城市住宅小区物业管理主要问题研究Word文档下载推荐.doc
- 文档编号:14581164
- 上传时间:2022-10-23
- 格式:DOC
- 页数:7
- 大小:26.50KB
城市住宅小区物业管理主要问题研究Word文档下载推荐.doc
《城市住宅小区物业管理主要问题研究Word文档下载推荐.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《城市住宅小区物业管理主要问题研究Word文档下载推荐.doc(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
但是目前物业管理中出现了大量的问题,制约了我国城市住宅小区物业管理的健康发展。
因此,分析和研究我国城市住宅小区物业管理中的主要问题,对于促进物业管理水平的提高,具有重要的现实意义。
一、我国城市住宅小区物业管理现状
随着我国房地产市场的迅猛发展,物业服务企业和物业管理水平逐渐提高,物业管理在我国经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。
但是目前我国物业管理中还存在许多问题,主要表现在:
1、开发商遗留问题。
在房地产项目的开发建设中,开发商遗留问题颇多,其问题主要有:
开发商不实的楼盘销售宣传、承诺不兑现、故意隐瞒小区规划、擅自更改规划设计等;
开发商利用建成投入使用的物业共用部分和共用设施经营取利,侵害业主的共同利益;
墙体裂缝、防水渗漏等房屋质量问题;
道路、绿化、车库、健身器材等配套设施不完善等若干问题。
[1]业主入住后这些问题逐渐暴露而又不能及时得到妥善解决,只能与物业服务企业进行交涉,将对开发商的不满情绪迁怒于物业服务企业,其主要表现方式就是拒交物业费。
这样也就造成后期物业管理难,由于工程质量引发的矛盾转嫁到物业服务企业头上,物业服务企业也有苦难言。
2、物业服务企业与业主之间的矛盾问题。
在全国的许多城市里,相当一部分物业服务企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来,或者是从房地产开发企业派生而来,企业服务意识不强。
部分物业服务企业存在着收费不透明、巧立名目多收费、少服务、提供的服务质价不符等情况。
个别物业服务企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单,甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。
一些物业管理人员素质不高,内部管理混乱,造成行为不规范。
3、业主与业主组织之间的纠纷问题。
物业管理中有一条基本原则,就是业主自治管理与物业服务企业的专业化管理相结合。
业主的自治管理,主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两个关键环节来实现的。
然而目前我国住宅小区的业主委员会组建艰难,使得许多小区并没有成立相应的业主自治组织。
于是开发公司纷纷越俎代庖“自选”或直接成立物业服务企业。
部分业主在认为物业服务企业损害了自己的利益与之交涉或请求行政主管部门保护时,往往被告知物业管理只对业委会负责而被拒绝接待,造成业主“投诉无门”,双方对立情绪加剧。
二、产生物业管理问题的原因分析
由于物业服务本身具有比较复杂的内容,加上涉及到观念、体制、市场、法制和监管等方面的原因,导致在物业服务行业的发展中出现了不少问题,有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶颈。
产生上述问题的原因在于:
1、一些物业服务企业与房地产开发商关系特殊。
现在大多数物业服务企业都是基于开发商的指定而承担服务管理的职责,有些还与开发商存在利益关系,其中有些物业服务企业很自觉地将自己放在小区业主的管理者地位上。
因此很多业主对于开发商的不满情绪也就很容易发泄到物业服务企业头上。
实践中,由于新建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物业服务企业负责,业主一旦遇到商品房质量有问题、绿化面积未达到约定标准、房价中没有明确的收费项目等问题,往往首先从物业服务企业那里追究责任,通常在物业服务企业收取物业费用及其它费用时不予配合,自然产生了纠纷。
[2]
2、物业服务合同内容含糊。
从现有的物业服务合同内容来看,很多是套用建设部上世纪九十年代的规范格式,合同中服务内容规定较少,表述不清,没有明确的服务质量标准,纠纷发生时合同双方也不便依据合同维护各自权益。
而且物业服务企业承担责任的条款规定模糊笼统,实践中随意性较大;
而对业主的义务性规定却相对较多,造成业主普遍感到不满,双方对立情绪严重。
3、业主委员会组建困难。
业主委员会是代表业主利益的组织机构,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确了业主委员会的相关法律地位,在一定情形下通过业主委员会就可以维护业主的合法权益。
但是由于不少业主对自身权利认识不够,自治意识淡漠,很多业主并不积极参与组建业主委员会,加上地方行政主管部门宣传不够、落实不力等原因导致业主大会成立难。
2008年1月民进北京市委作为党派提案提交至政协大会的《关于北京社区业主经济自治组织存在问题制度和制度创新的建议》报告中提到北京市业委会现状:
“业委会的发展并不顺利,北京80%的小区没有成立业委会,很多业委会处境艰难。
”由于大多数小区由于没有业主委员会,造成一些物业纠纷很难解决。
4、相关法律建设滞后,立法层次低。
在国家立法上,目前我国尚无一部由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。
调整物业管理法律关系效力较高的是2007年出台的《物权法》,但其作为一部基本法,原则性的规定要多于可操作性的规范,对物业管理的规范更多地依赖其他行政法规等。
在地方立法上,为配合国家物业管理相关法律的实施,各地结合本地情况出台本地的规章制度,但各地的物业管理发展水平不一,立法者对物业管理立法的理解不一致,制定出来的物业管理法规内容上与国家的规定不相一致,破坏了我国物业管理立法的统一性。
三、对城市住宅小区物业管理的建议
从以上分析我们不难看出,阻碍物业管理健康发展的因素是多方面的,下面笔者就如何促进城市住宅小区物业管理的健康发展提出一些建议。
1、解决好管理责任纠纷问题。
《物业管理条例》第31条规定:
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
因此,当物业设施、设备不能正常使用,业主要求物业服务企业修缮时,物业服务企业往往以此为依据拒绝承担责任。
依据《物业管理条例》第28条关于物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验的规定,物业服务企业接受验收就意味着对房屋及其配套设施的安全使用承担担保义务。
物业服务企业作为专业管理公司,应对设施设备的性能与使用有充分的了解,在接收后如果发生故障,有义务先行维修。
即使在保修期内,物业服务企业也应该对日常的修缮承担责任。
当然,修缮义务与保修义务发生竞合,业主有权选择物业服务企业履行义务,维修产生的费用,物业服务企业有权向建设单位追偿。
对于物业服务企业未能按照物业服务合同的规定,在物业管理区域内履行环境卫生、绿化、公共秩序等管理职责,造成物业环境恶化,应认定为违约行为,业主可追究其违约责任;
如果是属于开发商欺骗消费者或违反商品房预售合同规定,物业管理区域内绿化差或未达到标准、配套设施不全,业主应当追究开发商的法律责任,而不应当要求物业服务企业承担责任。
依照《物业管理条例》第47条关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定,物业服务企业有义务采取措施有效防范小区水灾、火灾、物业坍塌等重大事故的发生。
发生事故时,物业服务企业应当采取紧急措施,并及时向有关部门报告,协助做好救助工作,否则,物业服务企业应承担相应的法律责任。
[3]
2、着重审查物业服务合同主体的合法性。
物业服务合同是一种典型的民事合同,合同一旦发生法律效力,对双方即具有约束力。
在销售初期,通常由房地产开发商选聘物业服务企业进行物业管理,物业服务合同也就由房地产开发商与物业服务企业协商签订,房地产开发商实际上享有合同中业主的所有权利,此时房地产开发商是最大业主。
当大部分房产都已售出时,情况发生变化。
房地产开发商与物业服务企业签订的物业服务合同实际上要由业主去履行,约定的物业管理费用也要由业主缴纳。
对于成立业主委员会后签订物业服务合同的主体问题,人们往往把业主委员会当作物业服务合同的当事人一方,这是错误的,应是全体业主组成的业主团体,业主委员会只是其代表机构,物业服务合同的权利义务由全体业主承担。
物业服务合同的另一方当事人为物业服务企业。
物业服务企业要成为适格的物业服务合同的另一方当事人,应该具备一定的资质条件:
首先是经过工商登记、并领取企业法人营业执照,如果仅仅是开发商附设的物业管理部,就不能作为合同的当事人,其订立的物业服务合同应该认定为无效;
其次是物业服务企业应该具备相应的资质等级。
物业管理是一项专业化的管理工作,物业管理企业必须具备一定的管理经验、管理技术,拥有一定数量的合格从业人员,才能进行有效的物业管理。
因此如果地方性法规规定必须取得资质证书才可从事物业服务的,则物业服务企业必须取得主管部门颁发的资质证书,否则,其签订的物业服务合同无效。
对于地方性法规没有规定资质审查制度的,只要物业服务企业经过工商登记,领取企业法人营业执照,就可以认定其具有签订物业服务合同的主体资格。
[4]
3、确定物业管理主体间的权利义务关系,建立健全约束机制。
除了进一步完善规范物业服务企业行为的法规,强化业主、业主委员会、主管部门对物业服务企业行为的监督制约外,应着力建立对业主的行为规范体系。
首先建立业主自律机制,应主要依靠业主委员会和业主管理规约来实现;
在说服教育的基础上赋予相关组织以一定的经济手段和法律手段来约束业主的行为。
通过以上措施来促使每个业主积极参与管理,正确行使决策权、监督权、建议权、知情权,督促业主切实履行义务、服从管理。
从而建立起权责明确、相互制约、合力共管的物业管理体制。
[5]
4、完善业主委员会的设立程序,积极组建业主委员会。
现行政策下业主筹备、成立业主委员会困难重重。
成立业委会必须首先要召开业主大会,筹备首次业主大会会议所需的文件资料包括房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等,这些文件均掌握在建设单位手中。
虽然根据《业主大会和业主委员会指导规则》,物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照政府部门的要求,及时报送上述资料,但是如果建设单位没有报送,相关政府部门也仅有权责令建设单位限期改正,而不能要求建设单位承担其他法律责任。
所以很多建设单位并没有及时报送相关资料,直接影响了业主大会的召开和业主委员会的组建。
《业主大会和业主委员会指导规则》规定了政府部门在业主委员会成立中的相关职责,但是政府部门在业主委员会成立和指导上具体职责界定不明确,缺少罚则。
且目前在实践中成立业主委员会和指导业主委员会工作没有引起地方政府的重视,没有有力的措施保障,有关基层部门人力资源和经费有限,缺少主动指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性。
所以对相关法规规章应该对政府部门职责界定予以明确,建议政府部门指导业主委员会应纳入政府考核体系,对于不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况,规定明确的处罚原则。
这样可以增强政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性,从而加快业主委员会的组建步伐。
5、规范地方立法,完善相关配套法律法规。
我国各地为规范本地的物业管理,纷纷出台地方物业管理法规规章等,但这些法规规章立法口径不一,往往相互冲突,有些甚至与《物权法》、国务院行政法规的规定也不一致。
因此,我国对地方立法应加以规范,统一立法内容,各级地方立法部门和政府应对自己的物业管理法规和规章等进行完整地梳理和调整,保持国家立法和地方立法的一致性。
同时在完善《物业管理条例》与地方立法的基础上,制定相关配套法律法规,对物业管理过程中涉及的各项流程应该有配套的法律法规规章来规范,如物业服务企业的资质鉴定、维修基金的收取和使用、建筑物的修缮和物业管理费的收取标准等,都应该有法可依、有章可循,增强物业管理法律制度的操作性。
该论文为柳州师范高等专科学校校级科研立项课题研究成果,课题名称:
物业管理纠的预防与处理,项目编号是LSZ2008B002。
参考文献:
[1]李晓艳.对住
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 城市 住宅小区 物业管理 主要 问题 研究