建筑装饰住宅全装修行业分析报告Word格式.docx
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在发达国家,并没有住宅全装修这一特定词汇,而是采用住宅产业化(HousingIndustrialization)的概念。
(1)住宅产业化和住宅工业化
住宅产业化是用工业化的生产方式来建造住宅,以提高住宅生产的劳动效率和整体质量,降低成本和物耗。
住宅产业化是一种住宅建造方式的变革,由现在半手工半机械比较落后的建造方式转变成一种工业化生产方式。
用工业化生产方式建造的住宅即为“CSI住宅”,即采用结构支撑体(Skeleton)和内部填充体(Infill)完全分离的方法来施工的住宅,通过模数化、标准化设计,工厂预制生产、现场装配来提高房屋建造的效率和整体质量。
所以,实现住宅产业化首先应实现住宅工业化,它的核心即为工业化预制装配。
(2)住宅产业化与住宅全装修的契合
我国政府充分重视我国住宅产业化和住宅全装修的发展,1999年,国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》;
2002年,建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》,明确提出推行装修一次到位的根本目的在于逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房,同时标志着全国第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准的出台;
2006年,建设部颁布《国家住宅产业化基地试行办法》;
2008年,住房和城乡建设部(原建设部)颁布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》;
2013年1月1日,国务院办公厅转发了发展改革委和住房城乡建设部的《绿色建筑行动方案》,提出要推动建筑工业化,积极推行住宅全装修,鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修,促进个性化装修和产业化装修相统一。
各地方政府近年来也在逐步加大住宅产业化和住宅全装修的推进和管理力度,以北京和上海为例,2008年,上海国土资源房屋土地资源管理局颁布《关于新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知》,提出全装修住宅面积占新建商品住宅面积(低层住宅除外)的比例为:
中心城区应达到60%以上,其它地区应达到30%以上;
2009年上海市城乡建设和交通委员会出台《关于加强本市住宅全装修建设管理的通知》;
2010年北京市住建委出台《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》,2012年,北京市住建委下发通知,将上述住宅产业化扶持政策延续至2015年底。
3、住宅全装修的优势
(1)节约资源、减少浪费,保护环境,建设绿色住宅
毛坯房交付后再进行装修存在墙体拆建、水电管线重新铺设等诸多问题。
这样的二次装修不仅产生了大量的建筑垃圾,污染环境,还是对现有资源和能源的浪费。
实施住宅全装修就是要求在土建施工完成后墙体不再拆建,水电点位一次铺设到位,不再重复建设,节约资源、保护环境。
房地产开发企业最终交付成品住宅,基本面装修到位,配置基本生活设施设备如厨房厨具、卫生间洁具、衣橱等,业主无需二次装修即可入住。
(2)提高劳动生产率、创造新的广大的劳动力就业市场
住宅全装修的批量复制是依靠工业化实施为基础的,因而催生了一个新兴的职业即住宅装饰领域的产业工人。
在一条施工流水作业线上,由于技术难度低并且容易掌握,因此产业工人的劳动效率和劳动质量都得到较大提高。
同时,由于实施住宅全装修的发展趋势,未来产业工人将被市场大量需求,因此一个广大的劳动力就业市场也就随之诞生。
(3)降低装修成本、提高专业化程度
由于住宅全装修采用标准化流程和批量复制,规模效应使得装修的单位平均成本得以降低,节约了业主的装修成本,减少了资源的浪费。
此外,房地产开发商在选择住宅全装修企业时,需要从专业资质、行业经验和专业化程度等方面进行综合考量,只有具备了一定规模和专业化水平、积累了一定市场信誉的优质企业才能在竞争中胜出,住宅全装修的发展能够促进装饰企业的专业化水平、提高整体装修质量。
4、住宅全装修市场空间
我国住宅全装修发展历史较短,尚处于起步阶段。
1999年建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,首次提出一次性装修概念。
2003年以后,部分住宅开始出现全装修,如北京现代城、广州星河湾等,拉开了我国住宅全装修的序幕。
此后,各地方陆续出台相关政策,鼓励住宅全装修业务的推广。
(1)住宅全装修市场趋动因素分析
(2)住宅全装修比例的增加为全装修市场的发展提供有力支撑
我国住宅全装修的历史较短,全装修住宅在我国住宅总量中的占比较低,相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例,仍有较大发展空间。
上述情形一方面印证了发达国家住宅产业化的优势,另一方面也意味着我国住宅全装修市场前景广阔。
近年来,以万科地产、恒大地产等为代表的一线房地产开发商纷纷提高住宅全装修比例,例如万科地产已基本实现新建住宅项目100%全装修,并宣布退出毛坯房市场,恒大地产与金螳螂、亚厦股份、广田股份等多家住宅全装修公司建立长期合作关系。
另一方面,随着建设部及各级地方政府一系列推进住宅全装修政策的颁布实施,未来国内住宅全装修市场将呈现一线城区向一线郊区、二三线城市及中西部地区辐射的局面,带动国内全装修住宅比例的全面提升。
以上海和北京为例,上海已于2012年提出外环线以内60%以上、其他地区30%以上的全装修住宅比例要求;
北京市住建委出台《北京市绿色建筑行动实施方案》,要求2015年新建保障性住房基本采用产业化方式建造,新建住宅要基本实现全装修,产业化住宅不少于1,500万平方米,每年安排部分商品住房土地用于建设产业化住宅和全装修住宅。
二、行业管理体制、行业主要法规及政策
1、行业主管部门与监管体制
建筑装饰行业的主管部门为住房和城乡建设部以及各地建设行政主管部门。
通过发布行业发展规划与管理法规,住房和城乡建设部对建筑装饰行业进行宏观调控与管理。
中国建筑装饰协会为建筑装饰行业的行业自律组织。
中国建筑装饰协会成立于1984年,是在国家民政部登记注册,住房和城乡建设部业务指导的国家一级行业协会,是建筑装饰行业唯一的全国性法人社团,依据行业政策,通过信息咨询、技术经验交流等各种形式为建筑装饰企业提供服务。
此外,建筑装饰行业还接受质量技术、环保、安监等部门的监督。
2、主要法律法规
目前,管理和规范建筑装饰行业的主要法律法规包括:
(1)《中华人民共和国建筑法》;
(2)《中华人民共和国合同法》;
(3)《中华人民共和国招标投标法》;
(4)《中华人民共和国安全生产法》;
(5)《中华人民共和国消防法》;
(6)《建设工程质量管理条例》;
(7)《建设工程安全生产管理条例》;
(8)《建筑装饰装修工程质量验收规范》;
(9)《民用建筑工程室内环境污染控制规范》;
(10)《民用建筑节能条例》;
(11)《建筑业企业资质管理规定》;
(12)《建设工程勘察设计资质管理规定》;
(13)《建筑施工企业安全生产许可证管理规定》;
(14)《住宅装饰装修工程施工规范》;
3、行业标准及准入资质
鉴于建筑装饰业的特殊性,国家制订了较为完善的监管法律法规体系,对企业的资质作了明确要求。
《建筑法》规定:
“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位,经资质审查合格,取得相应等级资质证书后,方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
”
建设部于2001年1月9日发布了经修订后的建设[2001]9号文件《建筑装饰工程设计企业资质等级标准》,对建筑装饰设计企业实行资质等级、市场准入制度;
2006年12月30日经建设部第114次常务会议讨论通过,自2007年9月1日起施行新的《建筑业企业资质管理规定》,进一步对建筑工程企业的施工资质及施工范围进行了明确和规范。
根据规定,建筑装饰企业承接公共建筑装饰工程和幕墙工程,均需要符合特定的资质。
2001年10月,《国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知》中指出:
要“继续完善并严格秩序建筑市场准入清出制度”、“所有工程勘察、设计、施工、监理、招标代理企业,都必须依法取得相应等级的资质证书,并在其登记许可的范围内从事相应的工程建设活动”。
截至目前,建设部已经相继出台《建筑装饰装修工程专业承包企业资质等级标准》、《建筑幕墙工程专业承包企业资质等级标准》、《金属门窗工程专业承包企业资质等级标准》、《建筑装饰装修工程设计与施工资质标准》及《建筑幕墙工程设计与施工资质标准》等行业标准。
三、行业发展概况
1、行业概况
建筑装饰行业与土木建筑业、设备安装业并列为建筑业的三大支柱。
建筑装饰行业位于建筑业整体链条的末端,起着进一步完善和美化建筑物以及提高其质量和功能的作用。
根据建筑物使用性质的不同,建筑装饰行业划分为公共建筑装饰装修业和住宅装饰装修业。
与土木建筑业、设备安装业一次性完成工程业务不同,每个建筑物在整个使用寿命期内需要进行多次装饰装修,周期一般不超过10年,建筑装饰行业具有需求可持续性的特点。
我国建筑装饰行业虽然起步较晚,但是发展迅速,根据国家统计局的统计数据,2006年至2012年,我国国内生产总值从216,314.43亿元增长到519,470.00亿元,增幅140.15%;
而建筑装饰业总产值从1,523.76亿元增长到5,310.19亿元,增幅达248.49%。
我国建筑装饰行业经过多年的发展,目前整体上呈现如下特点:
(1)企业数量多且以民营内资企业为主,根据《中国建筑装饰行业“十二五”发展规划纲要》的统计,2010年我国建筑装饰企业共14.80万家;
(2)产业化发展和专业化分工趋势业已显现,行业内部的专业化分工越来越细,建筑幕墙作为建筑外围护结构,已发展为一个专业领域,有些企业建立了自己的家具、幕墙等生产工厂和基地,装饰装修项目实现了产业化,同时在业务方向上,有些企业将业务重点放在专项服务上,取得了较快发展;
(3)区域间发展不平衡,由于区域间经济发展的不平衡,导致建筑装饰行业在东部发达地区与中西部地区存在着较为明显的发展差异,整体上是一种“东强西弱”的发展格局,区域落差突出;
(4)行业集中度低,装饰行业入门门槛相对较低,但大型装饰企业特别是有双甲资质的企业(设计甲级,施工一级)在整个装饰行业中的占比偏低,根据深圳市前瞻商业资讯有限公司发布的《2013-2017年中国建筑装饰行业发展前景与投资战略规划分析报告》,2012年我国建筑装饰装修百强企业产值仅占公装市场比例为10.02%。
2、市场化程度
建筑装饰行业是国内最早引入市场机制、以市场化方式进行运作的行业,与其他传统行业相比,建筑装饰行业受计划经济体制的影响相对较小,多数企业自成立起就形成了同市场机制相适应的管理体制和运作方式,确立了适应生产力发展水平的生产关系架构,行业的竞争机制、用人机制、激励机制、分配机制具有明显的市场化特点。
目前来看,国内装饰行业已经存在中外合资、股份制、有限责任等多种企业组织形式,基本以非公有制经济为主体,平等竞争的市场格局已经形成。
在市场竞争中,一批业内知名建筑装饰企业脱颖而出,迅速发展壮大,行业集中度逐步提高,行业设计水平、材料生产能力和施工技术水平也相应提高。
3、行业竞争格局及主要竞争企业
(1)行业竞争格局分析
根据深圳市前瞻商业资讯有限公司发布的《
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