西双十二城商业定位报告Word格式.doc
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项目地块分析
1、项目地块具有较长的临江面和临路面周边没有高大建筑的遮拦项目在江面、桥面和路面都有极强的昭示性。
2、项目地块属于沿江大坝修建后隔离江面形成地形复杂地面与大坝和路面的高差较大对规划和建筑设计有不利影响增加地基处理的成本。
3、项目地块现状较为复杂功能紊乱有农田、居民住宅和农舍、办公建筑黎明分局。
4、项目地块基础配套较差电信、城市管网基础配套较差未来排水排污配套和防洪配套较大。
地段区位分析
景洪城市的发展和开发城市中心区已经逐渐趋向饱和未来城市发展在嘎东片区和曼弄枫片区两翼开发房地产竞争激烈随着政治轴线南移南部行政中心开始启动、中心区域逐渐完善、北市区居住功能逐渐成熟中心南片区将成为连接中心区和曼弄枫片区江北片区的枢纽西双拾贰城以地块区位前端性将成为景洪城市发展的门户项目区位价值极为明显。
项目按景洪城市规划片区划分座落在中心南片区东北端处在城市中心区、中心南片区与江北片区的交汇处扼守景洪的东面门户占据江北进出中心区的交通要道。
交通分析
1、项目扼守景洪交通主干道交汇处是景洪通往各地的必经之地距离江北景洪港300米交通便捷辐射范围广。
景洪港码头国家一级口岸港澜沧江大桥通往江北进出思茅、昆明南到勐腊磨憨口岸勐海路通往机场连接嘎洒片区经勐海连接缅甸宣慰大道通往市区中心
2、未来橄榄坝水坝建设完成澜沧江景洪段水位上升国际游船可以从曼谷直达景洪项目占据景洪澜沧江国际航道的前端。
滈英铂地产顾问外围环境项目东临澜沧江、西临勐海路北到澜沧江大桥南到沙坝有最好的江景也有嘈杂的过境公路面周边建筑项目临勐海路周边建筑较陈旧大多是小宗地出让后建起的底商带住的建筑从地块中段开始一些小酒店、税务局建筑相对较新。
外围环境及建筑
1.景观资源项目濒临澜沧江有约1400米的江面澜沧江江景澜沧江大桥成为项目最大的景观资源周边资源及配套配套资源项目临近西双版纳州政府、景洪市政府、西双版纳州医院、体育馆、州小市政配套齐全滈英铂地产顾问
2、项目地块位于景洪市区江南澜沧江大桥南侧是景洪市中心区、江北区和中心南区三大板块的交汇点交通便捷辐射面广区位优势明显未来项目的区位将成为重要卖点
3、项目临澜沧江沿江面宽度达约400米可以俯瞰澜沧江景洪段江面最宽的水景是项目最大的景观资源也是项目未来承载酒店、住宅和商业的基础之一
4、周边各项基础配套齐全市政配套充足生活配套齐全将成为吸引居家型购房消费的重要因素
5、周边商业配套齐全但业态零乱、经营规模和档次较低不适应政府行政办公区域的要求、更不适应五星级酒店和高档住宅区的配套要求但也给项目的商业开发留出市场空间。
项目自身分析小结
1、项目总占地面积约640亩建筑总面积41万平米将是景洪城市中心最大的开发项目滈英铂地产顾问项目自身分析下的价值分析项目的商业价值来源于项目地块具有的唯一性、排他性和权威性的资源条件就是地段价值而项目商业价值成功实现的关键就是在于如何将项目这种不可复制的巨大的地段价值制造在产品里面并作为附加价值被展现和传播出去从而成为项目核心竞争力从而为项目带来利润最大化。
项目价值分析小结
1、项目独有的不可复制的雄居景洪城市门户的地段区位本身就蕴含极大的商业价值地段、地段、还是地段李嘉诚的名言道破商业价值的根本就是地段价值
2、得天独厚的沿江江景资源不仅是项目开发高品质住宅的最大卖点也成为项目进行商业开发的最大基础将超大规模的商业布局和江景紧密配合将提高投资吸引力提升商业价值。
3、景洪城市不断发展商业不断成熟沿江商业的开发投资者对沿江地块的重视提升项目的商业价值。
5、项目自身特性价值、周边的居住区不断提高完善的居住价值形成项目的商业开发价值支撑体系商业开发有其他项目无可复制和替代的市场价值和机会
4、项目41万平米的开发规模决定了项目在景洪市区开发中无可比拟的规模优势和综合优势。
滈英铂地产顾问本项目属于城市交通枢纽中心大规模复合旅游商业项目。
属性诠释区位城市功能中心交汇区域交通交通便利通达性良好交通辐射范围广环境周边配套设施完善、功能区多常驻人口众多顶级酒店聚集区商业氛围逐渐成熟、商业档次低、业态凌乱项目大规模复合旅游商业项目限制条件占地面积大建筑密度高、单层面积较大可以进行大型旅游商业开发但是商业定位较为复杂。
项目价值体系下的商业开发意向滈英铂地产顾问项目商业机会分析下的开发意向顶级酒店的指向性消费引导国际化品牌化规模化的旅游商业专业化经营管理加强各旅游商业业态之间的联系和互补酒店业、休闲类商业和娱乐类商业、旅游购物等业态的完美结合版纳旅游商业航母滈英铂地产顾问项目自身itemself客户consumer竞争者Competitor态势trend
地理位置
景洪市位于云南南部西双版纳傣族自治州中部。
有澜沧江—湄公河穿流而过是中国进入东南亚各国的主要通道。
景洪区域地位景洪是西双版纳州的政治、经济、文化、交通中心。
通过50年的全面发展及基础设施日臻完善区位优势日渐显现云南省政府把其定为参与中、泰、缅、老澜沧江—湄公河次区域国际合作经济区计划的中心城市景洪城市基本状况景洪位于云南省西南部拥有丰富的旅游资源但由于设立城市较晚其人口及经济发展相对滞后。
�6�12007年全市国民生产总值预计完成54亿元同比增长8.5�6�1固定资产投资达到40亿元同比增长2.6�6�1全市累计接待国内旅游者360万人次同比增长19旅游总收入25亿元同比增长13.6�6�1实现社会消费品零售总额15.8亿元同比增长9�6�1城镇居民人均可支配收入预计达10132元同比增长11农民人均纯收入预计达3100元同比增长8.�6�1房地产开发预计完成6.5亿元同比增长0.2�6�1对外经济贸易总额预计完成4.4亿元同比增长10随着GMS合作的深入发展、澜沧江流域的经济开发景洪将成为中国对东盟经贸的桥头堡项目的国际化城市标志和区位优势越来越突出。
区域经济发展态势
版纳旅游经济发展趋势西双版纳具有独特的自然生态、地理区位和神秘风情资源发展旅游业优势明显市场广阔、潜力巨大。
近20多年以来旅游业发展迅速旅游产业已形成相当规模旅游基础设施和发展环境得到明显改善旅游经济整体实力明显增强已成为西双版纳国民经济重要的支柱产业。
随着全面建设小康社会的进程我国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越旅游消费需求将大幅度提升旅游市场规模将进一步扩大。
随着GMS旅游合作的推进昆曼大通道建设和澜沧江〃湄公河黄金水上旅游线的开通给西双版纳出入境旅游发展带来新的机遇为西双版纳旅游发展开拓了广阔的发展空间在经济结构和产业结构调整中旅游业作为版纳国民经济中市场潜力大发展前景好的重要支柱产业的地位将不断巩固和提升。
滈英铂地产顾问版纳旅游经济发展趋势“十一五”景洪市旅游经济发展趋势统计项目计量单位2005年2006年2007年200年预计数2009年2010年累计数年均增长率海外旅游者万人次2.93.144.55.336.53830.2522外汇收入万美元742.98805.6811461423176822008085.6624国内旅游者万人次232.26250.543602772933101623.86国内收入亿元18.7620.7224.322.323.725131.486综合收入亿元19.3821.582527.52932154.467
一、旅游市场客流结构明显转变。
随着人们生活水平的不断提高国内游客流结构发生历史性的转变。
原来团队式向自由组合型的多元化自助旅游结构转变散客流量比重值越来越大散客接待量明显增长标志着旅游市场日趋成熟符合国际旅游市场发展趋势。
二、更加注重旅游文化内涵。
游客追求的将是更加有特色的旅游产品更加注重旅游的文化性。
三、家庭旅游将成为流行趋势。
一家三口或几家一起外出度假的现象越来越明显、旅游自由度越来越高特别是在旅游黄金周期间更为突出。
四、旅游消费日趋理性。
随着人们物质文化生活水平的不断提高追求舒适度和高质量服务成为旅游者消费需求的主要特点游客旅游的消费已逐渐由追求量向质的转变。
景洪市近期规划旅游开发重点项目
1、澜沧江长湖旅游项目。
由景洪电站至橄榄坝大沙坝。
新大桥延伸至曼听老寨之间的澜沧江沿岸地区预计投资20亿元主要项目有西双版纳文史博物馆、南传上座部佛教文化园、狂欢节广场、传统生活方式体验区、湄公河风情长廊、澜沧江夜景工程、长湖水系
2、景洪市勐龙旅游南线开发项目。
有勐龙佛塔林、曼飞龙景区修复、橡胶农业旅游基地
3、景洪市民族文化示范村、民俗风情旅游建设项目。
在嘎洒片区、嘎东乡片区、基诺乡片区、允景洪街道办事处片区条件优越的村寨大力开发村寨民俗文化游
4、西双版纳南传佛教文化苑
5、大渡岗万亩茶山休闲、度假旅游基地
6、西双版纳勐泐故宫。
。
7、西双版纳避寒山庄。
8、西双版纳傣族园三期开发。
勐罕镇龙德湖开始包括曼广农、曼浓代、曼脑、曼飞龙四个村寨规划占地5000亩建高尔夫球场、网球、游泳、自行车、钓鱼为主的健身运动项目球场边界的沿江地带建设高档别墅区和五星级旅游接待场所及农家乐特色园新建球员俱乐部会馆健身美容、休息娱乐为主的康乐中心高尔夫球训练场、停车场及场务管理区等相应配套设施突出休闲度假和运动康体功能的运动休闲公园。
版纳普洱茶经济发展
1、西双版纳是茶的故乡西双版纳是世界茶树的原产地在滇南共发现了十八个茶树新种它们都分布在西双版纳及其周围。
这说明了西双版纳是云南大叶种茶的发源地也是古老的普洱茶的故乡。
2、西双版纳是普洱茶的故乡清代著名的普洱茶即产于当时普洱府管辖区内的西双版纳六大茶山即:
优乐、蟒支、革登、蛮砖、倚邦、慢撒据《清史稿〃卷七十四》记载。
因普洱府是当时滇南茶业贸易中心和集散地而得名。
3、茶业经济发展与困难并存2006年我州茶叶种植面积达到48.12万亩年产干毛茶2.18万吨茶叶产业总产值10.05亿元实现税收3140.49万元茶农人均茶叶收入达1400元。
但2007年也经历了市场降价整个茶业经济场遭受到了很大打击和面临严峻的市场考验。
景洪酒店业发展基本状况
1、西双版纳目前有星级酒店40家其中四星级4家三星级12家二星级15家一星级9家其中有两家二星级酒店在勐海打洛镇星级酒店床位数为6500个。
2、旅游局入网的非星级酒店201家不包括家庭酒店和投资性小酒店总床位达到10544个。
3、在建高星级酒店三家金地、金沙滩和曼弄枫的民航酒店
4、投资小户型自助酒店约有186家床位数从1050个不等由于未入旅游局网点未作房间和床位统计。
5、随着自驾游和散客游的增加景洪市场投资小户型物业改造做自助型酒店的投资者还在增加也是景洪小
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