洗浴中心可行性分析报告1Word格式文档下载.docx

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①洗浴规模：

本项目纯洗浴桑拿面积达8000平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为京西地区的一个洗浴娱乐的亮点；

另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。

②交通条件：

本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。

③完善周边居民生活：

项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。

本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。

④物业管理：

由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有10多年的物业管理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。

⑤企业实力：

开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。

⑥地块优势：

本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。

2.2项目的机会分析

①从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟的。

像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。

②位于项目北部2.5公里处的北京第一家大型Mall——金源ShoppingMall即将于今年10月1日开业，依靠本项目的特色和服务，金源ShoppingMall在一定程度上可以给本项目带来很多客流量。

③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。

④在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源ShoppingMall中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加入在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娱乐城”。

⑤消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。

而洗浴娱乐则是休闲服务中的一种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。

2.3结论

本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。

3.洗浴中心消费群体特征分析

4.自营洗浴中心的空间布局划分

洗浴中心初步规划面积为8000平米。

表洗浴中心项目的大概面积规划

序号

项目

数量

单面积

面积（平方米）

1

前台大厅

500

2

男桑拿区

1500

3

女桑拿区

750

4

自助餐厅

5

按摩室

60

10平米/个

600

6

VIP包间

20

40平米/个

800

7

休息室

80

12平米/个

960

8

套间（棋牌室）

30

30平米/个

900

9

游泳池

625

10

公共部分

865

合计

8000

5.自营洗浴中心的人员配备

5.1洗浴中心的组织框架

5.2洗浴中心的人数配备

本项目规模的洗浴中心至少配置400人左右。

表洗浴中心项目的人员配备

职位

数量（人）

总经理

副总经理

大堂经理

前台经理

前台服务人员

14

洗浴部经理

技师

100

服务人员

150

保安部经理

保安

11

内保

12

会计

13

出纳

后勤部经理

15

后勤人员

10－15

16

餐厅经理

17

餐厅服务人员

18

后厨

19

维修工程部经理

维修工

21

采购人员

22

销售部经理

23

销售推广人员

备注：

1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整；

2、至少保证坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩师20人，保健、修脚师各10人；

3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不一定非要会足底按摩；

4、管理人员可以自定；

5.3洗浴中心的人员招聘途径

主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称“挖墙角”，其次是从外地的按摩学校招聘技师。

一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5－10名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上轨道。

但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。

6.自营洗浴中心的成本分析

6.1员工工资

依据以下数据测算，每月员工工资为250,000元/月，年员工工资为300万元。

表洗浴中心项目的员工工资

单人工资（元/月/人）

前台（收银、迎宾）

内勤、人事、采购

800—1000

后勤、出纳、技术人员

1500－2000

领班（大堂经理）

5000

1200

技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟（45分钟）的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源，等洗浴中心发展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。

这是目前洗浴行业较为通用的手法。

6.2管理费用

依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760元/月，其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。

每年的管理费用为1501万元/年。

表洗浴中心项目的管理费用

顾客量

单价

费用

水

600人

300吨/天

70元/吨

21000元/天

电

600度

0.69元/度

414元/天

柴油

900公升/天

3.75元/公升

3375元/天

温泉维护费用

800立方米

1903元/天

57090元/月

员工工资

250000元/月

其他管理费用

200000元/月

1,250,760元/月

1、水：

柴油＝1（吨）：

3（公升）

6.3装修费用

本项目的装修费用大概为750*4＝3000万元，当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。

表洗浴中心项目的装修费用（部分）

面积

单位造价

费用（元）

备注

普通装修

7000平米

500元/平方米

350万

局部特殊装修

1000平米

4000元/平方米

400万

750万

6.4硬件投入费用

硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定。

比如，一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在2000万元左右（保守估算）。

6.5开发地下热水的相关费用

按凿井深度4000米计算，开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。

地下热水不会单收水费，只要按照《北京市矿产资源补偿费（地热）征收标准》和《北京市地下热水资源费》交纳相关费用即可。

（详细请见附件《有关温泉开发文件》）

6.6广告宣传及市场推广费

广告宣传及市场推广费为：

（管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用）×

1％＝73.91万元

6.7不可预见费

不可预见费用为：

221.73万元

3％＝221.73万元

6.8总投入费用

总投入费用为：

7686.64万元

管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用＋广告宣传及市场推广费＋不可预见费＝1501＋3000＋2000＋890＋73.91＋221.73＝7686.64万元