商业地产项目可行性研究报告范文Word文件下载.docx

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　　10.地方出台的相关投资法律法规等。

　　（五）项目建设内容、规模、目标

　　（六）项目建设地点

　　二、商业地产项目可行性研究主要结论

　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

　　（三）项目政策保障问题

　　（四）项目资金保障问题

　　（五）项目组织保障问题

　　（六）项目技术保障问题

　　（七）项目人力保障问题

　　（八）项目风险控制问题

　　（九）项目财务效益结论

　　（十）项目社会效益结论

　　（十一）项目可行性综合评价

　　三、主要技术经济指标表

　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

　　表1技术经济指标汇总表

　　序号

　　名称

　　单位

　　数值

　　1项目投入总资金万元26136.00

　　1.1固定资产建设投资万元18295.20

　　1.2流动资金万元7840.80

　　2项目总投资万元20647.44

　　2.1固定资产建设投资万元18295.20

　　2.2铺底流动资金万元2352.24

　　3年营业收入（正常年份）万元36590.40

　　4年总成本费用（正常年份）万元23783.76

　　5年经营成本（正常年份）万元21954.24

　　6年增值税（正常年份）万元2783.61

　　7年销售税金及附加（正常年份）万元278.36

　　8年利润总额（正常年份）万元12806.64

　　9所得税（正常年份）万元3201.66

　　10年税后利润（正常年份）万元9604.98

　　11投资利润率%62.03

　　12投资利税率%71.33

　　13资本金投资利润率%80.63

　　14资本金投资利税率%93.04

　　15销售利润率%46.52

　　16税后财务内部收益率（全部投资）%29.32

　　17税前财务内部收益率（全部投资）%43.98

　　18税后财务净现值FNPV（i=8%）万元9147.60

　　19税前财务净现值FNPV（i=8%）万元11761.20

　　20税后投资回收期年4.66

　　21税前投资回收期年3.88

　　22盈亏平衡点（生产能力利用率）%42.05

　　四、存在的问题及建议

　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

　　1.项目总投资来源及投入问题

　　项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在2012年3月份前完成项目申报审批工作。

预计项目总投资资金到位时间在2011年4月底。

整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

　　项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。

对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

　　2.项目原料供应及使用问题

　　项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。

项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

　　3.项目技术先进性问题

　　项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

　　第二部分商业地产项目建设背景、必要性、可行性

　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

　　一、商业地产项目建设背景

（一）商业地产项目市场迅速发展

　　商业地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。

行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

（二）国家产业规划或地方产业规划

　　我国非常中国商业地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

（1）稳定国内外市场;

（2）提高自主创新能力;

　　（3）加快实施技术改造;

　　（4）淘汰落后产能;

　　（5）优化区域布局;

　　（6）完善服务体系;

　　（7）加快自主品牌建设;

　　（8）提升企业竞争实力。

　　（三）项目发起人以及发起缘由

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　　二、商业地产项目建设必要性

（一）……

（二）……

　　（三）……

　　（四）……

　　三、商业地产项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

　　（三）技术可行性

　　本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。

该公司始建于1998年，2001年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的商业地产工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

　　（四）模式可行性

　　商业地产项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。

项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。

目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

　　（五）组织和人力资源可行性

　　第三部分商业地产项目产品市场分析

　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。

而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。

在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

　　一、商业地产项目产品市场调查

（一）商业地产项目产品国际市场调查

（二）商业地产项目产品国内市场调查

　　（三）商业地产项目产品价格调查

　　（四）商业地产项目产品上游原料市场调查

　　（五）商业地产项目产品下游消费市场调查

　　（六）商业地产项目产品市场竞争调查

　　二、商业地产项目产品市场预测

　　市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。

在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

（一）商业地产项目产品国际市场预测

（二）商业地产项目产品国内市场预测

　　（三）商业地产项目产品价格预测

　　（四）商业地产项目产品上游原料市场预测

　　（五）商业地产项目产品下游消费市场预测

　　（六）商业地产项目发展前景综述

　　第四部分商业地产项目产品规划方案

　　一、商业地产项目产品产能规划方案

　　二、商业地产项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

　　（三）工艺流程

　　三、商业地产项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。

因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

　　1、投资者分成

　　2、企业自销

　　3、国家部分收购

　　4、经销人情况分析

　　（三）促销策略

　　第五部分商业地产项目建设地与土建总规

　　一、商业地产项目建设地

（一）商业地产项目建设地地理位置

（二）商业地产项目建设地自然情况

　　（三）商业地产项目建设地资源情况

　　（四）商业地产项目建设地经济情况

　　近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;

新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;

餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;

一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。

重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

　　（五）商业地产项目建设地人口情况

　　（六）商业地产项目建设地交通运输

　　项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。

公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

　　二、商业地产项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

　　1.厂址

　　2.厂房建设内容

　　3.厂房建设造价

（二）土建规划总平面布置图

　　（三）场内外运输

　　1.场外运输量及运输方式

　　2.场内运输量及运输方式

　　3.场内运输设施及设备

　　（四）项目土建及配套工程

　　1.项目占地

　　2.项目土建及配套工程内容

　　建设项目

　　建筑结构

　　建筑方式

　　施工面积（m2）

　　1办公楼框架结构多层建筑9011

　　2展厅砖混结构单层建筑1802

　　3公寓砖混结构多层建筑37847

　　4餐厅砖混结构多层建筑2703

　　51号车间轻商业地产单层建筑6308

　　62号车间轻商业地产单层建筑7209

　　73号车间轻商业地产单层建筑8110

　　8后序处理、库房轻钢砖混结构单层建筑7209

　　9锅炉房及其它辅助实施框架砖混结构单层建筑1802

　　10小计80200

　　11绿化设施5407

　　12厂区硬化周围美化4506

　　13总施工面积（m2）90112

　　（五）项目土建及配套工程造价

　　（六）项目其他辅助工程

　　1.供水工程

　　2.供电工程

　　3.供暖工程

　　4.通信工程

　　5.其他

　　第六部分商业地产项目商业地产、节能与劳动安全方案

　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小