项目定位模板文档格式.doc

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人均居住面积

结论

二、房地产市场产品、价格总体分析

1、城市汇总：

产品类型

面积段

间隔

均价

总价

产品总量（套）

月均去化（套）

别墅

XX-XX

洋房

两房

三房

高层

2、区域汇总（目标地块所在区域或板块）

3、市场差异化分析结论

差异化产品类型

差异化面积段

出现空白原因

我司产品机会

三、项目信息

一、用地指标

总占地面积

㎡

住宅用地面积

亩

总计容建面

住宅可售建面

商业可售建面

可售地下车库

二、规划设计条件

建筑限高

M

容积率

70/90限制

建筑密度

车位配比

个/100㎡

绿地率

其他限制性条件

三、公建配套要求（共计　　　㎡）

幼儿园

小学

物业管理用房

社区工作用房

会所

公共厕所

垃圾房

其他

备注

（其他）

四、营销中心意见

1、市场风险研判

2、推进建议

3、项目定位建议

4、经济测算

5、其他说明

第二部分市场调研

一、地块本体调研

（区位图+四至图）

1、地块基本信息：

包括但不限于地块占地（首期占地），地价、用地指标、预售条件、公建配套要求等；

2、地块位置：

地块具体位置、四至情况，城市发展方向；

3、地块交通：

交通路网清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项目主要道路与距离时间，市民前往地块首选道路；

4、周边配套人气聚集效果（如：

地块南侧为家居市场，人流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；

5、地块四至及周边是否有不利因素。

二、城市调研

若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同

1、指标总表

2、各指标分析

（1）近3年人均GDP及增速

（2）城镇居民人均可支配收入

（3）城镇化率与人均居住面积

（4）年人均销售面积（重点关注指标）

（5）常住人口增长率（重点关注指标）

（6）近三年土地成交情况（分土地性质列明）

板块

成交幅数

成交面积

价格高位

价格低位

住宅用地

城南

城东

……

商业用地

分析：

（7）住宅施销比（重点关注指标）

年度

住宅销售面积

商品房施工面积

商品房供应面积

总均价

人均销售面积

数值

增幅

2011

2012

2013

2014

（8）第三产业增速及占比

（9）净资产100万以上人群匡算

（10）城市定位（政治、经济、交通、文化、旅游、地缘）；

（11）城市面貌（基本面貌、建成区面积、建成区占比与容纳人口占比）；

（重点关注指标）

（12）城市规划（功能板块、发展方向、片区规划定位）；

（13）城市房地产相关政策、法规。

3、结论：

Ø

城市房地产市场处于哪个发展阶段，各片区房地产市场发展情况，是否存在市场进入机会。

三、竞品调研

1、片区调研

（1）板块分布图

在城市地图（全市）中标明目标地块位置、各房地产板块范围，中心区域或商圈；

标明区域是否有空白带，目标地块距中心区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展方向

空白带：

距离城市2KM以上且无任何规模住宅区及配套；

重要配套：

学校（是否当地最好或居民认可，重点是小学）、交通生活配套；

XX板块

中心板块

主力产品为高层、洋房

距最好小学XX公里XX分钟

距XX商圈XX公里XX分钟

煤矿采空区

7公里空白带

目标地块

XX商圈

最好小学

7

（2）各区域竞品竞争分析

片区

　XX片区

区位关系

位于城市哪个方位，与城市的关系，与目标地块所在片区的关系（目标地块所在片区则该点省略），在各片区中的价值地位（资源优势）

客户来源

竞品个数

　竞品个数，品牌开发商个数及占比

平均土地成本

竞品平均地价、容积率、平均楼面价

未来一年内新供竞品/新供货量/新供土地

预测片区潜在竞争压力

去化率

热销产品

　写明产品特点（规划、户型设计、配套）

产品结构及户型

按产品类型分别写出:

高层洋房：

总占比

一居：

面积段，套数，占比，去化

二居：

三居：

四居：

四居以上：

多层洋房：

别墅：

商铺：

车位：

类型，售价，去化

存量

分产品类型列明

价格

总价/单价天花板，热销产品总价，分产品类型列明

点评

说明：

产品结构及户型中，主要填写区域主力产品类型，大平层为必填项，竞品大平层标准为建筑面积大于160平产品。

（3）结论：

2、竞品个案调研

（1）竞品分布图

XX板块：

共有XX个项目，主力项目XX个

板块竞品分布图需显示版块内重点项目位置、主要产品及价格、占地、容积率，货量情况，配套、主力及热销户型，特殊情况需进行说明（附地图说明）。

（2）竞品个案调研

楼盘名称

开发商

土地价格

楼面地价

项目卖点

位置

须说明与目标地块的位置关系

规模

占地面积，建筑面积，容积率，总套数

产品结构

多层/小高层/高层/别墅/类别墅/其他

装标

户型配比

面积，套数，占比，去化

商铺

规模，面积，开间，进深，层高，经营业态

车位

客户特征

销售状况

开盘时间，推售位置、楼号或房型、均价（给出不同产品的均价），楼层价差，朝向价差，销售率，月均销售速度

配置

写明有特色的配置

配套

周边配套及自身配套

（3）热销户型与我司精工产品对标意见：

（按热销户型面积段与我司精工产品进行对标）

竞品热销户型

我司精工户型

面积

朝向

空间尺度

客厅开间

卫生间情况

赠送面积

（4）竞争情况分析总结

（5）市场空白点分析

空白产品

空白面积段

我司对应产品

预估去化效果

说明

四、客户分析

1、竞品客户分析

置业目的

来源及占比

年龄

置业次数

可接受价格

总价及单价区间

洋房客户分析：

以首次置业的自住客户为主，集中在XX区域，年龄大都在30-40岁之间；

其次的是老城区的改善型客户，集中在XX区域；

别墅客户分析：

以改善性的自住客户为主，集中在XX区域，年龄大都在40岁以上之间；

2、城市/区域潜在购房客户分析

客户群体

城区改善型客户

县城进城客户

XX

置业偏好区域

居住需求

配套需求

3、客户购买力分析

4、客户区位需求分析

5、客户购房目的与计划分析

6、结论

五、定位建议

1、客户定位

核心客户：

重点客户：

偶得客户：

来自于哪些区域，各区域占比多少

职业分布

主要来自哪些职业，占比多少

年龄段

家庭特征

单身/单身与父母同住/两口之家/小太阳之家/三代同堂/四代同堂……

购房动机

常住：

刚需/刚改/再改；

投资；

度假……

消费习惯

偏好一次性付款/公积金贷款/商业贷款/低首付……

居住偏好

景观朝向/南北朝向/大客厅/大房间/别墅大花园/购物方便……

2、形象定位：

（1）档次定位

（2）风格概念定位

3、产品定位

定位结论

房地产板块

板块核心价值

板块客户构成比例

主要置业类型次数

主力客群

职业

家庭结构

朝阳区

学校

紫金区

环境