针对公寓别墅的物业管理预案Word下载.docx
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其特点是建筑档次高,设施设备配套,功能齐全;
治理收费多,服务周全。
一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域,形成群体,规模化治理,优质服务。
我国目前不墅占的比例专门小,要紧是为来华工作的国外高级人员、经商的老总、高级雇员,国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。
一栋不墅造价少则几十万、上百万人民币,多的几百万人民币。
不墅尽管有其存在、进展的客观必要,但终究是为极少数人提供享受的,不是我国房地产大规模进展的方向,因此也不是我国物业治理的主体部分。
我国商务物业建筑和治理起步较晚,是改革开放后,随着市场经济的进展,房地产被确认为商品之后,全国宽敞城镇高档建筑迅猛进展而兴起的,时刻短,缺乏经验。
但相信随着生产力的提高,人们物质文化生活水平的不断提高,今后我国商务物业的建设和治理,一定会有一个更快的进展和提高。
二、公寓的特征
(一)建筑档次高,硬件设施齐备
我国目前新建高档公寓,一般是按规定在“统一规划,综合开发”的原则下进行开发建设的,其设计规范,设备设施配套;
专业化施工,要紧设备和关键原材料进口,其建筑档次与其他商务物业差不多相同。
只是公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便,在设计、硬件配备和装修上更具匠心,如:
1.设计在讲求质量,延长寿命,确保安全,提高使用效率的基础上,充分考虑用户的舒适方便,体现对人的关怀。
框架式,大开间;
在房间的安排上,讲究户外自然采光,客厅面积大,可按用户的意愿调整分割装修,适用性强。
2.居住面积大。
公寓每户的居住面积比一般居民住宅小区每户的居住面积大得多,据统计分析,一般比例大约是1:
1.5~1:
2。
因此居住起来宽敞舒适。
3.硬件配备齐。
公寓除与一般居民住宅一样供水、电、暖、煤气,通讯、电视天线外,还供应有热水,有的还设有中央空调。
层次较高的还配有家用电器,如彩电、冰箱;
家具,如床、沙发、写字台、桌椅板凳;
厨具,如灶具、炊具、餐具等。
要讲明的是,由于我国公寓建设起步较晚,目前在硬件配备上专门不统一,有多有少,还有待于进一步进展和规范。
(二)客户相对稳定,服务周期长
我国公寓从目前实际情况看,开发商一般是采纳出售或出租两种方式进行经营治理。
因此,其业主和客户都相对比较稳定,较少变化,流淌性较小。
1.服务周期长。
公寓的物业治理除与智能化的写字楼相似之处外,其要紧特征是治理服务周期长,一天24小时,从早到晚,从白天到晚上,每时每刻都有人住、有人进出;
物业管理要不间断地进行治理与服务。
不像写字楼上班时刻人员集中,流淌性大;
下班后,人走楼空;
物业治理只留少数人值班就能够了。
2.治理服务对象较为复杂,不像写字楼治理服务要紧对象是工作人员,公寓内居住的是一家一户、几代人,有老有小,衣食住行,饮食起居,时时刻刻,年年月月,都要治理好,都要服务好。
人员层次不一,无形中增大了治理服务的难度。
(三)治理要求严,服务层次高
公寓客户对居住条件和环境要求比较高。
因此,对物业治理的要求也高的,特不是保安、保洁和服务等方面:
要保证住户安全,进出口设有保安值班岗位,非居住人员不得入内,来客要进行登记,征得主人同意后,方可入内。
卫生保洁也像智能化写字楼一样,按规范要求,不断地进行清扫、擦洗,进行环境绿化,努力为住户制造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。
在方便住户,搞好服务上,要举办各种服务项目,如:
购物中心、餐饮、洗衣、文化娱乐、代定报刊杂志等项目。
第二节 公寓的管理
一、机构设置的指导思想与原则
(一)公寓物业治理机构设置的指导思想
公寓物业治理机构设置的指导思想是:
1.有利于加强公寓的物业治理,保证住户的人身、财产安全,生活方便、舒适,物业保值增值;
2.有利于物业治理公司的自身进展;
3.有利于为物业治理公司股东制造一定的效益。
(二)公寓物业治理机构设置的原则
公寓物业治理机构设置的原则是:
“精简效能”,即在保证搞好物业治理与服务的前提下,尽力精简机构,压缩编制定员。
可设可不设的机构,坚决不设;
可要可不要的岗位,坚决不要。
二、公寓物业治理制度建设
公寓的物业治理工作是一个系统工程,包括各个方面的治理与服务,如:
人事、劳动工资、劳保福利治理制度,财务治理方面的制度,保安消防方面的治理制度,工程、设备设施运行、治理、维修保养方面的治理制度等。
第三节 不墅管理
一、不墅的特征
1.不墅的群体性。
不墅的突出特征之一是群体建筑,一般是几十栋、上百栋,统一设计,统一施工,构成群体,形成规模,自成体系。
2.占地多、面积大是其第二个特征。
3.楼层少,每户占用土地面积大,一般是一、二层,最多不超过三层的小楼,建筑面积一般在200~400平方米之间。
二、不墅的特性
(一)建筑档次高设备设施齐备
不墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外,其要紧特性是:
1.框架式结构,2~3层,防震性能好,安全系数大,保证业主或用户使用安全可靠。
2.要紧建筑用材料,特不是装饰材料要紧是进口,如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。
3.配套设施齐备,从衣、食、住、行,到吃、喝、玩、乐,从设计到施工,均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。
4.环境优美,由于不墅占用土地面积大,每户差不多上独门独院,空闲面积多,为绿化环境提供了条件,一般有山(或营造人工假山),有水,丛林簇拥,片片绿地,乃至鸟语花香。
(二)住户层次高
在我国目前(今后可能也是如此)能够买得起或租住得起不墅的,是极少数人,而决非一般工薪阶层或一般老百姓。
据了解目前在北京要购买一栋不墅,少则几十万、上百万人民币,多的几百万人民币,最高的则要上千万人民币。
即使租住,建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。
因此,凡能购买或租住得起的,差不多上有钞票的人。
而有大钞票的人一般差不多上(个不的除外)文化层次和社会经济地位较高,对居住条件和居住环境比较讲究,自然对物业治理和服务要求较高。
(三)物业治理和服务要求高
正是由于客户层次高,因此对物业治理的档次要求也相应高。
因为有钞票,更容易引起坏人的注意。
因此,物业治理必须从高标准、严要求动身,特不是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等,要有可靠的保证,要实行封闭式治理。
(四)物业治理收费标准高
我国目前物业治理收费标准,只有居民小区,国家及各级政府房地产主管部门都做了具体规定。
北京市政府1996年制定的《托付治理收费标准》中,对一般居民住宅收费标准做了明确规定。
而商务物业,如:
写字楼、公寓、酒店、不墅等,国家目前尚未做出具体规定,一般是由托付方与受托方共同协商确定。
从目前北京市实际情况看,三星级及其以上物业,收取治理费大体在人民币16~40元/(平方米·
月),而以公寓收费最高。
三、不墅的物业治理
(一)物业治理的指导思想与原则
1.指导思想
不墅物业治理的指导思想是:
(1)有利于加强不墅的治理,保证住户的人身、财产安全,生活方便舒适,物业保值增值。
(2)有利于物业治理公司自身的进展。
(3)有利于为物业治理公司股东制造一定的经济效益。
2.原则
物业治理的原则是:
全心全意为业主服务,一切从有利于业主和用户的角度动身,搞好各项治理和服务工作。
(二)不墅物业治理的关键性
依照上述不墅的特征与特性以及治理的指导思想和原则,不墅的物业治理与服务,除了与写字楼、公寓等相同之处外,应重点做好以下几个方面的治理与服务工作:
1.要特不抓好消防与保安工作
前面我们差不多讲过,能够购买得起或租住得起不墅的一般差不多上有钞票的人、社会经济地位比较高的人。
因为有钞票、因为社会经济地位比较高,财产比较多,就更容易引起坏人的注意。
因此,物业治理应特不突出加强消防与保安治理工作,要实行封闭式治理,24小时全面巡逻、全面监控;
对进出的人员进行监视,外来人员一律实行登记制度,对来访客人,还要电话征得住户同意后,方可放入。
要采取一切有效措施,确保住户的人身、财产安全。
2.要搞好环境绿化工作
一般居住在不墅群里的住户,绝不仅仅是解决居住的问题,而是讲求享受,除了要求要有一个安全的居住条件外,还要求有一个清静、优美的生活环境。
因为一般不墅差不多上2~3层小楼,独门独院,楼前房后空地专门多,如:
位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园不墅,占地20万平方米,建有389套不墅,平均每套占地514平方米。
而园内建有人工湖泊水域面积高达6500平方米;
绿化面积占总建筑面积的60%,人均占有绿地110平方米。
给环境绿化提供了前提条件。
因此,物业治理应特不注意搞好环境绿化工作,为住户制造出一个花园式的居住环境,使栋栋不墅,掩映于绿荫丛中,处处鸟语花香。
3.搞好全方位服务
为方便住户,物业治理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌服务符合规定标准的前提下,搞好多种服务,如:
通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。
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