民间购房合同是否有效.docx
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民间购房合同是否有效.docx
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民间购房合同是否有效
民间购房合同是否有效
篇一:
民间房屋买卖协议是否有效
民间房屋买卖协议是否有效
问:
我是几年前买的房子,当时交易时没有房产证,后来我们自己办了房产证,只是没有更名,现在我们要更名,请问当年的买卖协议书有效么?
答:
只要当时的协议反映的情况真实内容合法符合当事双方的意愿应该得到法律的保护
篇二:
民间房屋买卖合同范本3篇
民间房屋买卖合同范本3篇
在房屋买卖合同中,转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
以下是本人为大家精心准备的:
3篇民间房屋买卖合同范本。
欢迎阅读!
民间房屋买卖合同范本一
甲方(出卖方):
______身份证号:
____________地址:
____________________
乙方(受让方):
______身份证号:
____________地址:
____________________
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等有关政策法规之规定,经充分协商,甲乙双方现就房屋买卖事宜订条约如下:
第一条:
房屋基本情况
一、甲方售卖房屋座落:
幢号室号建筑结构总层建筑面积(平方)房屋用途为,房屋建成年份:
________________________________年。
二、房屋登记簿记载所有权证编号:
_________________________。
第二条,房屋的其他情况
一、该房屋其它所(共)有权证状况为下列第_____项。
(仅选一项)
1、出卖方保证该房屋没有其它所(共)有权证。
2、该房屋登记簿记载其它所(共)有权证号为_______________,出卖方保证已就该房屋出卖事由征得其他各位所(共)有权人的同意。
二、房屋抵押状况为下列第_____项。
(仅选一项)
1、出卖方保证该房屋在本合同生效之前并未设定抵押权。
2、该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权。
出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押,并注销相应的抵押登记,相关费用由出卖方承担。
三、房屋租赁状况为下列第_____项。
(仅选一项)
1、出卖方保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人。
2、该房屋在本合同生效之前已经租赁给他人。
出卖方保证相关承租人已经明确放弃优先购买权。
出卖方承诺在房屋交付前解除所有租赁关系,并注销相应的租赁登记,相关费用由出卖方承担。
四、房屋物业管理状况为下列第_____项。
(仅选一项)
1、该房屋目前由__________________负责物业管理。
2、该房屋目前尚未纳入物业管理范围。
3、随同该房屋同时转让给买受方的房屋附属物品详见本合同附件一。
第三条价格与费用
一、按实得建筑面积计算,该房屋单位(售价)(暂定价)为(________币)每平方米______元,总金额为(____币)______元整。
除上述房价款外,甲方依据有关规定代政府收取下列税费:
1.代收____,计(_____币)____元整;
2.代收____,计(_____币)____元整;
上述代收税费合计(_____币)______元整。
二、房屋价款具体支付方式约定为下列第____款。
(仅选一款)
1、一次性付款:
买受方于______年____月____日前,按本合同第三条约定房屋价款,一次性支付人民币(¥___________元)________________________元整。
2、分期付款:
买受方于______年____月____日前,按本合同第三条约定房屋价款的___%,支付人民币(¥___________元)_______________________元整;
买受方于______年____月____日前,按本合同第三条约定房屋价款的___%,支付人民币(¥___________元)_______________________元整;
买受方于______年____月____日前,按本合同第三条约定房屋价款的___%,支付人民币(¥___________元)_______________________元整。
3、贷款支付:
4、其它方式:
第四条乙方逾期付款的违约责任
乙方如未按本协议第八条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。
自本协议规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止,月利息按____计算。
逾期超过___几天,即视为乙方不履行本协议。
届时,甲方有权按下述第_____种约定,追究乙方的违约责任:
1.终止协议,乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金。
甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时,实际经济损失和与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2.乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金,协议继续履行。
3._____________________________________________________
第五条上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税由方承担,营业税由方承担,印花税由方承担,个人所得税由方承担,向房产交易部门交纳的手续费由方承担.其它税费约定情况:
.
第六条本合同在履行中若发生争议,双方应采取协商办法解决.协商不成,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉.
第七条本合同经双方签章即生效,须共同遵守.本合同未尽事项,可另行议定,其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力.
第八条本合同一式叁份,甲,乙双方各执一份,市房地产交易管理部门一份.
第九条甲乙双方约定随之转让的附属装修设施为
第十条其它约定事项:
出卖方:
买受方:
篇三:
购房合同有效期
篇一:
合同有效期
合同法合同有效期
1、合同生效时间
一般来讲,依法成立的合同,自成立时生效;
如果双方没有约定生效的时间,一般认为是以合同签订之日起生效;
当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立;当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书;
签订确认书时合同成立,成立之日即为生效时间;
如果合同中未约定生效时间,但对合同的生效有附加条件的限制,则以该附加条件达成时为合同生效时间。
2、合同终止时间
如果没有约定合同的终止时间,那么判断合同是否终止的标准主要有以下几类:
一般意义上的合同终止时间通常为合同约定的合同义务履行完毕;
合同履行过程中,一方当事人有确实的证据证明另一方无法履行或无法完整履行合同义务的,或对方当事人明确表示不履行合同义务的,可随时解除合同;合同履行过程中,因一方过失或故意造成合同无法履行的,另一方可解除合同并要求赔偿;
因不可抗力使合同无法履行的,可终止合同。
购房合同有效期
1、购房合同有效期
2、房屋买卖合同有效期有多久
3、二手房买卖合同有效期问题
深圳律师:
黄华(12年律师经验)
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执业律所:
广东蛇口律师事务所(中国首家律所)
律所地址:
深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二:
签订购房合同的八大注意事项纲要:
1、买卖身份莫简单
2、售楼广告多睁眼
3、五证审查须从严
4、样板房中少联翩
5、认购书前要盘算
6、合同条款多把关
7、补充协议别嫌烦
8、签字盖章祝圆满
1、买卖身份莫简单
即买房人的确定、卖房人的审查。
确定好以谁的名义买房,他可能涉及到将来过户、继承等问题。
同时,注意轻易不要以他人名义买房,由此引发纠纷的情况很多;卖房人应是开发商,少数例外。
购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否通过了最新年检,贴有年检标记,经营范围中有无房地产开发、销售内容。
如没有相应资质,将导致开发、销售行为违法,这样的房产买不得。
2、售楼广告多睁眼
很多购房诉讼是因广告宣传而起。
在对楼盘的宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。
开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装,而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,让购房者觉得买到了“便宜”:
优美的环境、低廉的价位并能
享受到开发商无微不至的人文关怀。
实际上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋,往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致的情况下,只好诉至法院讨说法。
为了避免不必要的麻烦,购房人最好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,或要求作为合同附件,使其成为合同内容的一部分,以此约束开发商实现广告内容。
3、五证审查须从严
目前在商品房的销售过程中,开发商一般不主动出示“五证”的原件,只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。
不出示“五证”原件的原因很多,有的是工作态度及责任心问题,有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。
对于初次购房者来说,要分清“五证”的真伪,认识到记载内容可能存在的利害关系,较为困难。
最好将其作为合同附件,并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。
五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。
规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。
根据房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,开发商出售的是期房,应要求出示该证。
如是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证,注意是否在有效期内,所购房子是否在预售、销售范围。
有的房屋开发商已办理了大产权,此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
XX年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。
4、样板房中少联翩
在商品房预售过程中,有的开发商设置了样板房或样板间。
并且该样板房布局讲究、装修精美,往往容易令购房者浮想联翩,仿佛已置身于自己将来的房子中,被样板房迷惑,放松了很多应该注意的购房问题。
结果在购房入住后,发现房屋和样板房有不小差距。
虽然《商品房销售管理办法》第31条规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
但很明显,购房人是需承担一定的举证责任,要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。
所以买放人对于样板房要头脑清醒,如购买的房屋同样板房,应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致,要把样板房情况在合同中确定。
考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化,建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。
5、认购书前要盘算
在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。
这里说明一点,签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序,建议购房者不要轻易签订认购书。
如果有的购房者的确看上了某个项目的房子,担心错过,必须签订认购书,则应注意以下问题:
首先,根据XX年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售
管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人名称或者姓名和住所;商品房基本情况;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期等条款),并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
其次,无论认购书具不具备成为购房合同的条件,其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。
再次,购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”,二者法律后果是不同。
6、合同条款多把关
在签订商品房买卖合同时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
就合同主要条款说明如下:
(1)关于房屋面积方面的条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。
应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。
为避免此种对买房人不利的情况出现,合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:
2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。
另一种按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与合同约定不符时,一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
(2)关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。
在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。
建议买方无论有无贷款的必要,最好争取加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。
(3)关于房屋质量的条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
如:
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。
合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”,而实际入住时业主发现,大理石地面材料实为人造大理石,而进口洁具、厨具实际上是国内产品,只是贴上外国商标。
在案件审理时,开发商使用人造大理石没有违约,因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。
而进口洁具是合资厂生产,确是外国品牌,也符合约定。
当然,使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。
对这种装修条款约定不明确,双方解释条款意见不一的情形,对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。
而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。
但事实并非如此。
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且
竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。
至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要约定。
(4)关于售后物业管理的条款。
这是购房人在签合同时容易忽略的内容,要注意防止物业管理公司变更物业费。
自XX年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定:
“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
”
但是,在实际签约时,很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。
对此,买受人应该据理力争,防止交房时物业公司变更物业费。
(5)关于履行合同的期限和方法的条款。
应写明房屋交付的日期,房屋价金的交付日期、金额和方法。
例如交付房价款,是一次付清,还是分期付清。
(6)关于产权登记的条款。
由双方依规定的日期会同办理,或委托代理人办理。
在办理产权过户手续时,卖方应篇三:
购房人的合同解除权
购房人的合同解除权
《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确,该解释规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
以上法律规定的含义有三点:
1、购房人如欲解除合同,应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,购房者取得合同解除权。
就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。
在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。
并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。
以上规定中,两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚,一为购房者催告开发商交房,一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权,一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。
在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
篇四:
中介又是买房人合同是否有效
中介又是买房人合同是否有效
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案情
徐小姐在本市某区投资购买的一套住房打算出售,程先生是徐小姐熟识的房产中介,所以徐小姐就委托程先生出售这套房屋,双方也签订了委托合同,而且对这份合同进行了公证,其中的委托事项包括物色购房者,确定出售价格,代理与购房者签订买卖合同,收取售房款,代理到房屋管理部门办理过户,登记手续等。
不久后,程先生就代理徐小姐与高先生签订了房屋买卖合同,由徐小姐将该套房屋出售给高先生,房价款为80万元。
之后,徐小姐配合高先生办理了过户手续。
高先生以该房屋作抵押向银行贷得款项60万元支付给徐小姐作为房款。
但尚有余款20万元,高先生至今未支付。
徐小姐催促高先生支付该笔尾款。
高先生却称:
自己曾与中介程先生签订过协议书,约定徐小姐出售的这套房屋由程先生介绍购买,因为程先生是这套房屋的中介受托人,不宜购买该房,加之程先生已有银行贷款,所以该房屋过户给高先生,但实际贷款人为程先生,银行的按揭贷款也由程先生归还,高先生名下的该房实际产权所有人应为程先生;这样程先生即是高先生与徐小姐签订的房屋买卖合同中的实际买受人,又在该房屋买卖合同中代理徐小姐,所以程先生的代理行为无效,高先生与徐小姐签订的房屋买卖合同也应无效;鉴于目前状况,三方均有责任,高先生愿意将房屋恢复到徐小姐名下,由此产生的损失由徐小姐、高先生和程先生共同负担。
程先生认为,自己是将钱款借给徐小姐做生意的,徐小姐无钱归还即将上述房屋出售后的房款用于归还借款;徐小姐曾向自己出具过一张收据,写明:
“程先生帮办这套房屋买卖手续全部结清(包括银行贷款)”,这表明房款已结清,房屋买卖合同上约定的80万元是国家的评估价格,双方实际约定的售价是60万元。
无奈之下,徐小姐起诉至法院。
评析
本案的争议焦点为1、徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同是否有效;2、余款20万元是否支付。
对于焦点一,根据《合同法》等相关法律规定,徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且无法律、行政法规规定的无效情形存在,应为合法有效。
而且程先生与高先生的行为并无串通损害徐小姐的利益,所以徐小姐与高先生签订的房屋买卖合同应为合法有效,不存在无效的情形。
对于焦点二,徐小姐仅是收到房款60万元,其曾出具的收据仅表示房屋买卖手续全部结清,而非购房款结清。
依据最高人民法院《关于民事诉讼证据原若干规定》第二条规定:
当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
结合本案,程先生认为其与徐小姐口头约定实际成交价为60万元,但程先生并没有证据证明,而且徐小姐对其称的口头约定的价格也是不认可的,所以程先生应承担举证不能的不利后果。
法院应依据现有房屋买卖合同上约定的80万元的价格予以确定房款,这样高先生理应向徐小姐支付尾款20万元。
判决
法院支持了我方的观点,判决高先生在判决生效之日起十日内支付徐小姐房款20万元。
(作者系上海市申房律师事务所主任、律师)
来源:
解放日报孙洪林
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篇五:
购房合同被判无效后已设立抵押权是否有效
购房合同被判无效后已设立抵押权是否有效
XX年6月20日江西省广昌县人民法院王长平与胡睿两位同志联名发表了《购房合同被判无效后已设立的抵押权是否有效?
》一文,接着,6月25日崇仁县人民法院王诗印同志发表了《也谈购房合同被判无效后已设立的抵押权是否有效?
》一文,笔者完全赞同这三位同志的结论,但是其理由部分笔者觉得有诸多不妥之处,亟待需要补强,本着交流与学习之目的,在此抛砖引玉,希望各位同仁不吝赐教。
【案情】
李某与某房地产开发公司签定一购房合同,购得价值300万元房产一套,在支付清购房款及相关费税后办理了房屋产权证,后李某以该房产作为抵押在某银行贷款150万元,并办理了抵押登记。
后由于李某在购房合同签订过程中存在欺诈行为,李某与房地产公司签定的购房合同被法院判决无效,并判决李某归还房屋,房地产公司退还购房款。
现因李某贷款期限届满未还,银行要求拍卖该房产以实现其抵押权,但房地产公司认为其才是该房产的所有权人,事先设定的抵押权无效。
【分歧】
购房合同被判无效后,在该房屋上已设立的抵押权是否有效?
第一种意见认为,房屋买卖
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