房地产项目开发计划模板(2018.3.11)Word文档下载推荐.doc

房地产项目开发计划模板(2018.3.11)Word文档下载推荐.doc

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规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

销售部

了解未来发展规划

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑

价值

初判

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整

了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况

成本部

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

深判

可行性研究报告

现状图（四至电子文件）

市场深度调研

市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，

进行区域市场调研。

项目最终定位

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

成本测算：

针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选

进行项目开发的方案设计和成本测算。

成本

控制部

开发周期及付款计划

各部门会同研讨：

根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

项目方案确定

总经理

各部门

现金流测算

财务部

寻找

合作

资金

项目招商报告

（前期阶段）

区域宏微观市场研究

项目招商文本中盈利能力分析

明确合作伙伴、寻找合作方式

（招商阶段）

项目商业策划书

制定项目财务数据

项目部

合作伙伴确定

制定合作方式、投资回报方式、草拟合同

财务

总监

合作方案确定

合作细节确定

项目引资

（商业计划书）

签署战略合作协议

协议盖章，存档。

合作实施

（实施阶段）

合作公司成立及相关手续办理

协助办理股权、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。

副总

经理

行政办

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

摘牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳土地款、契税、交易费等

合同条款的草拟和完善；

提供资金

用地规划

许可证

准备材料，办证

提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明

提供土地出让合同；

提供资金缴纳出让金、交易费。

建设用地规划许可证

土地出让合同

资料室：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

核定土地边界

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

交费证明

缴纳土地费用

1:

500现状地形图

需准备3份

详规

委托设计详规

办理

土地证

地籍图4份

（薄膜图）

土地登记申请书

土地确权来源证明文件

土地权人证明材料

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

行政部：

提供企业相关证明资料。

规

划

设

计

区域

市场

调研

房地产市场调查

项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等

对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

竞争性楼盘调查

项目周边竞争性楼盘详细调查

项目所在商圈或临近商圈现状调研

（商业部分）

项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等

针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。

项目

定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量

公建部分业态选择与数量确定

物业

市场定位

客户定位

产品定位

价格定位

依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作

设计部：

配合完成公建类配套定位

经济测算

逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算

项目发展报告

开发计划：

根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；

结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；

按营销计划和工程情况排定工期。

项目考核指标初定：

组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求

工程：

根据工期制定工程款支付计划；

设计

前期

工作

明确产品设计思路

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。

设计院初步选择

明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。

必要时，对设计单位进行实地考察

方案

组织

方案、规划设计院选择与合同签订

法务：

合同文本审核

成本：

设计费用审核

设计任务书与相关技术指标初订

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；

参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；

提供各项配套费用标准。

彩色总平面图方案送规划预审

彩色总平面图（含经济指标）

详细性规划方案的报建及确定

（含配套场站点）报市建委

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定

各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。

各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。

彩色立面效果图送规划预审及审批

（上报市建委）

建筑方案报建图

景观概念方案设计及确定

各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。

指标

确认

项目成本指标确定

对销售费用指标，进行讨论确定；

结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；

项目考核指标确定

制定工期。

年度考核指标调整

制定工期考核标准。

施工图

施工图、建筑设计院选择与合同签定

成本控制部：

配合研发进行设计招投标；

工程部：

对结构方案、设备选型进行评估；

法务：

合同的审核。

法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；

提供工程技术专业建议。

结构方案及设备选型研讨及确定

针对不同结构方案进行经济测算，选优；

工程：

参与结构方案及设备选型研讨。

地质勘察报告

组织现场勘察，并提供地质勘察报告

施工图成果

总平面图

放线图

桩位图

施工图报建图

消防、人防报建图

施工图审查全图及计算书

编制典型楼座建安预算

施工图会审

成本控制：

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

施工图全图

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：

销售：

根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；

对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

综合管网方案设计

提供各专业设计条件

景观扩初及施工图设计

成本核算及费用控制

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化

结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定

对选材、工艺做法提出专业性意见。

控