小区物业管理的调研报告物业小区存在的问题汇报情况Word格式.docx
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二、小区物业存在的问题
尽管两个小区情况有异,但存在有许多共性的问题,并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
(一)地产遗留问题。
由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入,因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。
开发建设遗留问题主要表现在:
一是规划变更导致业主权益受损。
房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
二是房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项。
三是建筑权属不清。
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题,是业主与开发商争议的核心问题。
如金兆园在地产建设阶段,就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。
三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。
这些都为日后物业管理埋下了隐患。
(二)物业管理企业管理水平低,人员整体素质不高。
一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,同时存在侵害业主利益的行为。
二是某些物业管理企业缺乏专业人员。
例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。
(三)小区业主缺乏四种意识。
一是缺乏整体意识。
个别业主只顾自己利益,在公共部位私搭滥建,致使部分公共设施不能正常使用,难以发挥其应有的功能;
二是缺乏安全意识。
少数业主认为房子是自己的,属私有财产,便无所顾及在自己的小天地里,私拆乱改。
三是缺乏法制意识。
一些业主私占绿地,或种菜或做停车位,不仅破坏了小区的整体规划,更侵害了业主的合法权益。
四是缺乏环保意识。
垃圾乱堆乱放,墙壁上乱贴乱画,私养大型,在小区粪便随处可见。
(四)物业公司对业主的违规行为处置力度不够,没有执法权。
而政府相应的执法机构又力不从心,执法缺位。
比如,对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为,只能劝告,下整改单,报告政府执法部门,而无他法。
结果常常是业主我行我素,造成恶性循环,以至小区环境和设施每况愈下。
(五)物业公司收物业费困难。
业主以各种理由不缴费,加之,效法者众,物业服务企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业服务企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。
小区环境差了,住房自然贬值,到头来受苦的其实不只是物业服务企业,还有园区内的所有业主。
比如三和小区的状况就是一个很好的例子。
相反,现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的,因为这是政府行为,如果你不交费,这些职能部门有权停水停电,没有一点商量,现在只有物业费可以拖欠,因为它是企业行为。
个别人就是抓住这个漏洞,不交物业费,你不会把我怎么样,这是物业公司目前最挠头的事。
(六)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。
按条例规定,当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。
但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。
另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成无法利用。
随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。
三、几条建议
(一)依照2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》,研究制定我区《物业管理水平评估细则》,提高物业管理,并做到有法可依。
(二)建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制,有效处置小区内的各种违法违规行为。
并在街道办事处一级设立物业管理纠纷处置办公室,作为三方联动机制的行动轴心。
(三)为促进物业管理市场的发展,培育物业管理的核心品牌,鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,在政策上实施优惠政策,并创造竞争氛围,做大做强我区物业管理业,为我区和谐社区建设锻造实业新军。
(四)确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。
建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。
凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。
(五)加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。
按时缴纳物业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主(住户)必须履行的义务,大家应当积极主动履行,任何人不论何种理由拒交物业管理服务费都是违法的。
小区物业管理的调研报告物业小区存在的问题汇报情况
党的十七大明确指出:
“社会稳定是人民群众的共同心愿,是改革发展的重要前提。
要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局,健全基层社会管理体制。
最大限度激发社会创造活力,最大限度增加和谐因素,最大限度减少不和谐因素”。
区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作,全面落实各项工作措施,营造安居乐业的社会环境。
而物业管理是城市管理和社会建设的基础工程,为此,加强居住小区物业管理建设,改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。
前不久,按照区委的工作部署,南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专题调研阶段,结合地区实际,组织了专题调研小组,就如何推进地区物业管理,促进地区社会和谐稳定进行了专题调研。
此次调研,实地走访了部分居委会和物业管理公司,召开了由街道城管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次座谈会,发放了500份居民调查问卷,征求了各个群体的意见和建议,现将调研情况报告如下:
一、南关岭街道物业管理工作的基本情况
据调查,南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米,住宅建筑面积约181万平方米。
2万平方米以上的居住小区16个,其中,上世纪八十年代以前建成入住的小区4个,占总面积的25%;
九十年代后,按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区12个,占总面积的75%。
已实行物业管理的小区8个,占居住小区的50%;
成立业主大会的小区5个,占实行物业管理小区的62.5%。
全街共有物业管理企业七家,从业人员300余人。
目前,实行物业管理的小区内多种管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆迁房,还有单位直管楼等。
总体看,物业管理工作具有以下几个特点:
一是物业管理市场处于发育初级阶段。
目前仍然没有实行物业管理的居住小区占50%;
未收取物业费的小区占75%,在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。
二是物业管理总体水平偏低。
主要是物业管理企业数量少、规模比较小,资质等级偏低等;
物业管理企业从业人员素质较低,物业服务工作不到位。
三是物业管理行业监管体制不健全。
对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑,对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。
二、物业管理工作存在的主要问题
近年来,各新建小区积极通过公开招投标选聘前期物业管理企业,着力搭建社区自治的新型组织平台,物业管理工作取得了一定成绩,也总结了一些经验,但由于体制、观念、机制等因素的影响,物业管理工作仍存在以下四个方面的问题:
1、开发商遗留问题严重。
开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题,本地区也不例外。
问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。
这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决,致使矛盾集中到物业公司身上,据调查,在有物业公司的小区,57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任,68%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2、物业管理公司定位不合理。
目前,据调查,现有物业管理企业规模小、资质等级低,物业管理服务水平偏低,经营管理理念陈旧,缺乏市场竞争力。
在7家物业管理企业中,按资质分类,一级资质仅有1家,其余6家均为三级资质,按照性质分,2家由村公司物业转制而来,其余是市内物业的分公司.个别物业公司受旧的体制影响比较深,习惯上以管理者自居,服务意识差;
有些企业低水平服务、高标准收费;
有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,造成人员素质普遍偏低;
有些企业不经业主同意,擅自经营物业共用部位,侵害了业主的合法权益。
3、部分业主观念陈旧且缺乏合作性。
大部分居住人群收入水平不高,对物业管理收费的理解尚未到位,不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。
业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄,经常出现业主权利滥用现象。
据调查显示,只有1%的受访者对《大连市城市住宅小区物业管理办法》很了解,不了解的多达87%;
71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉,往往出现“谁都可以牵头成立业主大会,但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面,业主委员会的权威受到质疑。
据调查显示,55%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;
当居住方面合法权益受到侵害时,更多人倾向于选择通过居委会维权;
87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好,居委会作用发挥好。
4、政府相关职能部门公共服务水平有待提高。
物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题,有些是行政监管关系,有些是业务合作关系。
目前,政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺,责权利的划分有待进一步明确,公共服务水平有待进一步提高。
此外,开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。
如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司,使物业公司客观上既承担一个企业的责任,又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、加强物业管理工作的建议和意见
南关岭地区地处城乡结合部,物业管理具有一定的特殊性,需要探索适合街道实际的物业管理模式。
通过此次调研,提出以下几条建议:
1、推广物业管理企业前期介入法。
物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。
这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题,从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患,有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处,三方共赢的良好局面。
建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究,加强引导,推进物业管理企业前期介入工作。
2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。
应由街道相关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。
充分发挥物业管理行业协会
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