北京紫金24转让项目材料1文档格式.docx

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44万元。

标的公司开发的主要项目为北京饭店二期扩建工程,即E3、E４、Ｅ5三个地块.项目建设批准用地面积约11.３7万平方米,拟建设规模约为27。

48万平方米。

根据有关评估机构评估结果初稿，标的公司评估值为人民币８9.54亿元，2４％的股权对应价值为人民币21．5亿元。

本次股权转让底价为经评估备案后净资产对应之股权价值。

二.标的公司基本情况

1．简介

北京紫金世纪置业有限公司成立于２00５年6月，注册资本为人民币２5亿元。

公司地址：

北京市东城区东长安街33号北京饭店Ｄ座三层.

2．现有股东

标的公司现有三个股东：

北京市北京饭店（大股东为北京首旅）51％、丰盛世纪置业有限公司25%、新华人寿保险股份有限公司２４%（出资人民币6亿元）。

3．经营范围

标的公司主要经营范围为房地产开发、销售，及酒店管理等。

标的公司是为北京饭店二期扩建单设的项目公司。

4.主要项目简介

标的公司开发的主要项目为北京饭店二期扩建工程，即Ｅ３、E４、E5三个地块。

项目建设批准用地面积约为1１.37万平方米，拟建设规模约为27.48万平方米.

E３地块土地用途为商业、地下商业、综合、地下车库，土地面积77６8。

2０平方米，总建筑面积９8，194。

0８平方米。

其中拆迁户回迁的商业面积占20,０６0.39平方米,标的公司持有的可经营商业面积占７８，133.69平方米。

E4地块土地用途为商业、综合、地下车库,土地面积10,664.1５平方米。

其中地上2-８层为酒店式公寓,面积3９,425.０0平方米。

一层会议中心面积为5,61２平方米。

负2至负4层拥有85７个车位.

Ｅ５地块土地用途为公寓（文案名:

霞公府）、地下车库，土地面积10７5６.３3平方米。

公寓位于地上１-７层，可售面积为34,689．6６平方米,项目分为两座,共计７4套.截至2011年７月３０日已售出20套。

负一层的配套车位有189个。

5．　基本财务数据

标的公司２010年年报（经审计）显示,总资产为33。

89亿元,净资产为24。

９７亿元。

根据有关评估机构评估结果初稿,标的公司评估值为人民币８9.54亿元，24%的股权对应价值为人民币2１。

5亿元。

６．　　转让背景

标的公司股东新华人寿保险股份有限公司拟A+Ｈ　IPO上市,有关法规和监管要求其在上市前须剥离该项资产.

7．转让方式

拟在上海联合产权交易所挂牌一次性转让,或者根据潜在受让方意向进行分拆.

三．项目特点

1。

稀缺资源

标的公司拥有的是不可复制的稀缺土地资源.北京作为中国的政治、经济和文化中心,其核心城区的土地资源“寸土寸金”，土地资源价值非常之珍贵.

标的公司拥有的地块位于北京市最核心区域,长安街的中心，天安门东侧，紧邻自古以来便有“金街”美誉的王府井商业街，标的公司开发的商业地产未来不仅是北京的“金街”，更会是世界的“金街"

，其地段的不可复制性和稀缺性不言而喻。

交通图

2.　尊贵世袭

王府井商圈所在位置，自古尊贵。

自隋朝便有北平王府，至明清，随着权力中枢迁入紫禁城，达官贵人便鳞次栉比的居住于此,明朝时这里便因为众多王爷居住被称为“十王府”或“王府街”，霞公府便是从那时候开始流传的王府之一，至清代王府井一带仍为各路权贵所占据，清太祖第十五子多铎的豫王府、光绪皇帝的老师、户部尚书翁同龢的状元府等都坐落于此。

建国后,新中国第一宴,就是在北京饭店举行，此后10年间，中央政府都在这里庆祝新中国的诞辰。

2０1１年出台的《东城区总体发展战略规划》,明确提出东城区规划是要成为“首都文化中心区、世界城市窗口区”的定位和“一轴两带五区"

的整体空间格局。

其中“一轴”是以旧城中轴线为依托的历史文化传承发展轴；

“两带”指王府井商业发展带和东二环高端服务业发展带.而王府井地区恰好是“一轴”和“两带”的交汇处.

权力可以更迭,富贵可以变换,但是千年王府井所蕴含的尊贵却在这里世袭,在这里拥有一片属于个人或者家族的物业，将尊贵世袭罔替下去，成为众多顶级人士的首选投资方向。

3.完美组合

标的公司三块用地分别建成公寓（住宅）、酒店式公寓和商业地产,充分考虑了投资与自用、长期利益与短期效益,形成完美的产品组合。

公寓（住宅）部分已经全部取得预售许可证并且在售,预计2０11年底便可交付使用,短期收益显而易见。

酒店式公寓及商业地产项目工程建设已经进入收尾阶段，主体结构和外立面装修已完成,机电设备安装已完成90％,室内精装修已完成３0％,室外园林及地面铺装已完成1０%，两个项目分别将于2011年底和201２年底全部完工并交付使用.两个项目拟采用持有经营或直接销售，长期利益和短期效益形成搭配，令标的公司制定相关策略更加从容，从而保证投资者利益。

四．价值分析

1、充沛的现金流收入。

　　公寓（住宅）部分已经全部取得预售许可证并且在售,目前已经销售２０套,销售收入9个多亿，剩余54套已经有大量客户有意向认购。

公司账面拥有存货3０.83亿元，几乎全是已经建设完成还未销售的物业，变现可能性极大。

2、增值空间大。

　　　目前公寓（住宅）项目的销售均价是每平方米10万元,比照北京和全国目前同级别、同档次住宅,如北京钓鱼台七号（每平米１2-1６万元）、北京昆仑公寓（每平米10.5万元）、深圳万科天琴湾（每平米1５万元），标的公司项目销售价格相对较低,后续销售价格存在继续上涨空间。

E5公寓实景图　　　　　　　　　　　　　　　E５公寓效果图

酒店式公寓及商业地产项目比照全国同类型物业价格，如北京东方新天地、北京银泰中心、上海的南京西路商圈等,标的公司物业评估价值有所保留，未来升值空间较大。

E4酒店式公寓效果图

3、投资回报率高.

2０11年４月于香港上市的汇贤产业信托（870０1.HＫ）,持有坐落于北京东长安街一号王府井商区内之东方广场余下约38年之经营权益。

东方广场占地1０万平方米，建筑面积约80万平方米，包括东方新天地（购物商场）、东方经贸城（写字楼）、东方豪庭公寓（酒店式公寓）及约19０0个停车位。

　根据预测,标的公司仅以可售项目计算,可获得7.47亿元人民币之净利润收益,24%股权对应可分配利润为１。

7９28亿元,净利润回报率为8.39%。

该净利润回报率高于汇贤产业信托招股书和保荐人预测的收益率,汇贤招股书预测收益率为4%-4。

2６％，保荐人中银国际预测汇贤的收益率为3。

７％－4.1%.

4、项目价值估算较为谨慎保守.

　４．　1。

商业部分估值保守。

评估公司对标的公司商业部分估值的前提假设是商业物业日租金45元/平方米,经我们实地调研的结果,周边临近项目的日租金最高已达到１30元，最低４1元,或者以商铺经营流水按比例抽成做租金.

　另外评估机构预测的租金部分增长率仅为北京市平均增长率5%。

而汇贤产业信托保荐人中银国际预测，汇贤2010年到2０13年的核心净溢利每年可保持13%—1５％的升幅。

Ｅ3商业效果图

4。

２．成本利润率估算保守。

根据了解，评估公司在估算公司成本利润率时，按照A股房地产上市公司三年平均数据27．６３％进行估算，而一般高档住宅项目的成本利润率大约在30%以上，因此标的公司实际利润水平上还有提升空间。

４.３。

市净率估值保守。

　　与目前市场上近似业态上市公司相比,标的公司评估价格模拟市净率（PB）属于居中偏下,选用样本公司共六家，其中商业类上市公司三家,地产开发类上市公司三家。

公司名

市净率

首商股份

8．４1

华丽家族

6．０5

王府井

5。

1

大商股份

3．８8

中粮地产

2.03

万科Ａ

2.01

平均值

4.５8

标的公司

3．59

５、人民币汇兑收益客观。

　　标的公司股权出让以人民币计算和支付，持外币购买标的公司股权的投资者,将坐享人民币年均2%左右的升值空间的额外收入。

综上所述，无论是标的公司未来现金流、投资回报率、项目价值估算及未来增值空间等多方面考虑，该标的公司股权不失为一项优质投资产品.

备注：

该项目现已于上海联合产权交易所挂牌，项目分拆成2个12%股权项目，投资人可选择受让12％或２4％股权。