浐河经济开发区建设规划策划方案doc 21.docx

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浐河经济开发区建设规划策划方案doc21

浐河经济开发区建设规划策划方案（doc21）

浐河经济开发区建设规划策划方案

第一部分：

市场分析

   蓝色家园地处东郊浐河经济技术开发区，紧靠浐河西岸，距西安市的"东大门"交通要道之一的咸宁东路200米，环境条件较好。

   鉴于双方未签订正式合作协议，对于该项目的市场调研只是在宏观上和较小范围内进行。

根据房地产行业成熟经验，项目前期定位对项目的整体成功运作影响可达到40%，鉴于此我方建议能在正式签订合同之后展开深入调研，以利于项目的准确定位，同时为将项目推向市场积累足量的目标购房人群，实现"胜兵先胜而后求战"的策划理念。

   该调查报告通过对项目周边情况的调查，希望能为蓝色家园项目的产品定位，提供市场参考。

一，区域概况

人文环境

   项目周边有西京大学，交大思源学院，凯联学院等大中专院校，有闻名中外的半坡文化遗址——半坡历史博物馆等文化名胜。

交通

   本项目据西安市东大门交通要道——咸宁路仅200米，有8路等公交车途经此地。

区域项目

   浐河经济技术开发区

   一期规划面积3。

86平方公里，由北部工业区，南部旅游度假区，

341亩，绿地面积136亩，建筑容积率0。

88。

其特点是公共设施建设比重较大，如文体，娱乐，图书馆等，建设工期两年。

长力大厦

   位于浐河开发区工业区，总面积为15000m2，地下及地上共计十六层（下建地下停车场）。

其中裙房为三层，主要功能有：

一层超市，二层餐厅，三层娱乐，四到五层为宾馆，六层以上为写字楼。

华田大酒店

   位于浐河开发区工业区，项目主体为7层框架结构，土地使用面积为3947平方米（5。

9亩），建筑用地面积1767平方米，总建筑面积10193平方米，1-2层（商场，接待厅）3331平方米，3-6层（客房及写字间）6662平方米，7层为设备层200平方米。

该项目总投资3300万元。

将建有国际标准的娱乐中心（餐饮，娱乐，健身，美容，桑拿，洗浴，休闲）和室内温泉游泳馆。

华清园小区

   位于开发区北部工业区，占地202亩，建筑面积16万平方米，交通便利，环境优雅，小区绿化面积达50%，空气质量优量，富含矿物质的地热温泉提供24小时的沐浴及生活用热水。

小区实行全封闭的社区管理模式，配套设施齐全。

三，地域发展前景

优势

   浐河是西安市距离城市中心最近，综合条件最好的水系。

   浐河地区是市政府即将启动的"西安东大门"新建规划的重点建设区域。

   河地区丰富的水资源，河滩地，坡塬地为实践西安市政府经营城市，创建西部最佳理念提供了科学合理的发展空间。

   浐河经济技术开发区是托起城东经济快速发展的基石。

   政府即将进行咸宁东路，长乐东路，韩森路等联系主城区和城东地区城市道路的改，扩建工程，届时连接主城区和城东的交通将更加方便，通畅。

   灞桥科技产业园加速灞桥区产业改造，提升城区综合素质，将成为灞桥区城市发展的希望所在。

未来3—5年内，浐河开发区，灞桥科技产业园的发展将使灞桥区同西安城东完全连接起来，形成一个发展均衡，风景秀美的大城东，而浐河则是连接二者的天然绿色环境纽带和经济纽带，将成为城东人休闲，娱乐，度假的好去处，更是居家置业的首选之地，发展前景广阔。

   据此项目不远的白鹿原将建成西安市的城市森林，形成城市绿肺和城东地区绿色屏障。

不足

   城东地区和市区其它区域之间的经济社会发展水平存在着明显差距。

   目前仅有长乐路和咸宁路联系主城区，交通状况不能满足城东地区城市发展需要。

   区域发展前景尚未完全体现，社会影响力不足，市民关注度较差。

   周边配套设施不足

四，目标客户

   东郊历史居民。

   目前在东郊及灞桥工作的中青年白领阶层。

   在高新开发区东区工作的白领阶层。

   东郊及灞桥的小型私营业主。

   项目周边的十几家大型军工，纺织企业职工家庭。

由于住宅老化，企业改制，住房改革以及下海经商等原因，有相当一部分的家庭需要新置家产，本项目具有地域，环境，发展潜力等优势，对他（她）来说具有相当的吸引力。

第二部分：

规划建议

一，经济指标

项目

230亩

81。

631亩

总用地面积

153333。

18m2

54420。

612m2

容积率

1。

8

1。

8

建筑密度

35%

35%

绿化率

60%

60%

道路用地

5%

5%

平均层数

5。

59层

5。

25层

总建筑面积

30万m2

10万m2

二，规划要求

   项目地拟建成具有独特概念和较高文化品位的高尚住宅区，具有鲜明的代表性，成为西安乃至西北的建筑典范。

作为高尚住宅区，要体现"以人为本，回归社会"的理念。

坚持可持续发展的原则，坚持生态环境的建设，要求环境幽雅，居住舒适方便，配套服务设施完善。

平面布局功能完善合理，经济实用，立面造型典雅，大方。

为住户提供一个真正舒适，休闲的经典生活空间。

   我们立足项目本身优，劣势分析，依据市场供应及需求特征提出的项目理念设计及规划建议，希望能给海洋地产的蓝色家园项目运作带来一些启示。

#返朴归真——简约又持久

理念描述

   今天的城市——快捷的节奏淹没了我们闲散的心境，愈来愈模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市……。

城市的淡漠，城市的冷硬，城市在给了你我无数便利的同时，也悄然抹掉了你我心灵中那些柔软而亲切的东西。

   蚕只有撑破自己的茧才能飞行和繁衍。

   我们的理念中社区没有奇异的外表，没有昂贵的穿着，也无需巨额的成本。

   简约，自然，如同一块块天然的美玉，时间上的推移丝毫无损他们纯朴而美丽的光泽。

   于是，"返朴归真"就是营造这样一种居住环境和生活方式，没有成片让人望而生畏的高层，没有冷冰冰的玻璃幕墙折射出的苍白………。

社区里建筑的高度和层次都生动而富于变化，建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有乡村特色的格局。

更注重给客户"生活即在风景中"的感觉。

   环境和景观都渗透到日常生活中，景观不再孤芳自赏，而能为人所用。

幽香的自然景观延伸了人们的生活空间，丰富的人文景观使人们在亲近自然的同时也拉进了彼此之间的距离，居民在这里可以找回都市生活中失落的自然和关爱。

   项目主要针对城东及西安其它区域的人群，他们作为"返朴归真"的重要的居住群，将引领一种高品质的生活方式。

使浐河两岸不仅成为一个适合居住的社区，而且在经济上得以腾飞。

清新的空气，健康地呼吸，"朴素生活"同时满足了你的城市理想和居住追求，并将你带入全新的生活体验之中，一种闲散轻松的"简约自然生活"中去。

可行性分析

   历史机遇：

西部大开发以及入世成功，西安房地产业大发展，西安其它适合住宅开发的区域可开发潜量已经很小本地区优惠政策，该区域用地规模大，有足够的空间进行开发，能营造高品质的环境。

   区域优势：

项目地处西安城东浐河经济技术开发区，东临西安罕见水系浐河，自然生态环境俱佳特别适合人居住，更有大主题环境做依托。

   交通优势：

城东是西安乃至西北的交通要道，发展潜力巨大；项目两边的长乐东路和咸宁东路给附近居民的出行带来更多方便。

   经济优势：

浐河开发区有政府的强势引导，在未来发展中独具天时，地利，人和的优势；

   市场保障：

纺织城富裕人群西安城区西移和西安城东居民向东移居必将会聚居于生态环境好，适合人居住的浐河两岸。

必要性分析

   目前房地产环境处营造阶段，缺乏新生活方式的倡导。

   城东房地产项目的市场号召力普遍不强，必须引进全新居住理念，先进设计，引导市场旺销时机的提前到来。

   切实"以人为本，回归自然"，以消费者心理，生理需求和自然环境的结合为出发点。

消费者分析

主要目标消费群

在城东工作和生活的历史居民。

纺织城历史居民中的可望改善居住条件的富裕阶层。

在浐河经济带工作的白领阶层及中高级管理者。

长乐商贸圈中追求生活品位的业主。

目标消费者的特征描述

年龄：

25—50岁之间

婚姻状况：

已婚人士居多。

教育程度：

受过中，高等教育。

家庭月收入：

2000—3000元

居住习惯：

现工作地基本在城东，或从前就在这里居住。

目标消费者的购买特征

结构：

多层为主要需求，小高层次之。

户型：

三室二厅二卫，二室二厅一卫，三室一厅一卫。

面积：

100—120平米，80—100平米，51—80平米。

环境：

园林式

项目特征分析

优势

市场调查显示，中等社区最受市场青睐。

项目规模较大，则人气旺，居家氛围浓厚。

项目规模较大，则配套全，生活舒适，方便。

项目规模较大，规划好安排。

项目规模较大，容易创出品牌。

项目规模较大，经营成本低。

项目地处西安罕见水系浐河边，区位整体优势明显。

项目具备塑造西安市场少有的亲水概念社区的自然环境。

劣势

城东住宅市场供需量小，楼盘竞争激烈。

规模较大，开发周期长，规划超前难度大。

西安其它区域的优质楼盘大量分解目标消费群。

品牌影响力较小。

规划理念建议

注重环境营造

   因地制宜，营造时尚，休闲，便利，舒适的环境。

将线性景观带，各组团绿地，社区的中心绿化有机结合，乔，灌，花，草相结合，充分进行点，线，面，多层次景观环境，水榭亭台优雅装点，社区绿意风华。

营造水景

   在小区中央景区引入起伏的坡地和悠悠碧水，日式旱喷泉，是您拥有真正返朴归真的田园生活，使人居与自然和谐共生。

让所居之人——清晨，沐浴林间清风雨露；黄昏，倾听溪水瀑布流淌。

营造的人工水景可考虑用污水循环系统进行再利用，体现可持续的生态原则，并降低日后的管理运营成本。

阳台花园

   阳台外侧装一小铁架，可以错落有致的纺织各种各样的盆栽和鲜花，阳台内侧和护栏上可以种植牵牛花，长春藤，葡萄等攀藤植物，整个阳台有绿叶相掩，花香怡人，使人足不出户，也能享受大自然的乐趣。

注重健康的生活

   响应人际交往的渴望，对忙碌生活节奏的缓解。

应用科技手法使人在健身大道步行保健，优美环境，将大众生活引向室外活动，提倡新的生活方式，促进居者的身心健康，增强小区活力。

注重生态平衡

   建立具有自我循环能力的社区体系，设置的循环利用系统，生活垃圾循环再生和再利用系统，加强小区的新陈代谢能力。

降低住宅的能源消耗，降低常规能源消耗，注重"再生能源"的利用。

#内涵生活——理想又现实

理念描述

   当人们明白了知识可以改变生活，教育变成了生活中的一个中心点，成了每一个家庭选择家庭生活方式的要素之一，人们对精神生活就有了更高的要求，便可望艺术成为生活的一部分。

   我们将教育作为构成社区生活的重要组成部分，作为家庭生活的重心，这必然汇兑有教育以实际责任感的家庭，社会乃至政府产生大的震动和推进。

可行性分析

文化优势：

有历史文化渊源，强化与历史文化环境的有机结合。

设施优势：

西安有可开发社区教育的资源优势。

人文优势：

开发区有大量的小资人群，目标客源文化层次较高，

4，时机优势：

西安房地产未来开发中心势必东移，蓝色家园必将先入为主，成为掘得区域市场第一桶金者。

必要性分析

项目地规模较大，可以有效支援社区教育配套设施。

目标客户属于强烈渴求不断提高的年龄阶段。

目标客户的子女多处于幼儿园，初中阶段。

规划理念建议

文化会所

   以健康，运动为主题简易会所，提供一个休闲，娱乐的理想场所，通过文娱体育活动，增强体质，休闲放松，相互沟通，交流情感，创造良好的社区文化。

培训中心

   青少年文化内涵培训，全国各类教育培训，才艺培训，国内外先进教育体系建立，增强小区教育质量的社会影响力，渲染社区的文化氛围。

民俗饮食

   商业步行街内设茶艺，地方风味食街，咖啡酒吧等场所，适