房估案例与分析精讲班12第二章第一节居住房地产估价三Word文件下载.docx
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其中:
V=收益价值(元或元/㎡);
Ai=未来第i年的净收益(元或元/㎡);
Yi=未来第i年的报酬率(%);
n=收益期(年)。
3.综合分析确定市场价值最终估价结果
通过两种不同的技术路径,分别得到估价对象的评估单价,经分析两种方法结果的差异及导致差异的原因后,结合当前同类市场实际和估价师经验,分别确定两种方法结果的影响权重,最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值单价和总价。
史记:
不必要写明估价对象的市场价值是在未设定法定优先受偿权利下的价值,因为市场价值本身就是不受限制的权利价值,是教材的笔误。
估价对象评估单价=比较法评估单价×
影响权重1+收益法评估单价×
影响权重2
五、估价测算过程
(一)比较法
1.选取可比实例
根据估价人员对×
×
区×
路×
街及其周边区域的房地产市场调查,我们从收集的交易实例中选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的3个可比实例:
可比实例A:
位于×
街1号808房,南向、望园景,层高约3米,居住氛围浓厚,建筑面积约为69㎡,成交单价17800元/㎡,交易日期为2015年10月。
可比实例B:
大道1104号704房,北向、望花园、楼房,层高约3米,居住氛围浓厚,建筑面积约为72rr12,成交单价13900元/㎡,交易日期为2015年8月。
可比实例C:
街10号504房,南向、望楼房,层高约3米,居住氛围浓厚,建筑面积约为79㎡,成交单价17400元/㎡,交易日期为2015年9月。
2.建立比较基础(略)
3.比较因素条件说明
估价对象和可比实例的比较因素条件详述见表2-1。
估比较因素条件说明表表2-1
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
位置
街20号201房
号808房
号704房
号504房
用途
住宅
成交价格(元/㎡)
待估
17800
13900
17400
建筑面积(㎡)
96.2831
69
72
79
交易情况
正常二手房交易
成交价
市场状况
2015年11月5日
2015年10月
2015年8月
2015年9月
房
地
产
状
况
区
位
交通状况
交通比较便捷
交通便捷
公共配套设施状况
周边公共配套设施较齐全
环境质量
自然及人文环境较好
自然及人文环境一般
噪声
无噪声影响
有一定噪声影响
环境
良好
规划
较好
所在楼层
第2层
第8层
第9层
第5层
朝向
北向
南向
采光
二面采光
景观
望内街
望花园、楼房
望楼房
实
物
建筑结构
钢筋混凝土
面积大小
适中
平面布置
三房二厅
二房一厅
三房一厅
装饰装修情况
精装修
普通装修
物业管理
小区管理完善
层高
标准层高
实用率
约80%
约77%
约82%
约85%
新旧程度
建于2005年,八成五新
建于2007年,八成八新
建于2003年,八成新
权
益
土地使用年限
2072年9月
2073年12月
2069年1月
容积率
2.88
2.3
4.1
租约限制
无
其他因素
无特别限制
4.交易情况修正
各可比实例均为正常交易,因素无需进行交易情况修正。
5.市场状况调整
通过估价人员对当地市场的调查、了解,参考×
市住宅类房地产价格指数,取三个实例的市场状况修正系数为:
1547/1536,1547/1502,1547/1524。
6.房地产状况因素修正
将各项修正因素分为优、较优、稍优、相同或相似、稍差、较差、差7个等级,以估价对象为基准,每相差一个等级结合具体情况向上或向下修正1%~3%。
可比实例比较分析表表2-2
设定为正常交易
放盘,可议价
11月价格指数1547
10月价格指数1536
8月价格指数1502
9月价格指数1524
住
基准
相似
较优
相同
稍差
噪声影响
较差
居住氛围
规划前景
优
稍优
错处:
可比实例3的实用率应该优于估价对象而不是“相同”。
可比实例及估价对象应说明总楼层。
区位状况中缺基础设施条件说明。
物业管理应放在权益状况中说明,不应放在实物状况中。
比较因素修正系数表表2-3
100
100.72
103
101.51
3
配套设施
-1
-3
5
1
4
小计
110
105
-2
-5
97
90
99
使用年限
102
94
史家解读:
采光既有实物因素性质又有区位因素性质,放在哪一类均不算错。
在比较因素修正系数表(表2-3)有一个行业中的普遍性错误:
各子项修正系数直接加减得到该项(比如实物状况)的综合修正系数。
以可比实例A权益状况调整为例:
一共4个子项,其中,使用年限修正系数为1,容积率修正系数为1,租约限制和其他因素修正系数均为0,权益状况综合修正系数为102(=100+1+1+0+0)。
这样就有一个默认前提:
如使用年限修正系数为1是建立在估价对象权益状况综合修正基数是100基础上,换句话说,你在判断可比实例A使用年限修正系数定为多少时是以整个权益状况综合修正系数100为确定标尺的。
实物状况、区位状况修正也是如此进行的。
这样就会产生一个问题:
如果各子项项数不一样,那么各子项修正系数标准就会变化,从而由于各项系数标准不一致引起判断和思绪混乱。
以此案例为例,可比实例A的区位状况修正中的景观子项修正系数是1,它是建立在整个区位状况综合修正基数100基础上,由于区位状况有10个子项,那么景观子项修正系数1显然与使用年限修正系数1的修正幅度不同,也就是说,景观子项修正系数的“1”显然与使用年限修正系数的“1”内涵不同,但实际上此表中各项修正系数小计的方法没什么不同,估价人员在对各项的子项进行修正时,根据各子项项数不同而采用不同的判断、确定标准和尺度也是不现实的,虽然在理论上有此可能性。
综上所述,本案例这种比较因素修正系数的确定方法虽然直观、容易操作但不科学不准确,存在技术缺陷。
那么什么是科学严谨的修正系数计算方法呢?
仍以可比实例A权益状况调整为例,权益状况修正子项有4项,每个子项权重默认是0.25,权益状况小计:
101×
0.25+101×
0.25+100×
0.25=100.5,或者是:
(101+101+100+100)÷
4=100.5,而不是102。
当然各子项权重也可以不同,但计算方法同上。
表2-3中修正系数的表述形式错误,参见2010年案例题库指错题答
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