物业管理的可持续性发展Word格式文档下载.docx
- 文档编号:14487759
- 上传时间:2022-10-23
- 格式:DOCX
- 页数:10
- 大小:133.17KB
物业管理的可持续性发展Word格式文档下载.docx
《物业管理的可持续性发展Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理的可持续性发展Word格式文档下载.docx(10页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
随着小区规模不断扩大,人们对良好居住环境要求的日益提高,政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理概念和方法,并于1966年成立英国皇家物业经理学会香港分会。
1970年6月香港政府制定了《多层建筑物(业主法团)条例》,后于1993年5月修订并简称为《建筑物管理条例》,1998年再次修订该条例。
1990年成立“香港物业管理公司协会”,主要物业管理公司都是协会会员。
经过半个世纪的发展,香港的物业管理已经日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机制。
G*pe0uy
一、依靠业主立案法团、楼宇互助委员会使得业主的权力得以维护。
i'
:
Zu
业主立案法团是代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团,它根据《多层建筑物(业主法团)条例》,由业主选举产生,同时必须向政府土地注册处注册。
业主立案法团有权选聘或解聘物业管理企业,并独立行使权力,承担民事义务,有单独的诉讼权利。
楼宇互助委员会是在不符合成立业主立案法团的楼宇,由业主自愿组成的代替业主立案法团的组织,它根据规定程序制定章程和运作,属非法人组织。
]By;
$
二、香港物业管理企业的“权力”来源于物业(大厦)公契或物业管理委托合同,物业(大厦)公契制定的依据是政府公布的“大厦公契指引”,公契制定之后需由政府审批,如公契中有不平等嫌疑,政府可以拒批。
k;
$JV~t
三、香港一般大型的发展商都有附属于自己的大规模,专业分工明确的物业管理企业,这些大型的物业管理企业占去了大部份的市场份额。
大型发展商的物业建成初期2年左右,一般由这些公司管理,业主立案法团成立后可选择续聘或对外重新招投标,选聘另外的物业管理企业,因此这些物业管理企业在物业建成初期往往投入大量资金改善硬件、加强服务,以确保能够被业主立案法团续聘。
小型的发展商在物业建成后一般选择招投标的方式选聘物业管理企业,而不会自己建立物业管理企业来管理。
C|m4'
四、香港物业管理费用的模式主要是代理人制,即:
管理费用成本支出+酬金(服务费)。
vmA7+`T)
单位面积物业管理费通常的计算方法:
k8NF\_
预算开支(含酬金、盈余、维修基金)KsoS(~P9
建筑面积,Woh-v9U
其中预算开支一般是以物业建成后第2、3年的标准进行计算,酬金(服务费)一般是按成本的10%(住宅)至20%(高档商业)提取,亦可按固定数额提取。
物业管理企业在管理物业时,将收取的管理费及押金(一般是三个月管理费)成立管理基金,设立专用帐户,经业主立案法团审批后,实报实销,大型的维修费用则由住户分摊。
m%!
+Sg
五、香港有一套完善的法律和条例来规范大厦及小区的物业管理,这套法规看上去很哆嗦,但可操作性强,一切均有章可循。
例如对于物业管理企业头痛的业主欠费的问题,香港的物业管理企业除采取催交等方式外,还可以依法采取上小额钱债审查处的方式,只要事实清楚,证据确凿,小额钱债审查处能够依法当场判决。
较大数额的欠款(60万以上)则由高等法院判决。
若小业主仍然拒交欠款,物业管理企业可以向土地注册处登记小业主欠款情况,登记之后,小业主在还清欠款、律师费、利息之后,才可以将物业进行转让,在某些情况下,物业管理企业可以要求高等法院颁发物业拍卖令,将欠款人之物业出售用作还清欠款,因此一般不会出现业主拖欠管理费的情况。
如确属家庭困难无力支付管理费的,可向政府提出申请,政府管理的公屋可减免物业管理费或由政府的福利机构提供资助。
例如在水电费的收缴上,香港法律规定都由自来水、电力公司收取,与物业管理企业无关,物业管理企业因此减轻了不少负担。
又例如对于开发商未出售的空置房,香港的法律规定开发商必须向物业管理企业缴纳物业管理费,即便是开发商下属的物业管理企业也一样必须执行。
Vu}&
@M,=vz
六、香港的物业管理企业非常重视人才,专业化的物业管理企业发展初始就是从英国引进高级管理人才开始,而且现在的管理人员均需接受岗前培训和在岗培训,培训机制相当健全。
u$L8QS@5U
而的物业管理发展速度虽然快,但是相对香港来说差距仍不小,主要表现在以下几个方面:
r@m2C,6
一、专业人才匮乏。
的物业管理企业普遍缺乏创新型的人才、缺乏多功能的人才、缺乏高级管理人才,而且现有管理人员素质偏低,管理服务不到位。
k.c~o0EGd
二、规模效益差。
的多数物业管理企业规模较小,亏损严重,不得不依靠主管部门或开发商输血来维持生存,发展后劲不足。
M<
%P({SZ
三、市场发育缓慢,竞争机制尚未形成。
目前的物业管理项目基本上是由开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业管理,属于封闭的自我保护的管理方式,同时业主委员会的职能和权利不能充分发挥和体现,开发商建成的小区往往是由自己的物业管理企业一管到底,有碍于市场的培育和发展,更不利于竞争。
'
d>
9K@C
四、业主委员会组建不及时,一部份住宅区甚至根本未成立业主委员会,同时产权人、使用人参与意识差。
Q]q;
o"
f
五、物业管理立法滞后,执法职能不明确,与行业的发展速度不相称,法规体系尚未形成,尤其是实行政府定价和政府指导价的模式,造成大部分物业管理企业资金不足,在某种程度上制约了行业的发展。
6+skmH
以上差距可望通过以下途径缩小,从而实现物业管理的可持续性发展:
ha]3]n
一、政府和物业管理企业双管齐下,多种渠道、多种形式培养人才,快速提高行业素质。
J>
RBBV
二、改革现行收费标准,变政府主导为市场主导,开展物业管理多种经营,政府可适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制,为持续合理地发展提供资金保证。
规模较小、亏损严重的物业管理企业可考虑合并、重组等方式以扩大规模,谋求更好的生存环境。
Xit.tq
三、加速引进竞争机制,加快培育物业管理市场,创造公平的竞争环境。
CkEHdd59
四、充分发挥业主委员会作用,建立、健全监督机制。
(8GQ\
五、提高认识,更新观念,加速建立物业管理新体制,加速立法,建立物业管理法律体系。
新的《物业管理条例》已于今年6月颁布,并于9月1日施行,虽然该条例仍有不少争议,但毕竟在立法上又向前迈进了一步。
作为市物业管理活动监督管理者的房地产行政主管部门任重道远。
j@+30F$
由上可见,在建立规范化、专业化、成熟的物业管理市场还需假以时日,而且需要一个契机,这个契机就是市场主导物业管理收费标准,业主委员会能够真正地行使权利,能够自由选聘、解聘物业管理企业,这个契机的出现还需耐心等待。
那么,在现阶段(物业管理发展的初级阶段)物业管理企业如何在现有环境下保持持续发展,如何建立自己的服务品牌,在将来占领更多的市场份额,如何避免在市场规范化、专业化之前被淘汰,提升企业自身的服务品质就成了每个物业管理企业不得不面对的当务之急。
R>
*!
=}$9
何谓品质,品质的定义至今仍有诸多讨论,过去许多学者在不同的研究中将品质定义为价值、卓越、符合需求、适用、符合规范及达到或超过顾客的期望。
笔者认为在物业管理中最常接受的定义是符合规范及达到或超过顾客的期望。
而顾客在不同时期对品质的要求也有不同,由50年代“品质检验”、60年代“品质控制”、70年代“品质保证”发展至今的“全面品质管理”,要求企业的全体员工参与品质改进,更加注重沟通。
+Gqm{U<
3
服务品质有五个构成面:
可靠性、确保性、有形性、关怀性、反应性。
3B?
yNR
7
可靠性:
有能力提供稳定确定的服务;
nxSAJIr
确保性:
服务员具备专业知识及礼仪使顾客安心;
]gn$MN=^
有形性:
设施、器材、仪器及服务人员的外观;
[}k<
sd`
关怀性:
了解不同顾客的需求并付出关心;
[;
ObX-P2
反应性:
主动提供及时的服务。
lbL=WHW=>
优质的物业管理企业在服务品质的五个构成面是这样来进行衡量的:
G~:
'
+]U
物业管理9?
E6GF~j2
服务品质构成面
物业管理企业优质服务衡量标准m9}6iy=<
P
可靠性
准时提供服务,例如准时提供保安、清洁等服务\4FN5Xk4?
迅速地更正错误0?
A75L}f
服务值得依赖,注重企业诚信wR!
提供正确无误的房屋、管理记录及资料ottN)%^(
服务的内容合乎业主的需求;
]{%y8bu
确保性
物业管理企业的员工均能解答业主提出的一般性问题Ba'
%G.Ut
完善的管理制度和严格的执行能让业主感到自在和安心`
v*s
物业管理企业员工都经过良好的职前及职后训练,且大部份有丰富Ev?
DpDJi
的经验2zd*Y\"
$
通过完善的保安制度和高科技管理使业主有安全感d\(LAN
企业员工乐于介绍物业管理服务的内容及程序。
gI_Ks
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 持续性 发展