滨湖丽都住宅小区一期建设项目.docx

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滨湖丽都住宅小区一期建设项目

第一章总论

1、项目概况

1.1项目名称：

滨湖丽都住宅小区一期建设项目

1.2项目承办单位：

德州华天房地产开发有限公司

1.3项目建设地址：

位于武城县振华街西首路北，新园路以东，梁李路以西，文化街以南，交通便利，地理位置优越。

1.4项目建设内容及规模：

该项目为房地产开发工程。

项目总占地面积83408.08㎡，总建筑面积㎡。

此次为一期建设项目，建筑面积76873㎡，其中：

住宅建筑面积66073㎡；储藏室建筑面积6200㎡；车库建筑面积4600㎡。

建筑户型以中小户型为主，建筑面积90m2以下的小户型占住宅总面积的76%，符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。

1.5项目实施进度计划：

建议该项目建设经营期为2年，自2010年11月至2012年10月建成销售完毕。

1.6项目总投资及资金来源：

该项目总投资16000万元。

资金来源：

项目所需资金分三条渠道筹集，一是企业自有资金9000万元，占总投资的56.25%；二是银行贷款5000万元，占总投资的31.25%；三是商品房预售收入2000万元，占总投资的12.5%。

1.7主要经济技术指标

主要经济技术指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总占地面积

㎡

83408.08

2

建筑面积

㎡

76873

一期

3

绿化率

%

30

4

一期总投资

万元

16000

5

利润总额

万元

635.24

6

所得税

万元

158.81

7

净利润

万元

476.43

8

总投资收益率

%

3.97

9

资本金净利率

%

5.29

2、可行性研究报告编制单位

单位名称：

德州凯元工程咨询有限公司

工程咨询资格等级：

乙级

证书编号：

工咨乙

发证机关：

国家发展和改革委员会

3、承办单位概况

德州华天房地产开发有限公司成立于2007年9月29日，位于武城县甲马营开发区，法人代表：

尹光山，注册资本：

肆仟万元。

主要经营范围：

房地产开发、经营等。

公司采取现代企业管理模式，以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。

拥有一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。

4、武城县概况

武城县地处鲁西北武城，德州市西南部，京杭大运河东岸。

辖5镇3乡，391个行政村，总面积748平方公里，耕地65万亩，人口36万。

工业：

全县已形成了玻璃钢、地毯、橡塑、棉纺、造纸、化工、汽车、酿酒、裘皮制衣、农副产品加工等十大产业，其中，立足玻璃钢、地毯、橡塑制品、白酒等主导产业，大力实施了“三业一品”兴县战略，取得显著成效。

被评为全国第一个玻璃钢县、全国手工地毯最大生产县和橡塑制品基地县。

目前，全县玻璃钢生产企业1320家，从业人员3.6万人，产品有40多个系列，800多个品种，产值达2.2亿元。

地毯加工企业360家，拥有织机4000台，从业人员3万人，产量达40万平方米，年可创汇2000万美元，效益1.2亿元。

橡塑生产企业59家，从业人员6000人。

农业：

武城县农副产品资源丰富，是全国商品粮基地县，小麦、玉米等作物年产量4亿斤以上；盛产棉花，是全国棉花良种繁育基地和全国棉花生产百强县，年产量20万担以上；武城是德州西瓜的主产地，素有“德州西瓜武城秧”之称；武城是全省畜牧强县和国家秸杆养牛示范县，形成了牛、猪、鸡等商品生产基地。

农副产品购销加工是新兴的特色产业，目前，棉花购销加工业取得棉花收购加工资格认定的企业27家，辣椒收购加工企业28家和武城镇尚庄、郝王庄后玄两个专业市场，食用菌加工龙头企业有九发食品有限公司、华丰无公害食用菌开发中心，带动全县食用菌面积300万平方米，武城被省农业厅评为全省首家无公害食用菌生产基地和山东省食用菌十大生产基地县，食用菌产品通过了欧盟有机食品认证，打开了通向国际市场的“绿色”通道。

各项事业：

科技教育卫生工作成效显著，是全国科技进步示范县。

基础教育迅速发展，高考本科上线人数连续12年居德州市前列。

武城县还是全省小城镇建设先进县，一批颇具特色的商贸型、工业型小城镇迅速崛起，其中鲁权屯镇、滕庄镇和老城镇成为国家级和省级小城镇建设试点单位。

5、可行性研究依据

5.1国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求；

5.2国家现行有关建筑技术设计规范和标准；

5.3国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求；

5.4德州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；

5.5武城县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；

5.6承办单位提供的基础资料。

6、可行性研究范围

6.1项目建设的背景及必要性

6.2市场分析

6.3项目建设地址及条件

6.4建设方案

6.5环保、消防及节能

6.6项目进度建议

6.7投资估算与资金筹措

6.8效益分析

6.9结论及建议

第二章项目建设背景及必要性

1、项目建设的背景

住宅是人类生存的基本条件之一，一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家的经济发展水平和社会文明程度。

我国政府历来重视人民的住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条件。

改革开放以来由于经济落后和政策的局限性，人民群众的住房问题一直没有得到妥善解决。

国家2010年远景目标中明确提出：

“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”。

在九届全国人大一次会议上提出了加快全国住房制度的改革，把实物性（福利性）分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位的依赖，出台一系列优惠政策，调动个人购房积极性，九届人大三次会议上提出“住宅建设将成为国民经济的重要产业”。

各地在制定国民经济发展计划和地方规划时都把住宅建设放在突出的位置，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业的形成和良性循环发展，并带动整个国民经济的发展。

在召开的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院领导指出：

稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，以满足城镇居民益增的住房需求。

近几年，武城县房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。

房地产业的发展,极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。

近几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施，武城县房地产业出现投资快速增长、规模不断扩大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点。

2009-2010年国家连续出台的各项宏观调控措施对武城县房地产行业产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。

从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。

地理位置好、楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。

房屋销售平均价格在全市处于偏低位，升幅也是偏低。

武城县房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。

在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。

近几年，武城县通过招商引资吸纳外地客商落户，鼓励本地农民进城，外地人一样当选先进等，聚集了人气财气，城区人口每年以万人的速度增长。

蜂拥而至的人流给房管工作带来了压力，也给房地产开发带来了巨大需求。

本项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。

正是在此背景下，德州华天房地产开发有限公司为实现城市土地优化配置，提高土地集约利用水平，提升城市形象，改善居民居住条件，提出了该项目的建设构想。

2、项目建设的必要性

2.1项目建设符合产业政策与发展规划

2009--2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。

随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。

为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，国务院下发通知增加保障性住房和普通商品住房有效供给加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

近年来，武城县以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理,积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。

根据国家产业政策和未来走向，结合武城县实际情况，未来15年武城县投资战略重点之一是以旧城改造、经济适用住房、廉租住房建设、普通住宅小区建设为主体的房地产业。

该项目的开发符合市政府文件规定的普通住宅小区建设政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。

2.2加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高居民居住水平，进一步完善城市建设的需要。

武城县正处于大发展的起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低。

随着武城县经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对武城县城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。

该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现武城县城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。

2.3是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，武城县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一。

滨湖丽都项目引进新的住宅理念，既能提升武城县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全。

2.4武城县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。

武城县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为武城县域经济的支柱产业之一。

可是与德州市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅不多；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。

武城县滨湖丽都住宅小区开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。

2.5项目建设经济、社会效益显著

房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进武城县的经济发展，同时还可以增加就业机会。

本项目的建设，将会带动武城县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器。

2.6项目建设的可行性分析

2.6.1经济的发展为项目的发展提供良好的契机。

（1）县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；

（2）从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十一五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。

由此判断，未来武城县城三—五年的房地产业发展应该是积极向上的。

（3）产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。

（4）人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。

（5）房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。

“十一五”期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长33.82%，说明宏观调控并未严重影响武城县房地产市场。

预测未来武城县城三--五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。

2.6.2政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。

近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。

以上各项政策对武城县房地产市场未来发展均有一定程度影响。

国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。

但对于房价较低的三类城市和县城、特别是欠发达地区的县城，该政策的负面影响较小。

武城县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。

综上所述，该项目符合国家产业政策，能有效地改善居民居住质量，缩小与其他城市的差距，实现了城市土地资源的优化配置。

具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。

第三章市场分析

1、2009年全国房地产市场市场分析与2010年展望

2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。

特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。

2010年房地产市场仍有一定的不确定性，市场运行自身要求市场做出一定的回调，而调控政策也更加注重保持房地产市场的长期健康发展，预计2010年房地产市场会在整体平稳中将出现小幅回落。

1.12009年全国房地产市场运行情况

从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。

2009年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。

（1）房地产开发投资增速逐月加快

2009年1-12月，全国房地产开发完成投资36231.7亿元，同比增长16.1%，增幅同比回落7.3个百分点。

房地产开发投资占固定资产投资比重为18.7%。

90平方米以下住房保持稳定增长。

1-12月，90平方米以下住房完成投资8351亿元，同比增长24.1%，增速较上年同期回落26.6个百分点。

分类型看，商品住宅完成投资25618.7亿元，同比增长14.2%，增幅比上年同期下降10.4个百分点，其中，经济适用房完成投资1138.6亿元，同比增长17.3%；办公楼完成投资1378亿元，商业营业用房完成投资4171.6亿元，同比分别增长18.1%、24.4%，增幅同比分别上升了5.3、4.0个百分点。

（2）房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快

2009年1-12月，全国房地产开发企业到位资金总计57127.6亿元，同比增长44.2%，增幅比上年同期上升42.4个百分点。

其中，国内贷款11292.7亿元，增长48.5%，利用外资469.7亿元，下降35.5%，自筹资金17906亿元，增长16.9%，其他资金来源27459.2亿元，同比增长71.9%，其中个人按揭贷款增长116.2%。

与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了8.6个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了5.3个百分点。

国内贷款比重同比上升了0.8个百分点。

自筹资金比重有所回落，比上年下降了8.2个百分点，其中自有资金比重下降5.6个百分点。

利用外资比重下降1.1个百分点。

（3）土地购置与完成开发面积延续负增长

从完成开发土地面积看，1-12月，全国完成开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，比上年同期回落24个百分点。

从购置土地面积看，1-12月，全国房地产企业共购置土地面积31906.1万平方米，同比下降18.9%，比上年同期回落16.7个百分点。

全国土地购置费用为6039.3亿元，同比增长0.7%，与上年同期相比下降22.3个百分点。

（4）商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速由负转正后继续加快

2009年1-12月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积增速由负转正后继续加快。

分地区看，中、西部地区施工、新开工及竣工面积增速均快于东部地区；东部地区竣工面积同比出现下降。

从施工面积上看，1-12月全国房屋施工面积为31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅比上年同期下降7.1个百分点；其中，住宅施工25.1亿平方米，增长12.5%，比上年同期低6.8个百分点。

其中，商品房新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%，增幅同比上升5个百分点；其中，住宅新开工面积9.2亿平方米，增长10.5%，同比上升4.3个百分点。

从竣工面积上看，1-12月全国商品房竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%，增幅同比回落4.3个百分点；其中，商品住宅竣工面积5.8亿平方米，同比增长6.2%，比上年同期下降2.8个百分点。

（5）市场销售持续升温，销售面积和销售额增速加快

2009年1-12月，全国商品房销售面积实现93713万平方米，同比增长42.1%，比上年同期上升56.8个百分点；其中，商品住宅销售面积达85294.4万平方米，同比增长43.9%，办公楼1513.3万平米，同比增长30.8%，商业营业用房5222.3万平米，同比增长24.2%。

商品房销售额实现43995亿元，同比增长75.5%，与上年同期相比上升91.6个百分点。

其中，商品住宅销售额为38157.2亿元，同比增长80%。

从各城市运行情况上看，部分城市商品房交易量呈高速增长态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。

（6）房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨

2009年1-12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升2.1个百分点，比上年同期上升8.2个百分点。

新建房销售价格指数为108.2，比11月上升2.4个百分点；二手房销售价格指数为106.5，比11月上升1.2个百分点。

分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格涨幅高于3%，深圳涨幅最高为18.9%，仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。

从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳、平顶山市房价环比与上年持平。

1.2房地产市场回暖的因素分析

2009年房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素：

第一，经过房地产市场2008年持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房要求和能力的需求，房价的回调为他们进入市场提供较好时机；

第二，随着2008年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，住房成为社会闲散资金投资保值的重要对象；

第三，2008年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；

第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快，截至2009年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，比2009年6月末高19.3个百分点。

其中，购房贷款余额为4.76万亿元，同比增长43.1%，增速比上年末高33.3个百分点，其中新建房贷款和二手房贷款增速分别达40和79%。

6月末高12.3个百分点。

1.32010年房地产市场走势预测

2009年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，一季度延续上一年的回落调整态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。

预计2010年，全国房地产市场整体保持基本平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。

通过对1998年1月-2009年12月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2010年全年全国房地产市场的主要指标预测如下：

2010年全年房地产主要指标预测情况

                                             单位：

亿元、万平方米、%

（资料来源：

中国房地产信息网）

（1）投资增幅保持平稳增长，全年增长22.6%

预计2010年全年，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长。

其中，城镇固定资产投资完成24.44万亿，增长25.9%，与2009年同期小幅回落4.6个百分点；

房地产开发投资完成4.44万亿，增长22.6%，与2009年相比增幅加快6.5个百分点；

商品住宅投资完成3.26万亿，增长27.4%，增幅较2009年相比加快13.2个百分点。

（2）房地产开发资金来源增速回落

受货币政策适度微调的影响，预计2010年全年，房地产开发资金来源增幅会出现小幅回落。

预计全年资金来源达7.46万亿元，增长30.5%，增速较2009年回落13.7个百分点。

（3）房屋建设增长保持稳定增长

预计2010年全年，全国商品房施工面积为37.27万亿平方米，同比增长16.6%；商品住宅施工面积为29.58万亿平方米，增长17.9%。

与2009年相比略有增长，商品房和商品住宅施工面积分别加快3.8和5.4个百分点。

在竣工面积上，预计商品房竣工73280万平方米，同比增长4.4%；商品住宅竣工60683万平方米，同比增长5.2%。

与2009年相比，竣工面积增长平稳，分别回落1.1和1.0个百分点。

（4）销售面积和销售额增速出现明显回落

2009年，全国商品房销售出现超高速增长，增幅均超过40%。

2010年，受基数增加和政策调整的影响，市场销售增幅将出现回落。

预计2010年商品房实现销售面积10.93亿平方米，增长16.6%；其中，商品住宅实现销售面积9.97亿平方米，增长16.9%。

与2009年相比，增速分别回落25.5和27.0个百分点。

从销售额上看，这种回落的趋势更为明显。

预计2010年商品房实现销售额52681亿元，增长19.7%；商品住宅实现销售额43022亿元，增长12.8%。

与2009年相比，增速分别回落55.8和67.2个百分点。

（5）房屋销售价格上半年保持惯性上涨，下半年出现回落

从房地产销售价格指数上看，预计2010年上半年，房屋销售价格指数将保持惯性上涨，在上半年达到最高点，随后出现盘整和小幅回落。

预计2010年12月当月，房屋销售价格上涨7.7%，其中，新建商品房价格上涨7.3%，新建商品住宅价格上涨7.3%。

2、项目市场前景分析

2.1项目投资环境分析

2009--2010年，针对部分城市出现了房价上