绵阳房地产项目策划建议书.docx
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绵阳房地产项目策划建议书
第一章项目概况与背景
一、项目概况
项目名称:
XX建设项目
项目业主:
XX有限公司
项目地址:
XX
工程设计单位:
XX有限公司
项目施工单位:
XX有限公司
项目监理单位:
XX有限公司
项目位于XX,老游仙路从项目南边经过,项目南临老游仙路,西临华兴上街,东临核工业二四建设公司,北侧为久远花园。
项目所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区,交通便捷,相关基础配套设施齐备。
项目占地面积为32315.9平方米(48.47亩),其中建筑占地9434.4平方米,道路广场占地面积12770.19平方米,绿地水体面积9577.6平方米(中心绿地2100平方米);总建筑面积53869平方米,其中商业用房建筑面积1480平方米,住宅建筑面积52029平方米,配套公共服务设施建筑面积360平方米。
共计550套,车位230个。
建筑密度29.6%,容积率1.68,绿化率30%。
二、项目建设背景及必要性
绵阳地处四川省西北部,古称涪城,距省会城市成都98千米,总面积20281平方千米,总人口529万。
其历史悠久,自公元前201年汉高祖设置涪县以来,已有2200多年的历史,自古以来就是川西北的重要门户,历代兵家必争之地,史称“控扼川西”的“蜀道咽喉”。
绵阳交通发达,是川西北重要的交通枢纽,宝成铁路、成绵高速、绵广高速、108国道、205省道从市郊通过;加上绵阳市区至各县(市)的高等级公路,构成了四通八达的交通运输网络;绵阳南郊机场已经开通了至北京、上海、广州、西安、昆明、深圳、青岛等10余个国内重要城市的航班。
(一)、绵阳城镇化发展,为房地产业带来巨大市场容量,也为本项目带来良好市场环境。
按城市总规和《绵阳科技城发展纲要》规划,到2010年,绵阳科技城建成区面积增加到80平方公里,这将提供近15平方公里的土地供给,其中用于房地产开发的约4平方公里,这就为绵阳房地产长期的发展提供坚实的基础;到2010年,城市人口将增长到80万人,人口的增加必然会拉动住房的需求,加快城市要素集聚,有效扩大城市规模,从而给绵阳房地产业带来巨大的市场容量。
(二)绵阳经济发展为房地产开发奠定了经济基础。
绵阳是四川经济增长最快、最具活力和发展潜力的地区之一,经济综合实力位居全省第二,名列西部12省城市的第五位。
2007年绵阳市国民经济继续保持了较快发展势头,全市实现GDP303.8亿元,增长13%;规模以上工业企业净增83户,达到733户,完成增加值92.7亿元,总产值310.1亿元;实现财政总收入29.4亿元,增长56.3%;科技城建设取得新进展,县域经济再上新台阶,百万人口大城市建设掀起新高潮,对外开放取得新的突破,全市到位内资87.3亿元,增长23.8%;到位外资11730万美元,增长86.01%,名列全省第二位。
绵阳“十一五”计划:
GDP要力争突破1000亿元,财政收入要力争实现100亿元,使绵阳成为西部地区率先进入现代化的城市之一,绵阳经济发展为房地产开发奠定经济基础。
(三)、绵阳本地族及新参加工作购房群体、外地人到城区购房群体是绵阳主要购房群体,而九院已成为绵阳城区购买房产的新力军。
目前九院职工收入普遍高于绵阳的平均水平,但由于单位提供了住房,这一群体的购买潜力目前还没有被发掘出来。
由于2004年已终止福利分房,使得一部分人特别是新参加的职工没有住房,从而产生购房需求;而现有住房的职工由于单位住房存在户型不合理、居住面积小、外部环境差等问题,为了改善居住条件,也会有再次购房的需求,因而九院丰富的购买力资源已逐步流入市场,成为绵阳城区购买房产的新力军。
第二章 公司基本情况简介
一、公司基本情况
XX有限公司注册地址在XX,前身为XX有限责任公司,于2002年12月10日成立,营业执照注册号为XXX号,注册资本为人民币408万元(川贡会验2002字第XX号)。
2007年3月,根据公司股东会决议和修改后章程规定,经四川华天会计师事务所川华天会验(2007)字(020)号《验资报告》审验,增加了公司股东及注册资本现金400万元,变更后注册资本为人民币808万元,根据(游)名称变核私字(207)第468号《企业名称变更核准通知书》,变更企业名称为XX有限公司。
公司股权结构变更情况表单位:
万元
股东名称
实缴注册资本
变更前
本次增加额
变更后
金额
比例
金额
比例
XX
400
98.04
0
400
49.50
XX
2
0.49
0
2
0.25
XX
6
1.47
0
6
0.75
XX
400
400
49.50
合计
408
100
400
808
100
2007年8月,根据公司股东会决议和修改后章程规定,经四川华天会计师事务所川华天会验(2007)字(089)号《验资报告》审验,增加公司股东及注册资本1560万元,其中增加现金800万元。
变更后注册资本为人民币2368万元,股权结构为:
XX人出资1552.4万元,占注册资本65.56%,XX出资11.70万元,占注册资本0.50%,XX出资3.9万元,占注册资本0.16%,XX出资800万元,占注册资本33.78%。
2007年12月,经四川华天会计师事务所川华天会验(2007)字(152)号《验资报告》审审验,增加注册资本20万元,其中增加现金20万元。
变更后注册资本为人民币2388万元,股权结构为:
XX人出资1552.4万元,占注册资本65.01%,XX出资11.70万元,占注册资本0.49%,XX出资23.9万元,占注册资本1.00%,XX出资800万元,占注册资本33.50%。
2008年1月公司股东会决议,同意XX人将公司股金1552.4万元转让给XX同意XX将公司股金23.9万元转让给XX,均签订《股份转让协议》,转让后注册资本仍为人民币2388万元,股权结构为:
XX出资1576.3万元,占注册资本66.01%,XX出资11.70万元,占注册资本0.49%,XX资800万元,占注册资本33.50%。
公司股权结构变更情况表单位:
万元
股东名称
实缴注册资本
变更前
本次增加额
变更后
金额
比例
金额
比例
XX
1576.3
1576.3
66.01
XX
23.9
1.00
-23.9
XX
11.7
0.49
11.7
0.49
XX
1552.40
65.01
-1552.40
XX
800
33.50
800
33.50
合计
2388
100
2388
100
2008年2月29日变更《企业法人营业执照》,注册号为XX,法定代表人XX;公司类型有限责任公司;经营范围:
房地产开发经营(三级),内燃机及内燃机零配件制造、加工、销售,建筑材料、五金交电、化工产品(不含易燃易爆易制毒品)。
组织机构代码为20XX;有效期2008年3月5日至2012年3月5日;税务登记证号为川税绵字XX号。
2007年8月公司取得三级资质房地产开发企业。
证书编号510700D040。
二、组织机构和管理模式
绵阳明佳置业有限公司由3个自然人(股东)共同出资设立。
公司设股东会,由全体股东组成,为公司的权力机构,决定公司的经营方针和投资计划。
公司设执行董事,由股东选举产生,任期3年,届满可连选连任。
执行董事为公司的法定代表人,对股东会负责,执行股东会的决议。
公司设经理,由执行董事决定聘任或者解聘,经理负责公司的生产经营管理工作,实施公司的经营方针和投资方案等。
公司设机构:
财务部、策划部、工程部、预算部、行政部、销售部、办公室。
现有职工26人,其中高级工程师3人,工程师9人,会计师2人;大学本科以上学历4人,大专文化程度13人,高中(中专)文化程度8人。
三、公司法定代表人及财务负责人情况
(一)、法定代表人:
XX,男,45岁,汉族,大学本科,工程师,1987年8月至1993年7月在XX理工作,1993年8月至2004年1月在绵阳市第六建筑工程公司任项目经理,2004年2月至2007年12月在绵阳市万兴房产公司任副总经理;2008年1月至今任绵阳明佳置业有限公司法定代表人,近年经营业绩良好,无不良记录。
(二)、财务负责人:
XX,女,38岁,本科文化程度,会计师职称,1993年8月至1998年8月任XX司任会计;1998年8月至2001年9月中外合资企XX办会计;2001年10月至2006年5月任成都新鸿达房产公司财务部经理;2006年6月至今任绵阳明佳置业有限公司财务负责人,无不良记录。
四、公司经营状况
XX责任公司,2002年12月10日成立以来,主要为绵阳新华内燃机厂加工销售内燃机及内燃机零配件,还经营建筑材料、五金交电、化工产品(不含易燃易爆易制毒品),经营正常,效益良好。
绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月损益表单位:
万元
项目
2005年
2006年
2007年
2008年1-8月
一、主营业务收入
1850
1921
1971
减:
产品销售成本
1409
1442
1478
产品销售税金级附加
11
12
89
二、产品销售利润
430
467
404
加:
其他业务利润
9
3
-24
减:
营业费用
11
27
29
58
管理费用
261
260
124
75
财务费用
-1
2
42
-1
三、营业利润
168
181
185
-132
加:
投资收益
补贴收入
营业外收入
2
4
减:
营业外支出
7
以前年度损益
四、利润总额
170
181
182
-132
减:
所的税
56
60
60
五、净利润
114
121
122
-132
公司2005年实现主营业务收入1850万元,净利润114万元,2006年实现主营业务收入1921万元,净利润121万元,2007年实现主营业业务收入1971万元,净利润122万元。
近年随着绵阳城市建设的飞速发展,公司所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区,土地增值空间较大。
为充分利用该宗土地价值,股东会在2007年3月决定公司经营转型搞房地产开发,“同XX”为该公司的首个开发项目。
2008年1-8月为项目前期准备阶段,无经营收入。
五、借款人财务管理状况
XX模式和《会计法》制定公司财务管理制度,按制度规定进行成本核算和帐务处理,编制会计报表和报表审计,由公司财务负责人具体负责,并设立统计、出纳、会计岗位,做到各负其责,严格遵守财经制度。
该公司于2007年3月更名为XX置业有限公司,其前身XX有限责任公司,2005-2006年及绵阳明佳置业有限公司2007-2008年8月财务数据如下表:
2005—2008年8月公司资产负债率分别为24.44%、26.74%、12.66%、2.64%。
流动比率分别为:
292.50%、284.78%、788.68%、3858.95%,表明公司具有一定长期偿债能力。
单位:
绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月资产负债单位:
万元
项目
2005年
2006年
2007年
2008年8月
一、资产类
1、流动资产
货币资金
113
130
183
16
其中:
现金
银行存款
应收票据
305
145
应收帐款
487
600
其他应收款
305
317
1353
791
预付帐款
304
321
10
存货
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