本地区实际情况确定。
第十条物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
城市危险房屋管理规定
第二条本规定所称危险房屋,系指结构已损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。
第九条对被鉴定为危险房屋的,一般可分为以下类进行处理:
(一)观察使用。
(二)处理使用。
(三)停止使用。
(四)整体拆除。
第十一条进行安全鉴定,必须有名以上鉴定人员参加。
对特殊复杂的鉴定项目,鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。
第十三条房屋经安全鉴定后,鉴定机构可以收取鉴定费。
鉴定费的收取标准,可根据当地情况,由鉴定机构提出,经市、县人民政府房地产行政主管部门会同物价部门批准后执行。
房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请;
经鉴定为危险房屋的,鉴定费由所有人承担;
经鉴定为非危险房屋的,鉴定费由申请人承担。
第十八条房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;
如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有关部门代修,或采取其它强制措施。
发生的费用由责任人承担。
《城市房屋修缮管理规定》
第三条本规定所称房屋修缮,是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。
第九条依照国家和地方的有关规定修缮房屋,是房屋所有人应当履行的责任。
第十条租赁房屋的修缮,由租赁双方依法约定修缮责任。
第十四条对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋,或者因他人阻碍,有可能导致房屋发生危险的,当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。
排险解危的费用由当事人承担。
第二十二条对于中修以上的房屋修缮工程,房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办法质量监督手续;
未办理质量监督手续的,不得施工。
第二十三条中修以上的房屋修缮工程,应当先进行查勘设计,并严格按照设计组织施工。
中修以上的房屋修缮工程竣工后,由房屋管理部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。
凡检验评定不合格的,不得交付使用。
第二十四条房屋修缮工程实行质量保修制度。
质量保修的内容和期限,应当在工程合同中载明。
第三十条从事房屋修缮业务的企事业单位,应当向当地人民政府房地产行政主管部门申请办理资质登记,并按照批准的资质等级承接修缮任务。
已取得施工企业《资质等级证书》或《资质审查证书》的单位,凡从事房屋修缮业务的,可以不另行领取资质证书,但应当向当地人民政府房地产行政主管部门办理核准等级手续。
《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
第四条本办法所称住宅的自用部位和自用设备,是指户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。
住宅的共同部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
第五条公有住宅出售后,住宅自用部位和自用设备的维修养护,由住宅所有人承担维修养护责任,住宅所有人可以自行维修养护,也可以委托代修。
第六条公有住宅出售后,住宅共用部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修责任,也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位
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