2012年北京甲级写字楼市场年度报告Word格式文档下载.doc
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概览
宏观经济
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据:
全年实现地区生产总值17801亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%,增幅比上年低0.4个百分点。
按常住人口计算,去年全市人均地区生产总值87091元,折合13797美元。
2012年国际经济形势依然严峻复杂,国内经济下行压力较大,在各项稳增长措施的带动下,北京经济增速逐季小幅回升,经济增长内在质量进一步提高。
截至去年9月末,全市法人单位从业人员同比增加近50万人,增长5.6%;
城镇登记失业率基本控制在1.5%以内;
全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。
投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。
去年,服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上;
居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快,显示出消费结构持续升级。
尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平,但北京可持续发展能力不断增强。
如高技术制造业增长达到11.3%,比工业整体增速高出4.3个百分点;
生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速;
研发支出占GDP比重达到5.8%,继续在全国保持领先地位,专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。
写字楼市场
世界并没有在2012年毁灭,与古代玛雅历法的“末日”预言相反,我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。
房地产调控以来,商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。
北京写字楼市场繁荣依旧,租金与售价上涨,供应偏紧,空置率连续第三年下降。
2012年北京经济仍处于快速增长时期,写字楼需求量不断增长,促使成交量增长,另外住宅市场限购政策,挤压出大量投资性需求,转投向不限购的商业地产,促进写字楼成交量增加。
同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少,租金上涨的趋势。
其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长,价格上升明显;
写字楼租赁市场空置率持续下降,写字楼租金创历史新高领涨全国。
北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨,2012年租金的增速大大下降,第四季度部分区域甚至出现下降的局面。
主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩;
迫于成本压力,部分租户选址范围开始向次级商圈转移。
从市场供需来看,今年写字楼市场新增供应达125万平方米,较2011年减少16%。
市场需求方面,市场整体吸纳量为148万平方米,较2011年减少13.9%。
其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。
2012年北京写字楼租金、售价持续上涨,均达到十年历史高位。
从产品结构和分布来看,城区高品质写字楼产品租售两旺。
同时,由于核心区写字楼项目可租赁面积有限,租金成本高,租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强,一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显,带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。
从商圈分布来看,除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外,目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现,同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮,西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。
根据南丰智库(CORC)的最新统计数据,截止2012年12月,北京写字楼市场平均售价33683元/平方米(建筑面积报价),与2011年相比上涨10.2%;
平均租金325元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2011年相比上涨24.0%;
平均空置率9.8%,与2011年相比下降21.6%。
市场供应
供应偏紧持续全年新兴商圈首次领跑
南丰智库(CORC)调查显示,2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米,较2011年减少16%。
从供应区域上看,主要集中于非核心商圈,如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等,土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。
东部地区
租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市,分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38,000平方米。
销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。
顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。
西部地区
金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,近年来,金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。
年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积,目前全部预租完毕,意味着已没有面积进入租赁市场。
中关村区域年内新增供应仅有北师大·
学创大厦、国海广场,提供60,000平方米、42,000平方米的面积。
中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等,目前销售基本售罄。
石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。
南部地区
南部地区包括丰台区、大兴区,丰台区新增供应包括首科大厦,诺德中心,汉威国际广场,大兴区新增供应主要集中在亦庄,包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场,以及纯租赁项目朝林广场等,目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。
另外,根据北京市统计局的报告,2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时,写字楼开工面积则为481.5万平方米,增长7.4%。
南丰智库(CORC)调查显示,2013年,北京将有二十二个甲级写字楼项目入市,总建筑面积超过120万平方米。
市场需求
外资机构主动外迁内资机构主导整售
根据南丰智库(CORC)统计,2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米,较2011年减少16%。
而市场整体吸纳量为148万平方米,较2011年减少13.9%。
租务市场
经济形势决定写字楼发展前景,同时写字楼租赁具有很强的区域性,北京写字楼核心商圈基本处于满租状态,导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。
持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升,促使北京甲级写字楼空置率维持在9.8%,创历史最低记录。
同时,国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。
第三季度已经有少数租户提前退租,而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。
2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞,第四季度部分区域甚至出现下降的局面。
南丰智库(CORC)认为主要原因有三个,第一是业主年底冲业绩,议价空间松动;
第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩;
第三迫于成本压力,部分租户选址范围开始向次级商圈转移。
2012年,东部地区(朝阳区、东城区)写字楼年吸纳量为85万平方米,占年度全市总吸纳量的57%。
主要需求源自服务业,高科技,及金融业,占比达到60%以上。
例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园,并将办公面积扩至12,000平方米,凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。
另外,戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米;
而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米;
壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米;
罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。
同时,西部区域(西城区、海淀区)市场仍处于供不应求的状态中。
2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空置率5%以下,两区域几乎已没有空余面积可供选择。
造成上述两区域整体空置率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求,同时迫于租金上涨企业成本压力,部分企业同样出现“外溢现象”。
如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米,搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。
销售市场
国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求,另一方面也将其作为自身资产。
住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。
值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易,并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长,而是借此实现长期资产保值和增值。
2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷,整购大宗交易不多,涉及项目所处商圈亦较分散,但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。
年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米;
阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米,成为2012年北京写字楼最大成交;
平安信托购买中国电子大厦44,000平方米;
奇虎360购买国际电子总部69,000平方米;
吉宝地产收购以太广场100,000平方米;
台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米;
中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。
2010年以来,北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主,适于中小投资者的散售写字楼供应较少,地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。
由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势,2012年散售市场表现也较为乐观,中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄,从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。
另外,随着轨道交通的发展和核心区外溢效应,郊区化办公呈现了快速发展趋势。
在政策支持下的产业转型和升级中,以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。
市场综述
创新转型开始加速去中心化日渐明朗
2012年,北京写字楼行业通过创新谋求快速发展初见端倪,例如在中国写字楼发展论坛第九届年会期间,主办方发现和表彰了一批创新企业,尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越置业等等。
当然,创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件,在这些方面,整个行业还面临很多挑战。
南丰智库(CORC)认为在整个房地产行业转型,创新驱动的市场环境下,将逐步形成各具特色的写字楼开发房企。
有以综合体取胜的,有以专业见长的,有凭借复合性开发展现深厚功底的,有以超高层地标产品树立信赖的。
例如方兴地产、远洋地产、卓越置业等等,在写字楼开发、运营、管理方面更专业、更专注,更具特色。
总之,2013年,更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变,在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。
伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的北京写字楼,将迎来欣欣向荣的大好局面。
另一方面,2012年北京写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗。
“去中心化”主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。
这种现象的产生有以下几方面的原因:
首先,由于市政配套设施的加速建设,大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部,居住区域不断向外延伸,以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现;
其次,城
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