房地产沙平坝法院项目研展报告Word下载.docx
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沙坪坝是##具有中央商务区气息的又一城市中心,双巷子商业步行街、渝碚路三峡微缩景观区、名人雕塑广场、绿色艺术广场构成了沙区特有城市环境。
规划明年上半年投入使用的双巷子地下人防工程〔地下人行通道〕更丰富了沙区现代都市的环境。
文化
名校林立,文化气氛浓郁。
##大学,西南政法大学,##市第一中学、##市第三中学〔南开中学〕、##市第八中学、##市第七中学、树人小学等名校会聚。
商贸
浓厚的现代商业气氛。
沙区商服设施主要集中在三条步行街上,即南开步行街、双巷子步行街、名人广场步行街。
区间沙坪坝##百货、明日百货、立洋百货、凯瑞商都等一流商场景象繁荣,风格各异的精品名店鳞次栉比。
交通
交通快捷,要道环绕。
402、404、261、202、901、215、418、113、806、502等多路公共汽车,轻松直达解放碑、观音桥、红旗河沟、杨家坪、南坪、朝天门、大渡口、北碚等地。
其他工行、建行、交行等各大银行布置区域内,沙区人民医院、西南医院等知名医院快捷到达,证券交易所,电脑城,酒店,知名快餐店,休闲娱乐设施完整配套。
(二)区域可比个案分析
华宇广场
华宇广场为##著名房地产企业华宇集团开发,由11幢高层建筑围合大型中央广场而成,地处沙区名人雕塑广场东侧。
一期2000年9月开盘,如今项目开发已近尾声,销售率达90%以上。
总建筑面积381507M2
其中住宅面积223970M2
商务公寓面积26353M2
商业物业面积84357M2
公建、车库面积46332M2
总用地面积46332M2
建筑覆盖率34.1%
容积率6.55%
得地率26.61%
停车位856〔租:
400元/位〕
面积规划36——258M2
主力面积102.58——111.6M2/3R〔套内面积〕
价格单价:
3000元/M2起〔套内面积〕,均价3160元/M2,
商铺:
4万元/M2,〔室内10M2商铺〕
利多居沙区商业中心,大型组团社区配套完善,地处成熟社区;
出行方便,顺畅;
开发商企业实力展示较好,工程形象保障。
利空商场功能分区不明确,独立门面畅销,商场无统一规划;
推广计划模糊,促销手法单一;
户型设计特色不明显,大户型比例过高。
利得尔大厦
利得尔大厦由##市利得尔实业##开发,由上下两幢高层建筑组成,地处三峡广场东侧、华宇广场旁。
现工程进度为结构体,最快一幢到9楼,规划2004年12月交房,现已在销售,以小户型为主,估计销售率为30%。
总建筑面积5万M2
规划面积37——114.24M2〔套内面积〕
主力面积65——76M2/2R〔套内面积〕
3100元/M2起〔套内面积〕,均价3300元/M2,
车位15——18万/位
利多地处沙区三峡广场步行街边,地段较好;
小区正临规划的北站支路步行街,有较好升值潜力;
交通便捷。
利空物业规划缺乏经历,降低产品品质;
定价过高;
营销策划方式落后。
三峡广场〔引用资料〕
##首座景观、文化MALL,三峡广场展现景观与商贸、规模与特色的完美结合,总建筑面积:
25000平方米。
竣工:
2002年10月
商场单价:
20000--28000元/平方米〔套内面积〕
付款方式:
一次性付款9.5折;
五成十年按揭
销售率:
85%
优势地理位置优越,引用了先进商场管理模式,进展了针对性投资引导;
政府形象工程,享受相关优惠政策;
面积定位较准,价格适中。
问题点位于广场下面,面对众多地面精品商场,人气聚积有一定困难;
物业经营模式推广力度不够,销售组合单。
融信大厦〔引用资料〕
楼高31层,主体商业裙楼8层,塔楼19层为120--250平方米高级公寓式住宅〔4种精品户型,顶层为8套跃层〕。
总建筑面积:
60000平方米,现房。
商场75%其他自营商用公寓80%
商品房单价:
2600--3200元/平方米
七成二十年按揭
25000--50000元/平方米〔四层,1--3层已售完〕
优势居沙区商业中心,交通便利;
建筑现代感强、获得区域标志效应;
价格走低价,采取薄利低风险策略。
问题点商场运作模式不全面,两极分化严重;
户型定位欠准确、后期物业管理不易,会导致品牌积累失败。
立海国际商务公寓(引用资料)
楼高三十一层,地下三层、裙楼八层〔联营〕、塔楼二十层〔写字间、宾馆〕总建筑面积:
55000平方米。
2002年5月
主力面积:
50平方米、100平方米、150平方米
平均单价:
3400元/平方米〔写字间〕
六成十年按揭
优势位于沙区商业中心,交通便利;
产品定位准确〔功能划分、户型面积〕。
问题点开发商融资失败,导致停工,破坏了楼盘商誉;
建筑设计谋略失败,塔楼无法居住;
开发商无经历,几乎无楼盘推广。
华夏银座
华夏银座由##新原兴经济开展##开发,与南开步行街、渝碚路、天陈路相接,为单体高层建筑,高31层。
2003年4月交房,现已根本售罄。
地上1—8层:
银座商城
地上10—29层:
银座豪景阁
占地面积:
1825M2
建筑面积:
39493.2M2
均价:
3000元/M2〔套内面积〕
商铺:
2万元/M2〔套内面积〕〔1-3层〕
利多位于沙区中心地段,交通兴旺
商场定价不高
商场定位准确,尽量防止与沙区其他商场的剧烈竞争
利空单层商场面积较小
1—3层与4—8层没有有效连接
区域竞争个案住宅均价图〔元/M2〕
区域竞争个案商场均价图〔元/M2〕
■沙坪坝步行街周边多为三年前开发的物业,现根本上已竣工交房,新案很少。
■周边物业根本上已销售两年以上,且都有优越的地段,完善的配置,因此销售良好。
■利得尔大厦自身的品质不高,地段相比其它偏远,价格相对偏高,因此销售不理想。
■楼盘低层都建商业设施,不仅增加完善了自己的配套设施,而且为开发商带来更大的利润。
■住宅均价按套内面积都在3000元/M2以上,价格波动不大,实际两年前步行街周边物业均价为按建筑面积2500元/M2。
步行街与三峡广场的建立为物业带来较高的升值空间,因此这个阶段的物业销售很好。
■越来越少的中央地段地块,增加商铺价格上升潜力。
本项目位于沙坪坝区中央商业区内,占地10.8亩(假设将市三中的地块纳入本项目,占地面积将扩展至13亩),在新步行街双巷子步行街和老步行街南开城步行街之间,属沙坪坝区的黄金地段。
优势:
■地段极佳
■商业繁华,交通迅捷,生活配套设施齐全
■文化环境优越
■目前同等地段竞争个案较少
■##新兴的中央商务区,升值潜力巨大
■周边客源丰富,高校教授、企业白领等
劣势:
■项目地块上单位较多,关系比较复杂;
■动迁本钱高;
■8的容积率规划过小,使建筑本钱居高
时机:
■不可比较的优越地段,增大创造高价楼盘的可能性
■中央商务区的位置,满足人们对现代都市生活的渴望与向往,吸引多元化的客源前来置业
■很少的竞争个案,针对以前物业的产品布置,设计创新的户型产品,促进楼盘销售
■提升楼盘品质,增加附加值,增大楼盘销售原动力
威胁:
■沙区中央区域完整的商业、金融、休闲、娱乐设施,增大本案商业设施定位难度
■各新兴开发区的开发建立〔沙区政府新址的天星桥、凤天路区域,规划中沙区大学城新区〕,对本案局部客源造成分流
总结:
本项目地处沙坪坝区中央商务区,城市功能完善,文化环境优越,商业繁华,交通便捷,是创造高价楼盘的理想之地,沙坪坝区不缺乏购置力,区域内客源丰富,高收入人群较多。
##置业凭借品牌优势和具有开发高档品质楼盘的经历优势,开发此项目定是一个正确决策。
商业场地均价表
楼层
套内均价〔元/M2〕
建面均价〔元/M2〕
8F
8000
4800
7F
9000
5400
6F
10000
6000
5F
12000
7200
4F
14000
8400
3F
20000
2F
22000
13200
1F
30000
18000
-1F
注:
得房率按60%计算
此价格为现在大概估计价格,临街层价格可能偏低,具体可等8月底“新大都〞楼盘价格出来后进展调整。
方案1:
占地10.8亩,单体楼
商业场地,得房率按60%
1—8F
单层建筑面积
4144M2
总商业建筑面积
33152M2
建面均价
9375元/M2
商业销售收入总价
3.1亿元
地下一层
超市面积
6000M2
4800元/M2
销售收入总价
2880万元
商业场地销售收入总价合计
3.4亿元
住宅,得房率按80%
9—33F
822M2
住宅总建筑面积
20550M2
建筑面积均价
2800元/M2
住宅建筑面积总价
5700万元
总销售收入
3.97亿元
方案2:
占地10.8亩,双塔楼
750*2=1500M2
37500M2
1.05亿元
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