地产项目开发建议书(精品).doc
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鹏飞地产枫林绿洲项目建议书澳德隆编制
鹏飞地产枫林绿洲项目建议书
前言
在就本项目全程行销策划和销售代理进行初步接触后,我司对贵公司能给予机会发挥深表谢意,并诚恳地预祝合作愉快,成功地将本项目推出市场,为贵公司获取最大的经济效益和社会效益,达到双方的共赢。
就本项目的全程营销策划和销售代理,我司成立了专项小组,根据有限的项目资料及对项目所处板块的详细调查分析,力图发掘项目的优点加以专业发挥,配合贵司尽快完成项目的销售目标。
本项目建议书仅仅是体现了我司对于本项目在运作过程中的一些思路和操作手法,旨在向贵公司表达我司的工作态度、工作流程,说明我司对本项目的理解程度,在未与贵公司进行深入且具有针对性讨论的情况下,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案,还须经双方协商达成合作意向后另行制定。
第一部分市场分析
一、青岛房地产市场现状及发展趋势
1、青岛房地产发展的有利因素分析
a、水上奥运城市规划和基础设施建设全面展开,国际化大都市已经形成,将进一步拉动房地产业发展;
b、“8.31大限”后,土地实施招、拍、挂政策,使土地价格升高,也是房价上升的推动因素;
c、青岛被评为最具经济活力的城市之一,城市价值不断提升,投资价值水涨船高,将吸引更多的投资者,对青岛房地产业的发展有较大的推动作用;
d、外国商人、外地经商者和大中专毕业生纷纷涌入,拉动了房地产需求;
e、其他因素。
2、青岛房地产发展的不利因素分析
a、存、贷款利率增加,月还款额不能超过月收入的55%,吸引存款、控制贷款,防止通货膨胀,央行宏观调控的效果逐步显现;
b、青岛的二手房市场已经产生动荡,存量市场对增量市场的影响初步显现,部分消费者持币观望;
c、房价与居民收入极不平衡,青岛本地有能力的市场需求接近饱和,2003年,青岛市城市居民人均收入10075.32元,低于全国35个大中城市平均水平3.5%,在全省也仅列第4位,而房价上涨指数却列全国第三;
d、青岛市政府3年计划推出600万㎡的经济适用房,将解决7.5万户低收入家庭的购房困难,这将对房价产生一定的影响;
e、市建委、国土资源局、规划局等单位联合下发《关于加强房地产开发经营管理的通知》,对房地产开发和销售过程中的不规范行为进行整治,青岛房地产业的规范化建设开始;
f、其他因素。
3、青岛房地产发展趋势预测
随着近几年青岛房地产市场的飞速发展,房地产商大量开发土地获取利润,市中心区域的土地资源已经开发殆尽,而随着城市经济的不断发展、城市化的进程不断加快,市中心越来越不适合人居,正如上世纪八九十年代西方国家,房价过高,城市生活密度越来越大,使得郊居化的趋势不断增强,交通方便、环境较好的卫星城成了首选,这对于离市中心较近的区市是一个很大的机遇,也带动了这些区市房地产市场的迅速发展。
二、城阳房地产市场分析
1、城阳房地产发展机遇
a、城阳区地处青岛市北部,距青岛市中心25公里,东依崂山,西临胶州湾与胶州相邻,北与即墨市毗邻,是青岛市外贸出口加工基地和唯一的国家级星火技术密集区;
b、内有青岛流亭国际机场,外临青岛港,胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中,形成极其便利的海陆空立体交通网络,是青岛连接世界的桥梁和纽带;
c、抓住中国加入世贸组织和2008年奥运会扬帆青岛的历史性机遇,突出“经济国际化、城市园林化、社会现代化”三大重点,财政总收入跃居全省县市区首位,外贸出口连续七年名列全省县市区第一,综合经济实力跨入全省十强;
d、城阳的绿化覆盖率在27%以上,人均公共绿地面积35平方米,森林覆盖率22.5%,自然环境日益优化;
e、城阳房地产领衔的青岛北部地产板块已经形成,以天泰奥园、盛世家园、千禧国际村等为先锋的北部地产,逐渐在青岛房地产市场中占据了一定的位置。
北部地产板块越来越受到人们的关注,随着新开发楼盘档次的不断提升,其优越的交通条件将为其带来更大的发展机遇。
2、城阳房地产状况及市场调查分析
2002年,城阳区固定资产投资达50.5亿元,比上年增长45%,房价也不断提升,市区居民对城阳的接受程度日益增强,越来越多的工业园区带来的住房需求也不断加大,众多韩国企业落户,使得韩国人越来越多,他们对于住房的需求量也不可小觑。
城阳房地产市场调查:
盛世家园(二期)
发展商:
青岛银盛泰房地产有限公司(岛城房地产50强企业)
地址:
城阳区惜福镇驻地
总建面积:
11.66万平方米
规划户数:
800户
户型面积:
71、88、104、134、145平方米
价格:
起价2580元/平方米,均价2800元/平方米
交房标准:
毛坯
简介:
项目位于城阳区惜福镇中心区,紧临交通要道正阳路和王沙路,两条城市主干道分别从西、北两侧顺势穿过,312、371、372、111、109路以及城阳1路和城阳6路等城市公交线路途经此地,交通十分便捷。
项目西临城阳中心区,东接仰口风景旅游度假区,南通市区。
空气清新环境优美,是居家和投资的理想地段。
小区规划总建筑面积50万平方米,一期10万平方米即将交付使用,二期工程已于2004年3月初开工建设。
二期项目占地7.55万平方米,总建筑面积11.66万平方米,其中住宅建筑面积9.25万平方米,公建建筑面积2.41万平方米,规划总户数800户,是一个品质卓越、配套完善的高尚住宅小区。
天泰·奥林匹克花园
发展商:
青岛天泰奥城发展有限公司
地址:
308国道李沧区与城阳区交界处
总建面积:
共90万平方米,一期22万平方米
户型面积:
50-180平方米
价格:
4780起价
交房标准:
精装修
简介:
天泰·青岛奥林匹克花园位于青岛市308国道李沧区与城阳区交界处,毗邻十梅庵风景区,风景秀丽。
是青岛天泰奥城发展有限公司开发的一个大型房地产项目,总占地面积1386亩,整体规划建筑面积近90万平方米。
根据奥林匹克运动会地举办城市和年代,整个社区划分为五个案名,分别为--汉城1988、巴塞罗那1992、亚特兰大1996、悉尼2000、雅典2004。
由澳大利亚柏涛建筑师事物所设计。
项目总共分二期开发。
项目一期第一区域称为“巴塞罗那1992”,建筑面积22万平方米。
楼房户型多样,有平层、错层、跃层,面积从50平方米到180平方米不等;外立面颜色鲜明清新。
百福山庄(别墅)
发展商:
中联盈地房地产
地址:
城阳区政府后广源发宾馆对面
总建面积:
247040㎡
户型面积:
160~300㎡
绿化率:
58%
容积率:
0.36
价格:
联排别墅101~140万/户,独栋别墅230~320万/栋
交房标准:
毛坯
简介:
独栋每亩占地800㎡,三面环山,环境非常好,一期已开工。
亿路发·阳光景园
发展商:
青岛亿路发房地产开发公司
地址:
春阳路北侧、长城路西侧11
总建面积:
5万余平方米
户型面积:
86~192㎡
价格:
3500元/㎡起,均价3800元/㎡
交房标准:
毛坯
简介:
亿路发·阳光景园位于春阳路北侧、长城路西侧,城阳区商业居住中心区域,东面眺望蓬勃发展的现代化经济园区——城阳工业园,南面距城阳区的政治、经济、文化中心——区政府、人民广场3分钟路程,西面临近正在规划建设的5万平方米的文化科技广场,北面毗邻城阳唯一的高等学府——莱阳农学院,进出青岛市的动脉济青高速公路和青银高速公路东西两翼呼应,流亭国际机场、城阳汽车总站转瞬即到,交通便利,生活舒适,商业气氛浓郁,教育文化设施完备。
阳光丽苑
发展商:
青岛方正房地产开发公司
地址:
城阳区明阳路、春阳路、中城路交界
总建面积:
53380.6平方米
户型面积:
130~150㎡
绿化率:
36.3%
价格:
3200-4400元/平方米
交房标准:
毛坯
简介:
阳光丽苑位于青岛城阳区,旁依春阳路、明阳路、中城路。
毗邻区政府、区政府幼儿园、实验中学、莱阳农学院职教中心等优越的教育环境。
占地面积约26928.6平方米,总建筑套数为312套,总建筑面积为53380.6平方米,绿化面积达到36.3%。
投资、置业、升值无限。
龙翔居·弘通星座
发展商:
青岛弘通房地产开发有限公司
地址:
城阳区春阳路与国城路交汇处
总建面积:
4.3万平方米
户型面积:
90~140㎡
绿化率:
40%
价格:
多层3320元/㎡起,小高层3570元/㎡起
交房标准:
毛坯
简介:
弘通星座的主干道春阳路与国城路相交,并与正阳路和明阳路平行。
扼往即墨要塞,至流亭国际机场数分钟可达。
306、373、103、117等多路公交车由小区门口经过,交通极为便利。
人文环境:
周边莱阳农学院、实验二小(已动工)等学校林立;
生活环境:
毗邻高科技工业园区、娱乐、购物广场,生活方便;
生态环境:
绿化率高达40%;大面积中心花园;花岗岩混合铺装路径。
3、城阳房地产发展趋势分析
根据我司掌握的相关资料,城阳地产的发展趋势是“三大镇(流亭镇、惜福镇和夏庄镇)领衔,海陆空交通带动、经济发展拉动房地产需求”。
三、夏庄镇房地产市场分析
1、夏庄房地产环境分析
a、夏庄经济环境分析
截止2003年,全街道工业企业达到560家,实现工业总产值1172692万元,工业增加值完成259966万元,2003年,全街道引进外资项目66个,合同利用外资18020万美元,实际利用外资8351万美元,同比增长74%,引进三家世界500强企业:
浦项制铁,占地50亩投资2280万美元;中城电器,占地30亩投资1780万美元;乐金浪潮手机,总投资1.2亿美元,占地150亩。
2003年街道居民人均收入达5518元,比1994年增长204%,人民生活水平不断提高。
b、夏庄自然环境分析
夏庄东靠崂山,区位一流,风景秀丽,崂山水库就在境内,林木覆盖率达49.2%,是青岛市政府授予的绿化达标乡镇,提出了“优化环境就是发展生产力”的方针政策,致力于打好基础,保证人居环境的优良,而后招商引资,大力发展经济。
c、夏庄交通环境分析
截止2003年,街道新修道路31条,硬化面积37.6万平方米。
308国道、青银高速公路、王沙路与华仙路、夏塔路、银河路、空港路等主要道路纵横交错,形成了便利的交通网络,这使得夏庄内外部交通四通八达,交通环境优越;
d、夏庄人文历史环境分析
夏庄历史悠久,文物、遗址众多,有西宅子头龙山文化遗址、冷家沙沟龙山文化遗址、霸王台商代遗址、西窑顶东周遗址、财贝沟东周墓群等县级以上重点文物保护单位7处,通过对大量出土文物的考证,夏庄地区大约在6000年前就有人类在此繁衍生息,创造了悠久灿烂的文化。
另外始建于北魏时期的法海寺,是青岛地区最古老的僧院之一。
2、夏庄房地产状况及发展
政府办实事谋发展,一是投资200万元做高水平的中远期规划,包括总体规划和驻地控制性详规;二是投入1.9亿元,先后实施华仙路、空港路、王沙路拓宽,夏塔路综合治理,白沙河四期改造,排污管网铺设等40多项工程,大力加强基础设施建设;三是投入2000万元,用于过去采石区的山体植被恢复,进行自然环境维护。
截止2003年,全街道已完成27个村的村庄规划,按照规划,街道在城乡建设中,不断加大人、财、物投入,至2003年,全街道城镇建设投资累计达到3.6亿元,有力推动了农村城市化发展步伐,其中,2003年,街道投资9200万元用于基础设施建设,铺
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