2008年上半年苏州房地产市场分析报告Word格式文档下载.doc

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　②中小企业发展受到较大影响。

规模型企业、资本技术密集型企业由于自身优势抵御外界变化的能力好于中小企业，一部分私营企业、中小企业由于原材料成本上升、劳动法实施后用工成本上升，银根收缩，融资难度增加，资金的使用成本上升。

1～5月份，个体私营企业固定资产投资下降7.1%，比1～4月回落3.1个百分点，1～5月规模以上私营工业总产值增长13.6%，低于全市平均水平6.7个百分点。

点评：

综上，从苏州工业经济的基本面判断，总体经济仍处于健康发展的轨道，运行趋势向好。

但受国内外诸多不利因素的影响，能否保持去年经济高速增长的态势，还需要地方政府优化产业结构，提高市场竞争能力，促进产业发展。

二、城市规划及重大基础设施建设情况

1、苏州科技城控制性详规启动建成多元化城区

《苏州科技城控制性详细规划》5月8日起正式启动。

科技城北起金墅港，南至新区边界，西界为230省道，东至绕城高速公路，总面积25平方公里，计划于今年7月完成初步成果。

该控制规划明确了科技城以发展教育、研发、中试和生产服务业等为主，成为多元化城区，体现“科技、山水、人文”之城。

2、沪宁城际铁路7月1日正式开工

该铁路将力争在2010年世博会前建成通车，届时上海至南京最快将可1个小时到。

3、苏通大桥6月30日正式通车

世界第一大跨径斜拉桥,苏通长江大桥,6月30日上午正式通车。

苏通大桥全长32.4公里，其中跨江大桥长8146米，苏通大桥的建设，创造了世界桥梁建设最深基础、最高桥塔、最长拉索、最大主跨四项世界纪录。

4、苏州公交快线1号线7月1日开通单程仅30分钟

公交快线1号线的功能定位为迅速沟通高新区、老城区、园区，所经过的道路都将划定公交专用通道，是苏州首条上环城高架的公交线。

线路全长27公里，共设15个站点，从高新区竹园路至园区湖东星塘街单程只需30分钟。

三、宏观政策

1、新版土地出让合同示范文本公布要明确开工时间

国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。

合同示范文本7月1日起执行，2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本同时废止。

2、为购房者减负苏州公共维修基金今起按造价交

苏州商品房维修基金缴交将作出调整。

从即日起苏州住宅专项维修基金将按照住宅建筑安装工程每平方米造价确定缴交比例，从而取代以往按照购房款缴交的办法。

此次调整涉及本市市区范围（包括吴中区、相城区、工业园区、高新区），各县级市可以根据本地区实际情况，合理确定各类房屋建安造价的平均值，交存比例在每平方米造价的5%至8%内掌握。

3、《违反土地管理规定行为处分办法》6月1日起施行

中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布：

《违反土地管理规定行为处分办法》已经监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部审议通过，自6月1日起施行。

《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”。

4、六项新规剑指“第二套房贷”漏洞

由苏州银行业协会牵头，“第二套住房贷款界定标准”专题座谈会最新出台的6项规定直接指向“第二套房贷”。

规定包括：

各行都必须从严执行现行界定第二套住房贷款标准，决不允许为争夺房贷市场份额而暗自松动或者擅自解释规定；

严格执行以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数的规定，已经向任何一家银行借过住房贷款（包括利用住房公积金贷款），不管是否结清贷款均不能再认作首套房贷；

各银行对购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，采用本总行规定的固定利率的也必须按固定利率上浮10％等。

5、苏州火车站地区地块年内拍卖

火车站地区有若干地块将通过上市拍卖的方式用于开发。

目前绝大部分的动迁工作已完成，有些地块拍卖开发的条件已基本成熟。

今年12月拍卖土地时将会有火车站地区的地块上市。

四、土地市场

苏州市08年1-6月共挂牌了12宗地，都是园区独立挂牌出让的。

总土地面积为687796.89平米，总建筑面积为1075972.44平米。

所有地块都以挂牌底价成交，居住用地有2宗，其它10宗地为商业或商业金融用地，平均楼面价2326元/平米。

出让的居住地块总面积为426834.1平米，总建筑面积为365623.48平米，其中一块定向出让，土地面积173394.3平米，容积率0.68，成交楼面价2426元/平米；

苏园土挂（2008）12土地面积253439.75平米，综合容积率0.98，成交楼面价3673元/平米，苏州圆融公司托底，从其它渠道了解，该地块原本是定向给香港信和置业，但地块挂出后，信和置业不知何原因放弃，终由圆融集团获取。

圆融集团前身为苏州工业园区公司，下设圆融阳澄半岛公司、圆融商业物业等子公司，目前开发和运营的商业地产体量已超过120万平方米，还在进行22.4平方公里阳澄湖国际休闲旅游度假区的规划、开发。

五、住宅市场

1、房地产投资开发建设规模平稳增长，销售面积大幅下滑

1-5月，苏州大市完成房地产开发投资247.98亿元，同比增长28.4%，其中住宅开发投资191.4亿元，同比增长34.4%；

商品房施工面积为5425.75万平方米，同比增长19.8%；

苏州大市商品销售面积375.43万平米，同比下降31.7%。

1-6月，苏州市区新建商品房批准预售的面积为342.3万平方米，与去年同期相比基本持平；

商房销售面积为236.5万平方米，同比减少40%，其中，住宅销售面积196.5平方米，同比减少39.4%。

至6月30日市场住宅存量约160万平米。

2、房地产疯狂涨价的时代已经过去，市场步入理性轨道

2008年上半年度全市住宅类房源成交均价7021.77元/平方米，较去年同期上升1393.35元/平方米，升幅24.76％；

与2007下半年相比，减少55.1元/平方米，降幅为0.77%。

虽然现在盛行优惠打折风潮，但是整体成交价格却依然坚挺，保持在7000元/平米以上的水平。

苏州楼市开发商和购房者的博弈还在继续，导致了房价的左右为难，因此短时间内，苏州房价会在这种平衡中维持原状，但能维持多久，还得有待观察。

上半年苏州共成交住宅类商品房17774套，平均单套成交面积为110.58平方米。

从以上数据可以看出，大家比较热衷中小户型。

3、08年上半年苏州楼市交易情况

（1）2008上半年度总体销售情况：

全市

2007上半年

2008上半年

变化量

变化幅度

住宅销售总套数（套）

26901

17631

9270

34.46%

住宅销售总面积（万m²

）

328

194

133

40.69%

住宅销售均价（元/m²

5628

7012

1384

24.59%

苏州市2008年上半年度（1－6月）苏州市区住宅类房源成交17631套，成交面积：

1949632.1平方米成交均价：

7012.67元/平方米.

（2）各区域1-6月具体成交情况：

各区

成交套数（套）

成交面积（万m²

成交均价（元/m²

沧浪区

1097

12.9

7782

金阊区

2051

18.7

4886

平江区

2393

20.6

5656

园区

4413

53.1

8771

新区

2892

28.7

6096

吴中区

2575

37.1

7394

相城区

2307

24.3

6036

（3）住宅、别墅、公寓月成交走势

（4）区域成交量情况

2008年一季度苏州住宅类房源成交不足万套，为近两年来最低。

于是大家都把眼光投向了传统旺季4、5、6月份，那么二季度房地产是否真的“旺”起来了呢？

2008年上半年度苏州市区住宅类房源成交17631套，较去年同期减少9270套，降幅34.46％；

成交面积：

194.96万平方米，较去年同期减少133.76万平方米，降幅40.69％；

2008年上半年度全市住宅类房源成交均价：

7012.67元/平方米，较去年同期上升1384.25元/平方米，升幅24.59％。

从上面这组数字可以看出，房地产疯狂时代已经过去，市场步入理性轨道，国家针对房地产一系列调控政策无形中已发挥作用。

（5）住宅整体供应情况

　　6月苏州整体住宅供应面积比上月增加12%，与去年同期相比也增加20%。

别墅的供应面积与上月相比下滑了75%，与去年同时期相比，减少了60%。

而公寓的供应面积与上月相比增加了20%，与去年同时期相比增加了41%。

（6）全市商品房住宅供销比

从苏州全市商品房供销对比来看，6月份为1.6，较5月上升0.35。

从07年11月开始，全市商品房供销比几乎保持在1以上。

⑷各区情况

从今年上半年的成交均价走势来看，今年第一季度苏州市区成交均价在5700——6800元/平方米之间波动，1月、2月、3月的成交均价分别为：

6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米；

第二季度开始，随着传统销售旺季的到来，全市成交均价开始表现出上升势头，4.、5、6三个月份，全市成交均价均在7000元/平方米以上；

从各个区域情况来看，上半年除金阊区外其他各区域成交均价都比去年同期有大幅上升，其中涨幅较大的是平江区、沧浪区、吴中区以及园区，涨幅分别为55.19%、49.98％、35.14％以及31.78％。

上半年大量政策保障性住房房源释放，拉低了金阊区区域价格，金阊区成交均价4886.27元/平方米，降幅为15.16%。

平江区政策保障性住房量缩小，商品房销售增加，阳光美地、苏州万达广场等项目良好的销售支撑了区域价格，沧浪区的万科金色家园项目包括精装修房、花园洋房等产品，对区域价格拉动很大，吴中区普通商品住宅价格的规律性上涨外，现代园墅、水岸清华以及澄湖水岸等别墅项目的上市销售，中高端客户刚性需求得以释放。

2008年上半年度全市住宅类房源成交均价7012.67元/平方米，较去年同期上升1384.25元/平方米，升幅24.59％。

与2007下半年相比，减少64.2元/平方米，降幅为0.9%。

目前苏州各大楼盘纷纷打出打折优惠旗号，苏州房价能否绷住7000这根弦？

有待进一步观察。

但苏州市出台部分住房政策，包括政策保障性住房以及园区精装房的政策，都无形中支撑了目前的价格水平，另一方面，结婚、动迁、改善居住环境等刚性需求存在，苏州市商品住宅价格