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38437.2m2
项目类型:
高层住宅
建筑形态:
多层、高层、花园洋房
主力户型:
29-84元/m2两房、单身公寓
开盘时间:
2011年10月
价格情况:
起价6500元/m2,最高价达8300元/m2
物业管理:
1.8元/平方米
销售状况:
单身公寓、观景小两房剩余房源已经为数不多,均分布在23层以上
其他情况:
周边高校云集,山景丰富,香江公园进入收尾阶段,一座欧式街心公园翩然而至。
(二)、目标市场选择
根据对房地产的市场细分,最终确定项目的目标市场是高端市场,主要针对的是成功人士、有资本的“老芗城”人。
(1)高端市场特征
该类市场总价大多在150万以上,单价在8500元以上,产品品质高,设施设备档次高,大量运用高新技术产品,多为低层,环境优美,对开发商动作水平要求高。
(2)目标客户群
经济状况:
家庭年收入大于25万元或有家底的“老芗城”人。
受教育程度:
大多受过较高的教育
置业情况:
为二次置业或多次置业
购房目的:
提高生活品质,彰显身份,从一定层面上讲,也可以理解为投资行为。
购房行为:
理智,往往要等产品变现后才下单,非常看重品质、品牌。
(三)、竞争项目分析
在的房地产市场,高端市场的项目比较少,但由于高端市场对公司的要求,对项目的位置、设计、品质等都比较高,而且高端市场的需求相比于其他市场会少一些,所以竞争也很激烈。
以下是香江新城几个比较重要的竞争项目的分析:
(1)鑫荣花苑(二期)
项目简介:
鑫荣花苑是由向荣建设开发的,鑫荣花苑是融注向荣集团用18年的房地产开发经验,深度吸取闽南建筑精髓,精心雕琢而成的传世豪宅。
鑫荣花苑二期位于市钟法路南段,项目由三层洋房与联排、独幢别墅组成。
该项目与文庙、省府旧址相望,五分钟生活半径,紧挨市政府、芗城区行政枢纽,新华都、江滨路步行桥、公园近在咫尺,女人街商圈、水仙花园商圈、中闽百汇环绕四周,还有千年历史街区街。
业主子女皆可就读芗城实小。
市芗城区钟法路与博爱路交汇处
占地约132亩,总建筑面积约25万平方米
户型介绍:
鑫荣花苑二期共26幢,二期主力户型,一房、两房、三房、叠加别墅、独栋别墅均有,户型面积为70㎡-450㎡。
2011年4月22日。
销售均价:
8600元/㎡。
(2)融信澜园
“融信澜园”是由融信集团独家斥资约16.5亿元人民币精心打造的,联袂全球排名第三酒店品牌——美国希尔顿酒店集团,作为“融信澜园”的酒管公司;
联合日本KKS公司和美国博万公司,作为“融信澜园”的设计公司;
项目将坚持高水平、高标准、高要求的原则,每一处的打造都力求精益求精,每平方米的造价达到1.5万元人民币,力求使“融信澜园”达到国际一流水平。
市东西向主干道水仙大街,市政府的新地址对面。
约46万平方米。
总占地面积约167亩。
以150平方米为主,包含部分80、120多平方米等不同面积区间的16种户型。
2012年4月29日。
在售均价约在8000-9000元/㎡。
(3)明珠
明珠由州市银都房地产开发开发,周边配套新华都购物广场、芗城中医院、新城小学、闽南小商品批发市场等,集休闲、娱乐、购物、生活为一体。
项目以简约美为设计理念,从自然、社会、技术和风格各个层面出发,于整体规划和细部处理等诸多环节,运用清新的建筑语言来诠释江滨新派建筑。
市路与元光南路交叉路口
总建筑面积23267平方米,其中地下建筑面积2780平方米,土地使用权面积3477平方米
商品房、商铺、写字楼。
中小户型,二房,三房40-140㎡
一期2011年5月。
均价7000元/㎡
(4)龙宝花园
龙宝花园是市区沿江首个纯住宅江滨景观豪宅小区。
该项目户型设计现代时尚,南北通透,拥有两层地下室,户均1.2个停车位,首层架空规划五星级宾馆景观,建筑密度仅17.5%,提供超大宽敞的小区活动空间。
龙宝花园地属沿江第一排,且与江滨路相距50-60米,可享江景公园景观,配地下二层停车场是全面实现居住、休闲、运动、教育等功能于一体的居住区。
位于钟法路与江滨路交汇处
总建筑面积约110000平方米,占地面积120亩
商品房
三房四房楼中楼的100-210㎡
2011年3月4日。
均价8950元/㎡,楼层差7800-8000元,朝向差1500元。
销售情况:
处于尾盘阶段
(5)江滨双玺
座落在美丽的九龙江畔的江滨双玺是江滨花园城最后的项目。
江滨双玺秉承了新古典主义对于简洁化细条和现代化材质的追求,将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合,同时还吸收新古典主义对于建筑顶部、房檐、立面等细节雕琢的完美追求,塑造永不褪色的建筑时尚,呈现历久弥新的悦目清新,将自然江景与唯美建筑完美融合。
市路与解放路交汇处
占地面积28万平方米,建筑面70万平方米
110㎡的两房、130的三房
即将开盘
均价6600元/㎡楼层差30—100元不等,均价65元。
其他请况:
是集休闲、娱乐、购物、美食、旅游、办公于一体。
(四)、项目SWOT分析
1、地理环境因素:
优势:
(1)优越景观:
近万平米皇家中庭园林、1:
1比例原版复刻摩纳哥城市公园,对古典建筑的尊重与热爱,让一座欧式古典街心公园、由地中海摩纳哥王国飘然而至。
一条综合水景轴线由多级瀑布、叠水贯穿,与300米步行街灯光相映,浓烈的欧洲街头风情扑面而来;
香江地产出手均为豪邸,香江大厦以小户之精致豪宅让城市中心更亲近;
双层LOW-E中空玻璃,低耗节能;
360度无遮拦全景视野,芗城全景尽收眼底。
(2)便捷交通:
香江新城位于位于市繁华老街——瑞京路中段;
胜利西路、瑞京路、江滨路、西洋坪路三横一纵为香江新城打造了大隐于市的“王”字版图。
毗邻城市最主要的景观带——九龙江、江滨路,自然资源丰富。
紧邻客运西站,交通四通八达,交通极为便利,1路,1夜,5路,6路,7路,9路,11路,14路,18路,22路,22夜,901路公交车直达市中心,不论是自驾还是乘车,都非常便捷。
(3)医院配套:
香江新城紧邻市医院,人生活从容无忧。
(4)优质商业:
底层为店面,打造300米风尚步行街,周边有新华都、中闽百汇、红星美凯龙家居广场,柴米油盐酱醋茶,一站便可购齐。
(5)教育配套:
一中、二中、高校园区(闽南师大学等)、双语学校、闽师大附小等,人文气息浓厚;
(6)小区配套:
会所、街心公园、步行街、网球健身中心等
劣势:
西洋坪路多车流量,会造成一定程度的噪声污染,比较吵。
机会:
(1)香江新城位于城市新老城区的交接地带,充当着城区发展的桥头堡;
而随着城市边缘核心化,也预示着其拥有极大的升值空间。
(2)香江公园39000m²
皇家中庭园林的规划建设,对于提升整个香江新城楼盘的品质、价值都起着较大的带动作用。
(3)今后市区具有一线江景的地段越来越少,香江新城紧邻江滨,360度无遮拦全景视野,芗城全景尽收眼底,楼盘的升值潜力会越来越凸显。
(4)近年来从城市发展规划来看,政府对城西附近的做了大量的政策倾斜。
不断完善周边的市政设施,改善生活条件,修建有江滨路,西洋坪大桥,对钟法路进行延伸与改造。
威胁:
(1)购房者对产品地理位置认同程度的高度不够。
(2)其他板块的交通完善速度更快
2、人文环境因素:
翰墨书香:
项目附近有一中、二中、高校园区(闽南师大学等)、双语学校、闽师大附小等,教育资源丰富,有浓厚的文化教育氛围,人文环境优越。
西面为老城区,建筑比较破旧。
(1)消费者对人居环境的要求升高。
(2)人居文化越来越受到重视
相邻项目的逐步跟进,人文优势将很快被复制,人文环境相似。
3、政治经济环境因素:
(1)市政府积极实施“建设新区、改善旧城、开发沿江”的城市发展战略,把旧区的改造摆上了重要的位置。
(2)项目的大部分客户都是住房改善型的客户,这部分客群已经有了小产权房,而且面积相对较大,他们大多已经结婚生子,并且有了二十年的经济积累,资金比较雄厚。
(1)项目受限购政策与20%房产税指标限制,给规划带来一定难度。
(2)商业配套不足
(1)经济的迅速发展,人们收入稳步提高,住房需求强劲,房地产发展潜力巨大。
(2)的房价处在全省的低洼处,也不存在“过快增长”的问题,是一个向型的刚性需求市场。
(3)随着和的城市交通越来越便利,凭借与巨大的房价落差,房产吸引了很多在工作的人回乡置业,人到投资购房也比往年多了很多。
国家加强宏观调控政策为未来楼市带来不确定因素,对高级楼盘消费者的观望态度起到强化作用。
4、竞争环境因素:
(1)香江新城是芗城区城西唯一有社区公园的楼盘,香江公园占地面积7000余平方米,公园以欧式经典建筑及园林风格,结合大型喷泉、几何形草地,西侧与气势恢宏的欧式皇家园林、北侧与异域风情浓郁的MONACO步行街相接,与市区各公园比较起来,香江公园充满着欧式经典与商务休闲的独特气息,彰显了小区和业主高贵典雅的气质。
(2)高端物业:
深具专业素质的的达文物业管理公司,小区封闭式管理,严格训练的保安队伍,24小时巡逻,高科技的智能安防系统,全方位守护业主的安全。
(3)大管家式服务,除了日常保洁及维护大楼运作外,更配置商务中心及楼宇秘书为业主提供增值服务,足不出户即可享受,更是让业主感受到居住在这里优越感。
(1)地处的城西板块并不能占据未来城市的中心地位。
城市建设重心东移,旧城区改造较晚,城西的基础建设还比较薄弱。
(2)项目相对于同一地块其他楼盘均价高,价格存在劣势
(1)香江新城商圈属于蓄势待发阶段,基础商业硬件已初步形成。
(2)随着政府对城西改造建设的加快,周边配套的完善及各家房地产商对城西房地产项目建设力度的加大,香江新城摩纳哥风尚步行街商业区有望在一到两年形成比较成熟的休闲商业圈,届时商业区租金收益、店面价值方面均会有较大的上涨空间。
(1)竞争对手众多,楼盘开发越来越多,虽然定位不尽相同,但目标客户基本相同,同质化严重,同时卖点迅速被竞争者复制。
(2)城西板块相继推出一些住宅项目,将不可避免的分流一部分本项目的目标客户群,且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。
(五)、消费者定位
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- 香江 新城 整合 行销 传播 方案