区住建局关于进一步开展物业行业专项整治规范住宅小区物业管理工作的实施方案.docx
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区住建局关于进一步开展物业行业专项整治规范住宅小区物业管理工作的实施方案.docx
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区住建局关于进一步开展物业行业专项整治规范住宅小区物业管理工作的实施方案
区住建局关于进一步开展物业行业专项整治规范住宅小区物业管理工作的实施方案
为了进一步加强全区物业管理工作,从根本上扭转物业服务行业乱象,规范物业服务市场秩序,维护业主合法权益,提升住宅小区物业服务水平,根据《物业管理条例》《**省物业管理办法》《关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔20**〕13号)、《**省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》(*政办发[202*]52号)等有关法律法规和各级工作要求,结合我区实际,制定本方案。
一、明确总体目标
1.长效监管体系逐步健全。
充分发挥物业管理在社会管理和社区治理中的基础性作用,建立横向到边、纵向到底的社会治理新体系,着力加大行业监管力度,做到物业管理联动机制和联席会议制度运行良好,做到管理、监督、考核体系完善,实现管理进小区、法制进小区。
2.依法整治物业行业乱象。
通过持续深入开展物业服务市场乱象整治工作,明确相关单位在物业管理中的主体职责,依法查处一批违法违规行为,形成齐抓共管、多方整治物业行业乱象的态势。
3.规范住宅小区物业管理。
开展物业服务规范提升年活动,切实解决物业行业存在的突出矛盾和热点难点问题,建立物业企业和业主之间诚信、平等、自愿履约良好关系,着力营造物业服务市场环境。
4.推行“五位一体”管理模式。
赋予街道社区党组织对辖区物业服务企业评先评优、荣誉申报的评价和建议权。
全面推行街道社区党组织领导下的街道社区、居民区网格小组(楼院党支部)、业主委员会、物业企业和物业监管部门“五位一体”管理新模式。
街道社区党组织要积极发挥牵头、组织、协调作用,加强党建引领,积极推动“红色物业”工作开展,指导业主委员会和物业企业的工作。
5.落实“五好”物业管理要求。
在街道社区建立物业联席会议制度,制定规范的议事决策制度和执行、监督程序,每月召开一次联席会议,研究小区管理措施。
落实“五好”要求,即划定好物业管理区域、选举好业主委员会或自管组织、选聘好物业公司、签定好物业服务合同、考核好物业服务承诺,促进物业服务标准化。
6.业主委员会履职能力普遍增强。
业主委员会、业主大会成立及运行指导监督有力,服务业主、监管企业和自主管理能力增强;推动业主自治与社区治理有机融合,业主主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。
7.物业服务水平全面提升。
树立行业典型,健全行业信用体系,努力打造10家具有竞争力的物业服务品牌企业,培育10个优质物业管理项目,培树10名职业经理人,建起50名专业物业管理队伍,实现物业服务规范化。
物业纠纷显著减少,投诉率明显降低,居民邻里关系更加和谐,住宅小区业主满意度逐年提升。
8.全力提高物业管理覆盖率。
新建小区通过公开招标选聘专业物业企业实施管理,老旧小区通过改造提升后成立自管委员会或引进物业企业实施管理,开放式散居楼院由社区牵头实施公益性管理。
全区新建住宅项目物业管理覆盖率实现1。
。
%,城区物业管理覆盖率达到85%以上。
二、确立工作原则
1坚持业主自治、专业服务原则。
充分发挥业主在物业管理服务中的主人公作用,切实提升业主自治能力和水平,由业主委员会召开业主大会选聘专业物业企业对小区实施管理。
明确业主和物业服务企业在物业管理中的主体责任,业主应当按照物业合同的约定按时足额缴纳物业费。
物业企业在物业管理中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业合同,为业主提供质价相符的服务。
2.坚持属地管理、条块结合原则。
按照“重心下移、属地管理”要求,建立区级政府总负责、街道社区牵头主抓,网格小组具体落实、主管部门监督指导、相关部门协同共管的管理体制。
街道社区负责本辖区内物业管理事项的组织领导工作,住建部门负责辖区内物业行业的监督指导,发展改革、公安、环境保护、城管执法、城乡规划、市场监管等部门根据各自职责,依法纠正和查处物业管理违法违规行为。
3.坚持政府引导、分类管理原则。
物业小区由专业物业企业管理,大力推行专业化、标准化、优质化的物业管理服务。
自管小区由自管委员会或单位管理,以自助式管理服务为主,基本实现“四有”目标,即垃圾有人清扫、绿地有人养护、门房有人看守、秩序有人维护,逐步推行专业化物业管理。
散居楼院一般规模太小、单幢独栋、无人管理,由街道社区清扫员定期打扫楼院卫生,开展半公益性管理服务,逐步实现“四配套”目标,即配套门房和看护人员、配套单元防盗门、配套垃圾桶。
4,坚持依法监管、规范管理原则。
区物业监管部门(区房管局)牵头建立物业企业考评制度,制订全区物业服务企业考核评价标准和物业服务服务承诺,由区房管局考核物业企业,街道社区组织网格小组成员(楼院党支部书记)、业主委员会考核物业管理项目。
考核结果经审定后,由物业监管部门每季度向社会公布,并记入物业企业信用信息。
三、完善工作机制
1.成立物业管理协调推进领导小组。
由区政府分管领导任领导小组组长,领导小组办公室设在区住建局,区住建局局长、区街社办主任担任副组长,邀请市规划、市住建,组织区住建、街道社区、公安、环保、城管执法、市场监管(物价、质监)、园林、法院、司法、民政、财政、城市供(排)水、供电、燃气、供热等单位负责人为成员,领导小组每季度定期召开一次会议,通报全区的物业管理情况,研究解决物业管理中的重点、难点问题,统一组织、指导和协调全区物业管理工作。
2,启动相关职能部门联动机制。
由物业管理协调推进领导小组办公室组织,集中时间针对物业行业乱象开展专项整治规范活动。
平时针对物业管理中发现的突出违法违规行为,领导小组办公室书面函告相关职能部门,由涉及的职能部门牵头开展联合集中整治,其他相关部门根据职责分工积极配合。
街道社区安排确定管理部门和具体工作人员,及时收集汇总辖区内物业管理中发现的问题,组织督促整改并上报。
领导小组成员单位确定2名以上执法人员,对街道社区发现上报的问题进行及时有效的处理。
3.建立综合执法进小区机制。
由区住建部门牵头,联系执法局、规划、生态环境、应急管理、市场监督管理等多家部门综合执法,处理物业管理中的矛盾和难点问题,改变多头管理、互相推诿、无人负责的局面。
各相关部门要依据各自职责,分工协作,密切配合,切实制止和查处小区内私搭乱建、占用绿地、违规装修、无照经营、污染环境、违规出租、安全防范措施未落实、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为。
4、探索创新“四种模式”加强城区物业管理。
一是“党建+网格”推进小区物业管理。
坚持把党支部建到小区,构建“一网格+党小组+一服务团队”模式,将党小组建在网格上,将党员活动融入小区网格中。
通过走访物业企业、业主代表等方式,广泛征求意见,选准楼栋长和业主代表,组建业主委员会,发挥其在物业管理中的积极作用,让业主自主管理或按照程序招投标招聘物业公司。
二是“社区+监管”提升物业服务水平。
以街道为单位,在社区中设立物管员,建立社区物业监管队伍。
主要做好物业企业的日常监管,业主反映问题的处理、反馈,及时发现、处理小区安全隐患等;下放部分物业管理权限,对物业服务企业在进驻小区、信用档案加分、评先争创等方面工作,街道及社区的意见占一定比重。
三是“单位+自治”强化小区自主管理。
落实辖区驻地单位管理小区的主体责任,明确单位招聘物业的具体责任。
切实解决单位小区管理诸多事宜抛给街道办事处和属地社区的问题。
四是“开放式小区+居民自治”实行封闭式管理。
坚持“基层治理”主线,以精神文明创建和志愿服务活动为抓手,以疫情防控和老旧小区改造为突破口,实现小区应联尽联、应管尽管。
由社区组织发动老党员、热心人士、居民代表等,通过一起议治安、调纠纷、办实事,对涉及小区居民利益的重要事项在事先商议、提出方案的基础上组织召开居民代表会议,进行集体讨论、民主决议。
5.建立三级投诉网络体系。
在区物业监管部门、街道社区、居民区网格小组(楼院党支部职责)分别设立物业管理工作投诉点。
物业企业应在各小区物业管理办公室设立投诉点,有条件的应在业主委员会办公室设立投诉点。
居民区网格小组应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷,协助街道社区做好调处和化解工作。
投诉人向业主委员会、物业企业投诉后,对处理情况不满意的,可再向居民区网格小组、街道社区、区房管局设立的投诉点逐级申请复核。
各级投诉点在受理投诉后,要及时调查处理,并定期在一定范围内反馈投诉及处理情况。
6,执行质价相符的物业收费政策。
依据市发改委会同市住建局制定的《酒泉市普通住宅前期物业服务收费标准》《酒泉市住宅小区物业服务等级标准》等前期物业服务收费指导价文件,引导物业企业与业主对物业服务内容进行双向选择,建立“分等定级、按质定价、按级收费、质价相符”的物业服务和收费机制。
7.建立物业服务收费保障机制。
街道社区、相关部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业费意识,履行物业服务合同,按时足额缴纳物业费等合理费用。
物业企业可以对拖欠物业费情况在物业管理区域予以公示,将国家公职人员缴纳物业费情况纳入年终考核,对长期拒交物业费的业主,物业企业可依法向人民法院起诉。
二手房交易时,原房屋所有权人应当据实出具物业企业开具的物业费缴清证明。
8.建立物业企业政策扶持机制。
各相关职能部门要在物业企业职工就业扶持、社会保障、价格和财税金融支持,以及拆迁安置、税收等方面给予政策扶持,积极引导物业企业开展创优争先活动。
对于在全国及省市区物业行业受到通报表彰的物业项目,制定出台以奖代补政策。
政府出资建设或投资的公共建筑、办公场所等项目在选聘物业企业时,须优先从受到各级通报表彰的优秀服务企业中选聘。
四、专项整治内容
(一)物业服务企业方面
1.未按物业服务合同(协议)约定的标准、内容提供相应服务的;
2.未将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在小区显著位置进行公示的;
3.擅自提高收费标准,违规增加项目乱收费的;
4.恶意虚报、挪用、骗取、侵占住宅专项维修资金的;
5.未按规定或合同约定对消防、安防、电梯等公用设施设备进行养护和维修,不落实消防安全主体责任,不履行电梯安全管理责任,造成设施设备不能正常使用或存在安全隐患的(不含应由供排水、供电、供气、供热等经营单位承担的维修、养护和更新职责);
6.未按规定或合同约定对共用部位安全状况进行定期检查,且未及时警示高空坠物等危险状况的;
7.擅自改变物业管理用房等小区内规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
8.擅自利用小区道路、绿地、场地等共用部位、公用设施设备进行经营,所得收益未主要用于补充专项维修资金或未按业主大会决定使用的;
9.对业主合理合法投诉处置、回应不及时、不到位或不处置的;
10.对小区内违反有关消防、安全、城市管理、规划、治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,特别是对小区居民占用消防通道、私拉电线充电、砸承重墙等违法违规行为未认真履行发现、劝导、制止和向有关行政管理部门书面报告职责的;
11.擅自或变相中断供水、供电和阻止进出小区等强制收取物业费的;
12.未在规定时间内到街道社区和主管部门办理物业服务合同备
案手续的;不服从物业相关所在街道社区监督管理,对反映问题不及时整改的;
13.擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的;物业服务合同终止时,未按规定移交物业服务用房和有关资料或拒不撤离物业服务项目的;
14.未按规定开展物业承接查验工作,造成资料不完整、公用设施设备权属不明、功能不完备、质量不合格、配套不齐全,给业主利益造成损害等乱象的;
15,擅自限制用户自由选择不同网络运营商的权利,人为设置障碍阻扰网络运营商进驻小区或者随意收取入场费用的;
16.物业服务企业存在的其他违法违规行为。
(二)开发建设单位方面
1.未按规定履行保修责任,对保修期内工程质量问题不解决或解决不彻底的;
2.业主未交存住宅专项维修资金,建设单位向业主交付房屋,或不及时申报和挪用住宅专项维修资金的;
3.未按规定通过招
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