签卖房合同后想加价Word格式文档下载.docx
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其二,邓先生不能主张房产。
涉案房产系夫妻共同财产,程先生擅自替代妻子在合同上签字,属无权代理,妻子可拒绝追认合同,而达到撤销合同的目的。
【律师点评】
就本案,深圳知名合同律师马成同意第二种观点,分析如下:
一、丈夫程先生的行为不构成表见代理
表见代理是指,基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系,使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为,代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。
《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
一般房屋买卖过程中,委托人需要出具公证后的委托文书,方能认定具有代理的权限,本案中,程先生在订立合同时称,妻子已同意卖房且全权委托其处理相关事宜,但并未出示相关的委托文书,其行为很难被认定为构成表见代理,该代理行为无效。
二、程太太和邓先生有权解除合同
《合同法》第九十四条第二款规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同。
本案中,程先生擅自处分夫妻共同财产,与邓先生订立房屋买卖合同。
事后,妻子程太太拒绝追认程先生的无权代理行为,故该合同对程太太不发生效力。
现程太太拒绝履行合同,致使房屋无法进行产权变更,合同目的不能实现,故合同当事人均有权解除合同。
三、邓先生有权要求赔偿损失
《合同法》第四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金
作为债权的担保。
债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;
收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
本案中,程先生的无权代理行为给邓先生造成损失,鉴于合同尚未履行,邓先生可主张相应的赔偿。
根据法律规定,邓先生可适用定金罚则,主张返还双倍定金。
【相关法律】《合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
篇二:
房屋买卖协议签订后可以更改其内容吗?
房屋买卖协议签订后可以更改其内容吗?
黄某与蔡某因房屋买卖合同纠纷未能双方协调清楚,黄某便将蔡某起诉法院,并聘请了北京房产律师王兴华处理本案。
到底是怎样一个案情呢,我们一起来看下:
20XX年7月,黄某与蔡某双方达成了房屋买卖协议,内容约定黄某将三个门面的房屋以当时的价位出售给蔡某从事生活用品批发销售的买卖。
在协议签订后,蔡某便支付了两个门面的价格。
因合同规定可以在首付的金额与两个门面的价格差不多,故蔡某便开始他的生意。
因为门面所在区域刚好是外人人口居住的密集区域,所以黄某的生意火爆。
黄某看到后着实后悔门面价格过低,便反悔了房屋买卖协议的内容。
便在原价格上,将第三个未收取房屋款项的门面增加了20万。
对于黄某这样出尔反尔,不手信用又无视房屋买卖协议法律效力的行为,蔡某倍感无奈。
面对黄某的纠缠不休,只能通过法律武器维护自身的合法权益。
最终,在北京房产律师王兴华的成功代理下,黄某意识到了自己的违法责任,老实的履行了房屋买卖协议的内容。
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篇三:
买房签合同要注意这些否则吃大亏
买房签合同要注意这些否则吃大亏
前言:
买房这个问题相信许多人都要面对。
对于这个生活中的“头等大事”之一,许多细节万万不能马虎。
尤其是现在房价居高不下的时候,买套房得投进不少人力财力,所以大家一定要慎重对待。
很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同流程,购房合同上很多专有名词看的也是云里雾里的,最重要的是买房签合同注意事项有哪些也不甚了解,金融之家xx特意整理了下买房签合同注意事项等相关内容,分享给大家,希望对刚需族有所帮助。
一、买房签合同流程:
购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载签合同,双方进行签合同,购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
A:
买房有关的专有名词解释:
1、"
五证"
&
"
两书"
在签合同之前,一定要先确认房地产开发商的"
,"
是齐全的,那"
和"
有什么作用呢
房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件,并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续,也就是说,只有这群手续都齐备了,他才有资格卖房。
"
是指:
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》,"
《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》,可不要小看这几个证书,只有合法进入市场的住宅房,产权才会受到国家保护。
特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。
签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
2、定金订金
定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,俗称保证金。
如果开发商毁约,是要双倍返还的。
而订金则带有预付款性质,没有担保作用,也不能证明合同成立。
一般情况下,订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候,这时候,付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。
如果最后你买了这套房子,订金作为总房款的一部分;
否则,不管是哪方违约,订金都要原数返还。
除了定金和订金。
买房子的时候还会出现"
认筹金"
诚意金"
。
是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用,缴纳了"
之后,你不仅可以获得一定折扣的优惠,还可以优先购买房屋,一般用来解决开发商的资金问题。
但是,亲们,认筹金是违法地。
诚意金与认筹金类似,都是通过收取一定金额的钱,向买房的人承诺一定的优惠,并以此确定购房者的先后顺序,但是,诚意金更相当于一种营销手段。
同样,诚意金也不具有合同效力,不受到法律保护。
3、各种面积的含义
建筑面积有一个公式:
建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。
套内建筑面积包括:
房内房屋使用空间的面积,墙体面积以及阳台面积;
公摊建筑面积自然就是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。
有些开发商为吸引更多客户,会在宣传页上标有赠送面积。
赠送面积:
顾名思义,赠送面积就免费的面积。
但请大家切记:
羊毛出在羊身上,开发商是很有可能把这部分钱平摊到单价中的;
一些含大量赠送面积的户型,往往内部格局并不好;
一些赠送的面积是开发商"
偷来的"
,这些面积不被法律承认和保护
4、各种税的解释
首先来解释一下最近比较受关注的房产税。
房产税是按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的财产税。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的财产税,一般是房款总额的
%。
房地产印花税则是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋,一般是总房款的%。
二、买房签合同注意事项:
1、使用规范的合同文本
一定要使用规范的合同文本,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。
不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。
就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。
且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。
最好能够直接与开发商签预售合同就好。
这个步骤,一定不能马虎啊!
否则到时吃大亏就惨了。
2、查验有关证明文件
检查开发商是否具有上述所介绍的"
买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
3、注意合同文本中补充协议的内容
(1)购房者应谨防开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
(2)应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
(3)要明确按揭办不下来的话,双方的责任。
(4)明确房屋所有权证办理的时间。
因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。
(5)明确退房的责任。
购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。
篇四:
当你已经签订购房合同书,成交后,是否就万事大吉了呢?
当你已经签订购房合同书,成交后,是否就万事大吉了呢?
且慢,一切都还有很多变数,你还要注意很多方面的现实问题。
一、按照开发商通知的时间办理商品房交接手续若商品房已经符合合同约定的交付条件,开发商应当在合同确定的交付房屋的日期前书面通知卖方人办理交接手续。
若开发商的通知中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件,开发商通知确定的交付日期已经给买房人必要的准备时间和必要方便的,买房人应当按时办理交接手续。
如果买房人拒绝收房或未如期办理交接手续的,则必须承担逾期交接的违约金,同时房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起将转由买房人承担。
二、办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件:
已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》;
已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》;
商品房上存在的权利瑕疵已消灭;
满足甲方承诺的其他条件;
商品房为住宅的,甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(即通常所谓的“两书”)。
买房人在进行商品房交接时,可以要求开发商
出示合同中约定的证明文件。
如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全,则买房人有权拒绝接受该商品房,并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。
三、及时书面
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