物业公司维修员管理模式Word文档格式.doc

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4、负责配套建筑、设施设备的养护、维修和管理工作。

5、负责做好对资产及配套设施的修整、完善的监督工作。

6、负责配合做好与相关部门对房屋、设备等的验收工作。

7、负责编排公共区域资产、设施设备、水电暖的保养、维护计划。

8、负责做好租户提出的各种报修工作。

9、负责制定维护维修用品以及设备工具的采购计划。

10、负责做好水电表的巡查及查表工作，针对核算结果进行分析并采取相应措施。

11、负责日常维护工作日志记录工作。

12、负责物业维修工具、设备及各种材料的准备、存放、领用、使用、核对工作。

13、按月做好报修、维修记录的汇总工作。

14、积极为租户提供维修服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。

15、配合公司其他各项工作的开展。

维修人员管理制度

1、在维修过程中物品轻拿轻放，维修作业符合规范，不拖拉。

2、严格按照日常工作规范执行，不得利用工作之便谋取私利，坚决杜绝不良现象发生。

3、当班人员应提前10分钟到达工作场所，并进行设施、设备的检查工作。

4、严格按照时间节点进行巡查，在巡查过程发现重大问题或更换贵重物件，及时与相关负责人进行反馈。

5、做好巡查记录，由巡查人员签字予以确认，严禁虚报、瞒报等现象。

6、当班人员应做好维修室环境卫生的清扫及日常保洁工作，符合三项调查具体要求。

7、不得擅自离岗、睡岗，严格按照公司要求着装。

维修人员工具管理制度

1、设备，维修主管根据维修需要支领备品配件，负责对备品配件使用情况跟踪监督。

2、备品配件严格按照交旧领新原则，不得随意丢弃，好坏混放，杜绝损坏和浪费备品配件情况发生。

3、各维修工段现场暂存备品配件必须严格使用制度，做好使用登记。

4、维修工根据工作需要配备个人常用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由专人负责保管。

5、所有的工具必须正确使用，特别是电动工具正确，合理使用，发现问题必须立即停止使用。

要严格遵守安全操作规程，不得违章使用。

6、建立工具管理档案，建立工具报损制度，按照报损原因申请，所有工具依据交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一处理，不准外流。

维修人员日常工作规范

一、劳动纪律

1、遵守考勤制度，上班前必须在北门岗亭签到，不得漏签、代签。

2、周一至周五（上午7:

50—12:

00；

下午13:

55—18:

00）

周六（上午8:

周日（上午8:

00—12:

下午15:

00—18:

3、遵守公司的作息时间，不迟到、不早退、不旷工。

4、物业公司实行周日值班时间制，做好值班记录，零修、报修及突发事件的处理工作。

5、因病、因事不能到岗，应在事前履行请假手续。

工作时间如需外出或离开办公室，须向相关领导请示或向同事说明去向。

6、如有开会提前10分钟到达会议场所，准时参加会议。

7、班前、班中不得饮酒，在进行楼宇后，任何场所不得吸烟。

8、工作时间，有事离开工作岗位时，要将办公桌上的文件资料摆放整齐，椅子归位；

下班后，应按定置图将各类物品摆放整齐。

9、不准往座椅靠背上搭衣物等任何物品。

10、对于公共用品（如清洁工具），取用完后要进行清洁，有序归位。

11、工作时间，不得吃零食、打瞌睡。

12、不得串岗和聚集在一起谈论与工作无关的事。

13、不得在工作时间干私活或看与工作无关的书籍、报刊杂志或上网看手机。

14、在巡检时严禁乘坐电梯。

15、下班离开办公场所，要检查电器设备电源是否切断，门窗是否关好。

二、服务行为规范

项目

规范

不允许

要领

仪容仪表

1、工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并保持制服干净、平整，无明显油污、破损、褶皱。

正确佩带工牌。

2、工具包统一挎在右肩处，并保持整洁。

3、工作期间应保持积极良好的精神面貌。

1、制服肮脏。

2、满脸疲倦，不时打呵欠，一副无精打采的样子。

3、冷淡，过分严肃或者是木讷的表情。

规范着装，整洁大方，身体健康，状态良好，工具齐全。

敲门

进入租赁单位，敲门三声（敲门声音应适中），若没有应答，应等候5---10秒钟左右进行第二次按敲门。

1、无人开门时，在门口大声喊叫。

2、敲了一次门，无人开门便离开。

3、等待时，在走廊走来走去。

声音适中，礼貌等候。

问候

客户开门后，应表现主动，态度热情，向好、客户点头问好，自我介绍，确认用户，出示工作牌，向客户表明身份，得到客户许可后，方可进入。

1、语言不规范，随便，比如：

“我是搞维修的”等。

2、探头探脑，顾客还没说话就往屋里张望。

“我是金邦物业的维修人员，请问是您预约了维修吗？

”。

进入客户房间

1、得到客户确认后，主动说：

“请问现在可以开始吗？

2、得到客户的许可后，说“谢谢”后，进入客户房间。

在客户房间东张西望，乱摸客户房间物品。

”“谢谢”

开始服务

1、进入客户房间后，主动询问：

已知的服务事项。

2、在客户交待完工作内容后，重复一遍服务内容，客户认为无误后说：

“谢谢，我会尽快做完”。

3、把工具袋放在不碍事的地方，开始服务。

1、不清楚要服务的内容。

2、主动伸手和客户握手。

3、接听私人电话。

4、忘记带必要的维修工具。

“请问您需要我做些什么？

”或重复已知的服务事项。

快捷，专业，谨慎。

服务完毕

1、服务完毕后，先收拾好服务工具及清理现场。

然后找到客户说：

“您安排的工作我已经完成，麻烦您检查一下。

”同时做操作演示并介绍使用时应注意事项。

2、客户确认后若满意，应说：

“谢谢，麻烦您确认一下。

”请签下维修单。

3、若客户有异议，服务人员应尽量满足客户意见，并主动道歉：

“对不起，我马上处理好。

”

4、客户签完单后，主动说：

“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？

1、请客户签单时，没有带笔。

2、对客户提出的不满意进行辩解。

3、损坏客户物品刻意进行隐瞒。

4、服务工具没有收拾好。

清理现场，“您安排的工作我已经完成，麻烦您检查一下。

”“谢谢，麻烦您确认一下。

”双手递上签字单。

告别

1、客户应答没有后，主动讲“再见。

2、拿起工具出门，关门时，应面向客户主动讲：

“打扰您了，再见！

”并点头致意。

替客户关好门后（注意关门声响）。

1、没有帮客户关门。

2、刚出客户家门就开始打电话或大声喧哗。

3、遗漏物品在客户房间。

主动关门，礼貌道别

三、维修人员日时间节点内工作安排

时间

范围

内容

早上7：

50到岗

配电室、空调室卫生清洁工作

配电箱体、空调配套所有设备、室内卫生

8：

10--9：

00

整体楼宇内进行巡查工作

一、15层多功能厅全面巡查（水、电、暖、活动器械、墙体）；

二、1-15层踏步：

照明、开关、窗户、扇、搭扣、墙体瓷砖、防火门；

三、电梯间：

照明、开关、窗户扇、搭扣、墙体、暖气；

四、电梯：

运行、照明；

五、每层竖井：

照明、开关、线路、电表；

六、一层大厅：

灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门

七、南消防踏步：

线路、照明、开关、墙体

9：

00--9：

30

整体楼宇外进行巡查工作

一、污水井、雨水井；

二、整体楼宇外立面：

三、通道路面、草坪灯、车棚；

四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩门；

五、门面房夜间美化灯、车场地锁

30--12：

报修、巡查问题、临时性工作

一、对接到的报修单进行维修处理；

二、对巡查中的问题进行解决处理；

三、零时性工作任务的完成；

四、其它工作的完成。

下午13：

14：

10--15：

灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门

线路、照明、开关、墙体：

15：

00--15：

四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩门

30--18：

维修人员考核办法

1、依据《维修人员岗位职责》、《维修人员工具管理制度》和《维修人员日常工作规范》，定期不定期的进行抽查。

发现一次违反相关规定扣1分，50分为基础分，扣分超出50分，每分0.5元。

2、按照公司绩效考核办法执行。

维修人员的招聘

（1）要求身体健康，年龄在35-50岁之间。

（2）电工、管工、空调工或维修经验丰富的万能工优先，需有相关证件。

（3）要求有责任心、思想进步、无不良记录和不良嗜好。

设施设备操作规范

空调机组操作规范

（1）机组启动

1-1确定冷冻、冷却水系统阀门已全部打开，水压正常；

1-2启动冷冻水泵，冷却水泵，并