沈家坝商业步行街市场调查及定位Word格式文档下载.doc
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游仙区农业基本情况
游仙区是一九九二年经国务院批准成立的县级行政区,幅员面积972平方公理,它毗邻绵阳城区、宝成铁路、108国道、成广(成都--广元)高速公路穿境而过,与新落成的绵阳飞机场仅10公里之遥,有得天独厚的社会经济和交通优势。
一、自然环境条件
游仙区属中浅丘地形,海拔最高728米,最低429米,森林覆盖率34.6%。
(一)温、光、降水情况°
C
1、气温 我区属亚热带湿润型季风气候,四季分明,年平均气温16.4°
C。
每年一月最冷,平均气温5.2°
C,八月最高,平均气温为26.2°
C,无霜期为275天。
全年大于10°
C的有效积温5212°
2、光照 我区历年平均日照时数为1278.3小时,日照时数以8月最多,157.3小时;
二月最少,为72.4小时,四月至十月日照时数为875.1小时,占全年32%。
全年日照百分率为29%。
3、降水 游仙区多年平均 降水量为969.6毫米。
降水主要集中在夏秋两季。
历年平均降水量中:
春季(3-5月有)为163.2毫米,占全年的16%;
夏季(6-8)降水量为622.7毫米,占全年的61%;
秋季为211.9毫米,占全年的20.8%;
冬季为22.2毫米,占全年的2.2%。
(二)水资源条件
游仙区是武引工程第一受益县区,区内除各大武引斗渠穿境而过,武引沉抗水库蓄水量 1.8亿方,同时各镇(乡)还修通了到田间地坝的武引农、毛渠,保证了生产人畜饮水灾年无忧。
区内有小
(一)型水库11处,小
(二)型水库95处,石河堰295处,中型渠堰2处,山平塘7302口,电管站651处。
蓄引提水总量15643.7万立方米。
(三)土壤资源
游仙区境内土壤分为三类:
河谷平坝新冲积潮泥土,侵蚀阶地冰水堆积黄泥地,中浅丘陵城墙岩群紫色土地。
土壤耕层厚12-18厘米, PH6.8-7.1,有机质含量1.2-2.3%。
游仙区旅游产业基本情况
游仙区位于绵阳城区东部,是绵阳科技城的重要组成部分,也是联合国工业发展组织授予的中国西部唯一的“绿色产业示范区”。
全区幅员面积1000平方公里,辖一个省级经济开发区,22个乡镇,2个街道办事处,总人口50万人,其中城市人口15万人。
游仙历史悠久,人杰地灵,山川秀美,古迹众多,自然资源与人文资源相互映衬,和谐统一。
区内历史景点、主题公园、休闲娱乐场所齐全,在这里既可以领略灿烂的人文景观、独具特色的自然景致,又可以体验现代科技的无穷魅力,是绵阳近郊旅游的首选地。
近年来,游仙区委、区政府坚持“整合资源、分出梯队、整体运作”的工作方针,充分利用区内独特的自然生态、人文景观、现代科技等优势,加速旅游资源的深度开发与利用,旅游业得到快速发展,成为带动游仙经济快速发展的重要增长极。
——生态优势明显游仙地处南北气候过渡带,适宜各种动植物生长,特产丰富。
境内植被覆盖完好,空气清新,环境宜人。
全区分布着许多规模大、特色鲜明的生态旅游区,如老龙山全国农业旅游示范点、市级渔父村森林公园、石马锦屏山、小枧笔架山等城市近郊农业生态旅游带。
——文化资源丰富游仙地处古蜀道必经之地,汉唐文化源远流长,三国文化有史可循。
富乐山、汉平阳府君阙、越王楼、李杜祠、碧水寺以及新建的绵阳科技博物馆、中华科学家雕塑园、仿古风格的芙蓉汉城等景点具有浓厚的汉唐、三国文化气息,是蜀道三国旅游热线上的一大亮点。
——科技实力强劲境内有中国工程物理研究院、西南计算中心、西南自动化研究所、东材研发中心、绵阳师院、绵阳职业技术学院等一批国家级科研院所,游仙在军转民、科技成果转化方面具有得天独厚的优势,科技开发前景广阔。
九院科技馆、中华科学家雕塑园、“两弹一星”科技馆已是中国独一无二的科技、红色旅游基地。
——基础设施完善区内交通便利,宝成铁路、绵广、绵梓、绵盐等高速、高等级公路纵贯全境,绵阳南郊机场近在咫尺,20余条城市公交线路覆盖所有景区景点和近郊乡镇。
信息网络健全,80%以上的村实现了广播电视、电话村村通,通信网络实现了无缝覆盖。
四家星级宾馆和一家旅行社具有一流的服务水平。
——发展氛围浓厚区委、区政府坚持“工业强区、旅游富民”的发展战略,在全区范围内加强了大力发展旅游业的宣传造势工作,干部群众发展旅游业的认识明显提高,积极性明显增强,“大办旅游”、“办大旅游”的发展意识深入人心,“全民参与、合力兴旅”的良好氛围已经形成。
项目所在地环境分析
土地是不可再生资源,一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。
土地所处的地理位置,周边的自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘等,决定了此地块大部分的市场价格,因此,我们首先从地块环境入手调查分析。
地理位置及环境状况
沈家坝步行街位于游仙区沈家坝6号路。
位于风景秀丽的富乐山脚下,全长1100M呈东西偏南走向。
规划区面积:
2.3公顷
总建筑面积:
22000M2
建筑底层面积:
8800M2
容积率:
0.96
绿化率:
40%
建筑密度:
38%
周边自然环境
该项目位于绵阳富乐山后山脚下,空气较好,无大型污染。
以下为地块四个方向的环境
向北
北面毗邻富乐山后山脚下,大片树林郁郁葱葱,富乐山后山大门正在修建之中。
美中不足之处是山脚下当地居名所修的房屋参差不齐普遍在6到7楼的高度削弱风景。
向南
向南不远处直到河堤,涪江、芙蓉溪、安昌江在此相遇,形成美丽的三江汇合口,江对面,南山公园,青年广场隔江相望。
风景自是美不胜收。
向西
沿着富乐山脚下一直行走,穿过芙蓉大桥便来到绵阳的美食聚集地——芙蓉汉城。
芙蓉汉城前期成功的推广已为该地段聚集了不少名气和人气。
待该项目建成后可与芙蓉汉城有机的联成一个和谐的整体。
向东
项目向东并无多大明显的优势,沿路直到新华农场。
人文环境
游仙区源于游仙乡之传说。
“相传西汉涪人李意期,人或称高人,或称游仙,能乩天征。
蜀汉之时隐居富乐山,呼啸山林之中。
刘备伐吴,专程拜访,期测其将败亡归,绘图以示,然备执意以往,终成天下憾事。
邓艾入蜀,亦往富乐拜竭,期测而先行遁去。
后世慕期之高节,于其修真之所,游迹之处先后建成游仙观、如意观、迎仙桥,近处一乡,亦更名为游仙乡。
游仙之名由此得来。
”
——————《直隶绵州志》
沈家坝即位于富乐山下的仙游之地。
沈家坝以前是绵阳的三江(安昌江、涪江、芙蓉溪)长年冲积而成的河滩坝,土肥水美,草木茂盛,旧为沃业野农田,为风景秀美,人杰地灵之处。
“左绵山水窟,富乐在中央,地僻溪声近,亭空树影长。
鸟鸣林樾暗,花落井泉香。
共有烟霞趣,闲吟到夕阳”,千百年来,古人在这里观山吟水,留下了优美的诗篇。
如今,随着绵阳市的现代化进程,沈家坝已经焕然一新,被市政府规划整整齐、干净的城市区域,成为游仙新区主要的居住、商业、文化中心。
关于沈家坝,向有三龙回头之传说:
相传蜀汉刘关张桃园结义之时,涪城天雨大作,雷电交加,顷刻江流涌动,而向以各自为流的涪水澎薄而出,狭风雨之势汇聚安昌河、芙蓉江之汹涌来水,在富乐山脚汇结一气,盘旋往复,冲刷狭道久之而不出,恍然间雨过天晴,一羽仙鹤自富乐山悠然划过,西向而去,三龙回首目送,而狭道自开,三龙汇聚汹涌东去……“咄嗟天道信难谵,成败谁云尽属人?
西顾青山还自媚,可怜还事已成尘。
”一世英豪,由此迈向举世之伟业,英名永传。
是以为此地为三英领悟诸葛之地,且三龙汇聚成回龙之势,坐守龙回福地以成吉祥天象,为大命运势也。
市政府配套及临近楼盘
项目地处绵阳游仙区沈家坝,游仙政府所在地。
各个党政机关云集于此,政治经济实力相对较厚,是游仙的经济政治文化中心。
小学,中学以及市场与项目毗邻。
附近多以当地居民自建房为主,也有一些安居项目和数个具有一定规模的小区。
交通
项目所在地交通较发达,多条公交线路在此经过。
市区线路35路
火车客站-金龙宾馆-花园小区-物资大厦-地矿十一普-市肿瘤医院(二医院)-跃进路口-市人民医院-制药厂-茂源大厦(三医院)-游仙保险公司-游仙区政府-沈家坝(共13站)
市区线路32路
科技园(孵化中心)-园艺工业园-东辰学校中学部-董家沟-天主教堂-石油库-川西北灯具市场(公汽司)-跃进路口-富乐路-临园宾馆-临园口-顺河街-东街-海棕路-区政府-沈家坝-人才中心-白云洞-五里沟-五里坝-廖家桥-新华村-姚家坝-新街口-居民小区-小枧政府-五号桥站(共27站)
市区线路31路
综合市场-先锋路口-跃进路口-东方红大桥-制药厂-茂源大厦(三医院)-芙蓉桥-游仙区政府-沈家坝-人才中心-白云洞-五里沟-一心村-枧杆梁-二队-三队-四队-五队(共18站)
市区线路26路
剑南市场-会仙路口-市政府-临园宾馆-顺河街-东街-海棕路-区政府-沈家坝-人才中心-白云洞-五里沟-五里坝-三星村-小枧-六大队-收费站-五大队-张家湾-何家桥-日新村-五村四社-龙洞子-街心花园-松垭政府-五道平-普照寺(共27站)
市区线路25路
综合市场-先锋路口-跃进路口-东方红大桥-制药厂-三医院-茂源大厦-游仙财产保险公司-区政府-沈家坝-小枧-收费站-松垭-朱家垭-候家湾-木郎沟-王家河-玉皇观-双柏树-李家边-观太(共21站)
消费情况
就沈家坝当地居民的消费情况来看,当地居民主要以小商贩、公司职工为主。
消费水平并不很高。
当地门面租金
15元/M2
当地门面售价
3000元/M2
当地人口
游仙区总人口50万,城市人口15万,沈家坝总人口不足10万。
项目开发经营优势点与机会点分析
经营机会的实质是寻
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