万科明珠花苑项目可行性研究评估报告Word文档格式.docx

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5.1工程技术方案29

5.2设备方案36

第六章总图运输与工程建设方案37

6.1总图运输37

6.2工程建设方案38

6.3公用工程40

第七章资源节约及节能分析44

7.1用能标准和节能规范44

7.2项目资源节约分析45

7.3项目能源消耗分析46

7.4项目所在地能源状况供应分析46

7.5能耗指标46

7.6其它节能措施及节能项目47

7.7产品社会节能分析48

第八章环境保护50

8.1有关标准50

8.2环境设施的设计简述51

第九章劳动安全与卫生及防火52

9.1设计原则52

9.2设计依据52

9.3主要危害因素及防范措施52

9.4防火53

第十章组织机构及劳动定员54

10.1组织管理机构54

10.2工作制度54

10.3劳动定员55

10.4培训方式55

第十一章项目实施进度56

11.1实施进度56

11.2项目实施进度计划表56

第十二章招标方案57

12.1编制依据及原则57

12.2招标方式58

第十三章投资估算及资金筹措60

13.1估算依据及说明60

13.2投资估算61

13.3资金筹措62

第十四章财务评价63

14.1评价原则、方法和依据63

14.2财务评价基础数据与参数选取63

14.3营业收入64

14.4营业成本估算64

14.5财务分析66

14.6不确定性因素分析67

14.7财务评价结论68

14.8经济评价结论68

第十五章　风险分析70

15.1市场风险70

15.2产量风险70

15.3资金风险71

15.4政策风险71

15.5外部条件风险71

第十六章　结论与建议72

16.1结论72

16.2建议72

第一章总论

一、项目背景

项目名称：

万科明珠花苑

项目承办单位：

万科企业股份有限公司

项目主管部门：

中国深圳市房管局

项目建设地区和地点：

中国深圳市龙岗区

二、评估报告编制依据

《城市居住区规划设计规范》

《深圳市城市拆迁管理条例》

《城市居住区公共服务设施设置规定》

《住宅设计规范》

《住宅建筑设计标准》

《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

《城市道路绿化规划及设计规范》

《高层民用建筑设计防火规范》

第二章企业资信评估

一、公司历史及地址

万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳，隶属于中国深圳房管局。

1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计58个大中城市。

近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。

二、公司业务与素质

“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，尊重人，为优秀人才创造一个和谐、富有激情的工作环境，是万科成功的首要因素。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡，为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长，倡导“阳光照亮的体制”与简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

28年万科：

让建筑赞美生命。

作为中国房地产行业的领跑者，万科集团28年来一直以人本情怀建筑城市人居，努力营造充满人情味的服务气质！

三、公司经营和财务状况

1、该公司最近两年的经营业绩情况概括如下：

单位：

亿元

2010年12月31日

2011年12月31日

营业收入

50,713,851,442.63

71,782,749,800.68

营业税金及附加

5,624,108,804.74

7,778,786,086.49

营业成本

30,073,495,231.18

43,228,163,602.13

营业利润

11,894,885,308.23

15,763,216,697.19

净利润

8,839,610,505.04

11,599,606,211.77

通过上述数据可以看出公司近两年的销售收入和营业净利润是比较高的。

2、该公司近两年的资产负债状况概括如下：

流动资产合计

205,520,732,201.32

282,646,654,855.19

其中：

存货

133,333,458,045.93

208,335,493,569.16

固定资产

1,219,581,927.47

1,595,862,733.95

其他资产

8,897,237,613.03998

11,965,922,440.91

资产总计

215,637,551,741.83

296,208,440,030.05

负债总额

161,051,352,099.42

228,375,901,483.02

流动负债

129,650,791,498.49

200,724,160,315.26

所有者权益

54,586,199,642.41

67,832,538,547.03

负债与所有者权益总计

比率：

流动比率

1.59

1.41

速动比率

0.56

0.37

资产负债率

0.75

0.77

总体来看，该公司的资产负债状况良好，具有一定的偿债能力，而且社会信誉较好，经济合同履约率达100%。

第三章项目概况分析

一、项目投资建设必要性评估

1、项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。

深圳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

2、项目对城市建设将起到促进作用

目前，深圳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与广东省住宅与房地产业发展规划相差甚远。

因此，改善深圳市人民的居住条件已经成为深圳市政府特别关心的问题之一。

同时，随着深圳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使深圳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目符合深圳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

3、解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

二、拟建位置

本项目位于深圳东湖北片区生态资源中心，毗邻深圳最大的湖泊——东湖的北面，远瞰深圳最高的山脉——梧桐山，极尽美景，富氧生息。

三、预期目标

户型面积：

三居80㎡-98㎡四居165㎡

建筑面积：

65,913.47平方米

占地面积:

204870平方米

土地价格：

20000元/㎡

绿化率:

45％

容积率:

5.5

车位：

1000个

四、交通位置

黄金线：

紧靠丹平快速（主线双向六车道，辅道双向四车道），可快速通达罗湖、福田双核心，入则宁静、出则繁华；

公交枢纽：

306路、379路等10余条公交线路，通达万象城、华强北、会展中心等重要城市节点，连接城市脉络。

第四章市场分析与建设规模评估

一、深圳市概况

深圳市是中国南部海滨城市,位于珠江口东岸,与国际大都会香港一水之隔.全市面积1953平方公里。

深圳，又称为“鹏城”，国际化大都市，全国经济中心城市，国家创新型城市，国际花园城市，全国四大一线城市之一。

1、生态环境优良

深圳是一座生态园林城市。

全市总面积近1/2的土地划入“基本生态控制线”范围，禁止任何建设项目的开展。

全市建成区绿化覆盖率45.05%，是中国首个“国际花园城市”，联合国环境保护“全球500佳”。

近年来曾被国际有关组织和中国政府评为“国际花园城市”、“环境保护‘全球500佳’”、“国家园林城市”、“全国文明城市”等，并荣获“中国保护臭氧层贡献奖特别金奖”。

2、投资环境良好

交通通信便捷，是深圳的交通黄金线。

公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；

通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

二、深圳市房地产住宅市场分析

深圳市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：

1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

1999年至今为房地产业发展与规范阶段。

以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。

尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。

到目前为止，深圳市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。

第五章建设条件与厂址选择

一、建设条件

1、地形、地貌条件

龙岗区土地面积占全市总面积的43%，可建设用地331平方公里，已建成区200多平方公里，剩余可建设用地130多平方公里（其中坪山新区约60平方公里），开发强度仅为总面积的四分之一。

按深圳市《深圳市城市总体规划（2006－2020）年，龙岗区是东部发展轴心。

范围包括龙城、龙岗、横岗、坪地，即龙岗中心组团。

功能定位为东部地区的综合服务中心，重要的先进制造业、高新技术产业基地。

2、气候条件

　　深圳属亚热带向热带过渡型海洋性气候（简称：

亚热带季风性气候）风清宜人，降水丰富。

常年平均气温22.5℃（人最舒适温度18℃—22℃），极端气温最高38.7℃，最低0.2℃。

无霜期为355天，平均年降雨量1924.3毫米，日照2120.5小时，适合常年开展旅游。

最冷的一月平均温：

15.4℃（平均最高：

20℃，平均最低气温：

12℃，天气和暖，冷空气侵袭时有阵寒）。

最热的七月平均温：

28.8℃，夏秋季的台风因受山峦阻挡，直接袭击深圳市平均每年不到一次。

3、交通运输条件

龙岗区位于深圳市东部，