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房地产行业企业竞争力分析
房地产行业企业竞争力分析
2010年以来,中央政府不断出台房地产市场的调控政策。
2011年11月以后的二次降息、三次降准,同时采取土地抵押和融资限制等措施,全国众多城市积极响应。
2012年3月,温家宝总理在向全国人大作政府工作报告中表示,2012年主要任务包括继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设;严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。
这一年多来,随着宏观调控政策效果的逐步显现,我国房地产市场发生了巨大的变化,众多开发企业也遭遇了冰火两重天的境况。
一2011年我国房地产市场运行简况
整个房地产行业在2011年处于回落阶段,但从实际的数据情况看,回落的幅度并没有市场预期的那样悲观。
1.开发增速回落
2011年,全国房地产累计开发投资达6.17万亿元,同比增长27.9%。
相比2010年同期同比增长33.2%而言,2011年增幅回落了5.3个百分点。
1~12月商品住宅投资4.43万亿元,同比增长30.2%,占房地产开发投资的比重为70.4%。
房地产行业2011年全年投资出现回落。
2.新开工回落与竣工增长并存
2011年,全国房地产开发企业房屋新开工面积19亿平方米,同比增长16.2%;新开工面积增速相比2010年的40.7%下滑了24.5%;房屋竣工面积8.92亿平方米,同比增长13.3%。
相比2010年的4.5%则有8.8个百分点的上升。
其中,12月全国新开工面积达到1.51亿平方米,环比增加3.71%,同比减少18.28%,说明市场开工意愿依旧不足。
当月房屋竣工面积为2.99亿平方米,环比增长211%,同比减少1%。
3.销售面积同比有所增长
2011年1~12月,全国商品房销售面积10.99亿平方米,比2010年同期增长4.9%,增幅比2010年同期回落了5.2个百分点。
12月当月的商品房销售面积2.04亿平方米,环比上涨104.73%,同比下降8.42%。
1~12月商品房累计销售额达到5.91万亿元,较2010年同期增长12.1%。
从销竣比情况来看,截至2011年12月,销竣比数据为1.23,较11月的1.51继续下调,主要原因是年底属于房地产结算高峰,大部分项目选择在11~12月竣工。
但是2011年的1.23比2010年的1.37更低,市场目前依旧存在去库存压力。
4.资金来源同比增长较快
1~12月全国房地产资金来源总量达到8.32万亿元,较2010年同期增长14.1%。
其中,12月单月资金来源总量达到8037亿元,环比上升18.56%,同比下降17.34%。
12月底房地产企业资金面有一定回升。
从1~12月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占1%,自筹资金占41%,其他资金占43%。
从12月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占2%,自筹资金占37%,其他资金占47%。
逐个数据分析当月值的话可以看到,房地产资金来源中国内贷款12月达到1187亿元,环比增加44.21%,同比减少9.91%。
个人按揭贷款属于其他资金范畴,12月个人按揭贷款达到861.23亿元,环比增长15.81%,同比减少32.38%。
利用外资达到49.53亿元,环比减少1%,同比增长63%,海外资金进入房地产领域出现减弱趋势。
图12011年我国房地产市场同比运行情况
二2012年1~7月房地产市场运行分析
1.市场总体运行情况
2012年前7个月全国房地产累计开发投资为3.68万亿元,同比增长15%。
相比2011年同期同比增长34%而言,2012年增幅回落明显。
1~7月商品住宅投资2.52万亿元,同比增长11%,占房地产开发投资比重为68.6%。
1~7月,全国房地产开发企业房屋新开工面积10.39亿平方米,同比减少9.8%;房屋竣工面积3.96亿平方米,同比增长19%。
竣工情况比2011年同期有提高。
前7个月,全国房地产开发企业完成土地购置面积1.90亿平方米,同比减少24%;全国累计土地购置费6565亿元,同比增长9%。
土地购置费均价为7582元/平方米,同比上年上涨176.73%。
土地均价不降反升的原因是,在市场下滑期,地方政府更愿意推出均价更高的优质土地或者商业用地以弥补成交面积下滑带来的土地出让收入的下降。
1~7月,全国商品房销售面积4.86亿平方米,比2011年同期减少7%,减少幅度与1~6月相比放缓了3.4%。
7月,当月商品房销售面积0.86亿平方米,环比减少22%,同比增加13%。
当前市场仍处于积极恢复阶段。
1~7月商品房累计销售额达到2.87万亿元,较2011年同期减少0.5%。
从销竣比情况来看,截至2012年7月,销竣比数据为1.26,较6月的1.20有所扩大,从目前市场的成交情况来看市场有企稳回升迹象。
2.A股地产企业2012年上半年情况分析
目前已公布2012年半年报A股房地产企业的营业总收入达到1626亿元,同比增长23%。
2012年上半年A股房地产企业营业总成本达到1068亿元,同比增长25%。
销售毛利率方面,2012年上半年行业销售毛利率为17%,较2011年底下滑3个百分点。
2012年中报毛利率下滑,一方面是2010年4季度和2012年1季度部分降价楼盘进入结算;另一方面是近几年通胀较高,建材等建安成本相应上涨。
已公布A股地产上市公司在2012年上半年期间费用占比数据维持在11%。
其间费用占比较2011年年报提高0.8个百分点。
财务费用提高主要是高息的信托借款等手段运用增多,此外销售难度加大导致推广费用增加也是造成三项费用占比提高的原因。
2012年上半年全行业实现净利润236亿元,净利润率为14.51%,净利率同样出现了下滑。
图22012年我国房地产上市公司前20名竞争力情况分析
(1)当期销售和现金流。
目前已公布2012年半年报A股地产企业上半年的销售商品、提供劳务收到的现金为2414亿元,同比增长12%。
经营活动现金流为104亿元,筹资活动现金流为341亿元。
企业资金状况得到改善,整体现金流情况处于近三年以来最好水平。
(2)毛利率和资产结构。
目前已公布2012年半年报上市地产企业上半年的流动比率和速动比率分别是1.64和0.42,有息负债率为48%。
伴随持续去库存,地产企业债务结构开始出现改善。
销售毛利率方面,2012年上半年行业销售毛利率较2011年底下滑3个百分点,主要原因是降价效应和建安成本上涨。
(3)未来业绩增长的确定性。
目前已公布2012年半年报上市地产企业上半年的累计预收款达到4745亿元,同样处于近4年来最高水平。
上市公司在业绩释放方面仍保持谨慎态度。
此外,也不排除少量地产公司资金出现紧张造成结算时间被拉长的情况。
(4)存货数量保持增长。
目前已公布2012年半年报地产企业上半年的累计存货为11909亿元,处于近4年来最高水平。
存货水平较2011年同期上升28%左右。
由于库存中包括部分已售未结项目,考虑到上半年地产商去库存情况,可以确认上市房地产企业真实库存(竣工未售和在建未售项目)高峰已过。
图32012年我国房地产上市公司前20名综合竞争力变化情况
3.房地产行业主要上市公司竞争力变化分析
2012年监测的主板上市公司房地产板块共有121家企业,房地产板块基础竞争力前10强的基础竞争力得分为1.2558~0.5405,与2011年相比有所提升。
其中,排名第1位的金科股份得分是1.2558,比较2010年基础竞争力排名第1位的上海外高桥保税区(得分是0.8317)高出50%左右,排第10位世贸股份得分较2010年排第10位的海南正和(得分是0.4533)略高,而排名第20位海南正和股份则比2011年排名第20位的阳光新业略高。
作为规模竞争力排第1位的企业4年均为万科A,其中2012年与2010年相比大幅提高;效率竞争力排名第1位的企业ST园城比2010年的中弘地产略有提高;增长竞争力排名第1位的企业金科股份比2010年的云南城投高出近0.34(见表1、表2)。
一年多来,伴随着政策变化,市场的变化使得众多房地产企业的竞争力发生了相应的变化,有些变化相当深刻。
从2011年房地产企业竞争力前20名在2012年的竞争力中的位置排名可见一斑,其中共有13家企业的排名下降,有一半以上退出前20名且降幅较为厉害,可以说冰火两重天(见表3)。
表12012年房地产上市公司竞争力前20强企业
企业全称
基础竞争力
规模竞争力
效率竞争力
增长竞争力
排名
金科地产集团股份有限公司
1.2558
0.3378
0.0481
0.8700
1
万科企业股份有限公司
0.7738
0.5995
0.1344
0.0399
2
保利房地产(集团)股份有限公司
0.7607
0.5484
0.1426
0.0697
3
上海实业发展股份有限公司
0.7551
0.2852
0.3810
0.0888
4
招商局地产控股股份有限公司
0.6837
0.4714
0.1115
0.1008
5
金地(集团)股份有限公司
0.6000
0.4276
0.1173
0.0550
6
广州珠江实业开发股份有限公司
0.5958
0.1298
0.3088
0.1572
7
金融街控股股份有限公司
0.5488
0.4116
0.0657
0.0715
8
深圳市振业(集团)股份有限公司
0.5448
0.2327
0.2286
0.0835
9
上海世茂股份有限公司
0.5405
0.3584
-0.0287
0.2107
10
广汇能源股份有限公司
0.4614
0.3113
0.0861
0.0640
11
阳光城集团股份有限公司
0.4315
0.2066
-0.0011
0.2260
12
上海外高桥保税区开发股份有限公司
0.4050
0.2766
0.1152
0.0131
13
南京栖霞建设股份有限公司
0.3914
0.2318
0.1027
0.0569
14
北京首都开发股份有限公司
0.3911
0.3423
0.0021
0.0467
15
华远地产股份有限公司
0.3802
0.2091
0.1126
0.0585
16
中弘控股股份有限公司
0.3798
0.2363
0.2216
-0.0780
17
中茵股份有限公司
0.3775
0.1103
0.1204
0.1468
18
北京北辰实业股份有限公司
0.3761
0.3153
0.0599
0.0009
19
海南正和实业集团股份有限公司
0.3738
0.1436
0.0953
0.1349
20
资料来源:
中国企业竞争力研究院。
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表12012年房地产上市公司竞争力前20强企业
表22011年房地产上市公司竞争力前20强企业
企业全称
规模竞争力
效率竞争力
增长竞争力
基础竞争力
行业内排名
上海外高桥保税区开发股份有限公司
0.2716
0.1692
0.3909
0.8317
1
华远地产股份有限公司
0.1313
0.0531
0.4809
0.6653
2
阳光城集团股份有限公司
0.1819
0.2264
0.2095
0.6177
3
荣安地产股份有限公司
0.0934
-0.0276
0.5348
0.6006
4
深圳大通实业股份有限公司
-0.0881
0.10
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