精品最新小户型楼盘营销策划案中国点击地产营销顾问点击出品Word格式文档下载.docx
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A、消费者的承受力
从对消费者的调查中可以看出,在此区域置业的大部分消费者是有一定经济收入的工薪一族,都有一定的经济支配能力。
一般可支配的购房首付款在5万元之内(7成20年按揭)。
B、本案的目标市场情况
一室一厅单卫、二室一厅单卫,符合目前市场消费者的消费需求。
从房屋总价及消费者承受的首付款来看,本案完全能控制在5万元之内。
三、价格的调查
1、影响本案价格的有利因素
A、房市逐步上升
在众多开发商的努力下,该区域的房价略有上升,且新开盘项目较多,在市场上造成了浣花风景区房市景气的印象。
2、本案的价差策略
在一个项目中,楼与楼、朝向与朝向、户型与户型,其定价差距应有利于当时之促销。
第二部份产品篇
一、产品定位
建议在设计上充分体现实惠小套型概念。
质优价惠,品质优良并拥有良好的社区文化氛围。
二、产品分析
1、本地小套型市场分析
(1)现状分析:
由于成都经济的发展,越来越多的白领阶层不断涌现,呈现年轻化和知识化的结构,年轻人独立意识逐步加强,个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟。
使本市小套型住宅公寓有了极大的需求,而本地开发商也顺应该潮流,推出不少的具有针对性的小套型住宅,如丽阳天下、都市驿站、美利华、时代天骄、SOHO等项目,由于具有定位准确,适销对路,市场接受力强等特色,而深受市民,特别是年轻一族的喜爱,从而使这些项目开发的成功成为必然。
(2)未来分析:
小套型的成功,一方面是,开发商成功把握了这一点,取得成功。
另一方面是小套型市场的客户群体基础广,客户量大,客户购买门槛低等特点,将成为长期的开发热点,因为年轻一代总是不断成长,需求总量不断涌现,市场机会总是不断出现。
所以,小套型开发是大有前途的。
2、本项目市场分析
本项目的开发定位于小套型,应该说抓住了市场的热点,也就抓住了市场机遇。
(1)小套型的概念:
小套型的概念不仅是套型,更加包含总价低,月供款少这样的信息,从而使客户购买小型的门槛低,更加容易接受。
(2)小套型的总款限制和月供款。
A、一般来说,本项目小套型住宅的总价最高超过180000元,为控制总价,建议不装修,全部为清水住宅。
B、月供款建议最高不超过800元/月,这样的月供款将使本项目更加具有竞争力。
三、对产品的建议
1、针对该地段的消费者群体及其消费能力,特制定以下开发建议:
A、户型:
(详见面积配比)
B、装修标准:
房屋内部以清水房为标准,外部装修则宜贴墙砖,从外墙砖的色彩及造型上突出特点。
四、产品的指标建议
建筑面积:
15800平方米
绿化率:
31%
面积配比:
74.7平方米40套18%
72.2平方米40套18%
52.6平方米40套18%
52.5平方米40套18%
51.7平方米20套9%
50.8平方米20套9%
115.4平方米4套
83.7平方米4套
110平方米4套
84.8平方米4套
77.1平方米2套
75.4平方米2套
总计220套
第三部份销售篇
通过我们对项目及项目各项情况进行的细致深入的调查,以及我们对市场调查的研究和分析,本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨,特拟定如下销售计划:
一、总体销售策略
通过我们对市场的调查研究和分析,结合开发商的具体操作情况,为规避市场风险,争取最后的成功,我们建议采取低开高走的定价策略,努力做好造势工作。
二、销售价格策略
开盘时均价以2400元/m2为佳,中期追涨至2500元/m2,后期追涨至2600元/m2。
(均以均价计)
三、付款方式策略
制定多种付款方式,如一次性、按揭及分期付款等。
尤其以前10/90付款方式打开局面。
四、销售造势
1、开盘造势
A、收集客户名单
累积公司以往各个时期的老客户、展销会、各种活动吸引而来的新客户。
B、通知上述客户于某月某日举行开盘仪式,邀其到现场参观订购。
C、邀请专家人士及相关同行到现场参观、制造气势。
D、请市区各种新闻媒体参与报道。
E、现场做好接待工作,如订单、销售资料、各种宣传道具等,并对已订房客户进行现场抽奖。
F、订购方式灵活,现金、物品、身份证等照收,现金数额多少不论。
G、成败关键。
a、意向性客户累积;
b、业务员成功的邀约;
c、现场经理控制。
2、现场造势
A、开盘前
(1)树立形象看板;
(2)二环路到工地现场挂彩旗、立广告牌;
(3)现场围墙景观化。
B、中盘
配合开盘,做好方便接待工作。
C、后期
a、视销售率和工程进度,不定期邀约意向性客户和已成交客户到现场举行招待会,并召开新闻发布会。
b、与各不同行业协力厂商加电器、家具、装修等联合举行展览会,借以聚集人气。
五、售准备工作
1、现场建议:
A、售楼处
售楼处是销售的主要场地,好的售楼处不仅能反映发展商实力,更能吸引客户。
因此,应力争把售楼处布置精美,并利用其中的销售工具引导客户购房签约。
面积:
100余平方米
功能区:
柜台区洽谈区展览区办公区VIP客户区
设备配置:
柜台办公桌椅洽谈桌椅沙发茶几饮水机文件柜保险柜绿化音响射灯空调电话电脑
销售道具:
沙盘鸟瞰图立面效果图园林绿化效果图现场展板灯箱手提袋小礼品
B、路牌
重点在二路口。
美观、全面、有强力卖点。
C、样板间
设立样板间可以给客户一种形象、直观的感觉。
2、销售常用表格及预订单
a、客户管理系统一(附表:
电话接听记录表)
b、客户管理系统二(附表:
新客户登记表)
c、客户管理系统三(附表:
老客户登记表)
d、客户管理系统四(附表:
销售日统计表)
e、客户管理系统五(附表:
销售周统计表)
f、客户管理系统六(附表:
月报表)
g、客户管理系统七(附表:
已成交客户档案)
h、客户管理系统八(附表:
应收帐款控制)
i、客户管理系统九(附表:
保留楼盘控制表)
3、人员配备模式及培训
使销售人员掌握项目的产品特点、优劣势、竞争对手状况、国家相关政策、按揭知识等相应销售技巧。
内容:
人员配备模式
客户
Ⅱ组业务员(2人)
Ⅲ组业务员(2人)
I组业务员(2人)
副专案(1人)
专案经理(1人)
业主委员会
人员配备以专案模式进行,由专案经理向业主负责,主持日常销售工作,统辖副专案和三个业务小组。
人员培训模式
业务人员素质培训是为在促进客户成交过程中具备“杀伤力”,其基本技巧将从以下几方面课目中得到提升,时间约2-3周:
1.接待礼仪
2.电话接听技巧
3.接待流程
4.谈判基本技巧
5.客户要求锁定
6.抗性训练
7.逼订训练
8.签约技巧
9.客户追踪
10、客户拜房
11、现场配合
12、答客问统一
13、建筑常识
14、房地产市场调查
15、房地产各类名词素语及计算指标
第四部份广告篇
一、本案推广时机建议
据我们分析,争取在明年上半年实现内部定购和预售,正式开盘后将销售推向高峰。
二、本案推广的总体策略
尽管我们从各方面努力,目的是要给客户一个品质高档的小套型,但在本案的推广上,仍然应走质优价惠的路线,从而造成客户的一定的心理差距,促使客户尽快地下定决心,完成购买行为。
三、本案包装重点
A、现场部份
树立形象看板,用以分隔客户和售楼处。
增设广告路牌和布幅。
工地外围墙景观化。
上述设置应突出生态,绿化概念,强调河居意识。
B、环境
环境是本案所要诉求的重点,应努力在生态环境、绿化环境方面大做文章。
环境应突出个性,制造坡地绿化,利用自然的水平落差,形成视觉冲击。
另外,注意环境与居家的结合,要有出类拔萃的感觉。
C、物超所值
极具竞争力的价格,超值的品质是本案另一个突出的卖点。
另外,还要给客户适当的升值空间,使客户的心理得到极大满足。
D、付款方式
提供多种付款方式供客户选择,并进行诱惑性的导购方式。
让客户打消入住后的顾虑,规避现状中东门不足之处。
E、物业管理
采用先进、周密、完善的物业管理手段,让客户足不出户也能感受到居家的便利,解决他们的后顾之忧。
四、广告总体预算
控制在总金额的2%以内。
五、媒体建议
在动态广告投放中,各媒体分配比例为:
报版:
70%
电视:
20%
夹报:
10%
以商报为主,结合华西等辅助报纸。
版幅:
以1/4版幅为主体,结合购房超市栏目。
七、立体化市场推广建议
A、广告目标市场策略:
针对项目的目标消费群,依据其不同的生活习惯和工作环境及个性特点等,我们特制定了不同的广告诉求点和广告的表现形式,力求在目标市场上更全面的传递广告信息。
a无差别市场广告策略:
--导入期
即在一定的时间内向一个大的目标市场运用多种媒体组合,做同一主题的广告。
这样很容易在开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象。
b差别市场广告策略:
---强销期
步步为营,逐个击破:
即在一定的时间内,针对目标消费群的细分,运用接近于该细分市场的媒体,做不同主题内容的广告。
这样很容易在强销期内抓住每一个细分市场。
c集中市场广告策略—持续期
为避免广告战线拉得太长,力量分散,因此,在这一段时期采用:
把广告宣传的重点集中于已细分的一个或几个目标市场上,以求在较小的细分市场中占有较大份额。
B广告促销策略:
在广告过程中,结合营销情况和市场情况,允诺给予消费者更多的附加利益,以吸引消费者注意,起一个立竿见影的广告效果。
即活动广告、馈赠广告、文娱广告、中奖广告、公益广告等。
C、广告心理策略
即针对消费者的购买心理,采取的广告运动。
因此,广告的成功取决于我们是否能抓住消费者的心理变化过程:
从感知—了解—信赖—产生购买行为
a消费者的需求:
需求是消费者购买锦汇花园的原动力,因此,广告诉求必确立在这一需求之上。
b引人注意:
引人注意是广告成功的基础,有的是无意中注意的,有的是有意注意的。
那么,深刻性又是引起注意的主要
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