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旧城改造项目建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称:
xxxx旧城改造项目
(二)建设地址:
XX市xxxx
(三)项目业主:
XX市xxxx有限公司
(四)企业性质:
私营
(五)法人代表:
(六)业主地址:
xxx市xxxx
(七)投资总额及资金筹措:
本项目总成本费用26191.13万元,其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费,共计为25264.35万元。
开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。
资金筹措方式为:
企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元,各占50%。
(八)建设内容及规模
主要建设内容为商住建筑,项目占地面积18265.9平方米,建筑面积88184平方米。
配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。
(十)建设工期
项目建设年限为4年。
从2010年06月到2014年05月。
二、项目业主简介
xxxxxxx有限公司位于xxx北部区域中心城市xxxx区交通街504号,公司占地40余亩,拥有固定资产2000余万元。
公司主要经营业务有:
客、货运输,出租车运输、汽车CVG加气站,液化石油气充装站,环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训,房屋门市部出租,公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念,受到社会各界的普遍好评。
三、研究内容
本项目研究内容主要包括如下:
(一)项目建设的必要性分析;
(二)项目建设的充分性分析;
(三)在项目规划方案基础上,编制项目建设方案;
(四)围绕项目的建设方案,对项目建设成本进行细分,按成本单元进行估算;
(五)为保障项目的顺利实施,配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案,在满足项目开发资金需求的基础上,实现资金成本最小化;
(六)在项目效益评价(含经济、社会、环境评价等方面)的基础上,总结项目投资的可行性,对项目整体实施提出建议。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。
四、报告编制依据
(一)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;
(二)《xxx市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》;
(三)《中共xxx市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》;
(四)《xxxx区国民经济和社会发展第十一个五年(2006至2010年)规划纲要》;
(五)建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》;
(六)国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》;
(七)本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规;
(八)业主提供的相关资料。
五、简要结论
(一)投资环境分析:
目前,全国房地产宏观投资环境良好,xxx市经济运行良好,本项目未来发展前景非常好。
(二)目标客户:
城区及周边乡镇的中高层消费群;
(三)价格定位:
按建筑面积计算,住宅部分均价为3200元/平方米,商业部分均价为6000元/平方米,车位为2.5万元/个;
(四)财务方面:
项目总投资26191.13万元,销售收入28346.5万元,税前利润为553.80万元,扣除所得税后利润为415.35万元。
项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元,所得税为138.45万元,合计交缴纳税金1740.03万元,该项目建成后,稍有盈利,投资利润率为2.11%,税后投资利润率为1.59%,项目税后投资回收期为4.62年。
(五)风险状况:
项目抗风险能力一般,企业所面临的财务风险和市场风险较小。
(六)营销策划:
突出配套、彰显景观、强调社区认同,提高项目的市场渗透力和吸引力。
六、主要技术经济指标
项目相关的技术经济指标如表1.1所示。
项目技术经济指标表
序号
名称
单位
数据
I
项目经济数据
1
开发产品投资(含利息)
万元
26191.13
2
资金筹措
万元
26191.13
3
销售收入
万元
28346.50
4
销售税金及附加
万元
1601.58
5
总成本费用
万元
26191.13
6
利润总额
万元
553.80
7
所得税
万元
138.45
8
税后利润
万元
415.35
II
财务评价指标
1
投资利润率
%
2.11%
2
投资净利润率
%
1.59%
第二章项目建设背景和必要性
一、项目建设的背景
xxxx是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放发展之城。
目前,xxxx正围绕中国知名旅游城市、xxx区域性中心大城市、xxx最美丽城市“三大奋斗目标”,实施富强xxxx、美丽xxxx、平安xxxx、德润xxxx“四大战略”,抓好发展与民心“双十工程”,推进“百个重点工作项目”,努力走出一条具有时代特征、xxxx特色的发展之路。
三角花园片区项目拆迁地块处212国道旁,是xxxx北大门,是xxxx城市形象的重要组成部分,该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。
xxxx改造项目是由xxx市xxxxxxxxxxx有限公司投资承建。
该公司成立于1950年,更名前为原xxxx县搬运公司,系中型集体企业,公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成,职工人数最多时达2000余人,公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区,80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至交通街三角花园,并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。
地界以东以七一水库流水为界,西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界,南以陈福友房屋为界,北以石龙过江涵洞为界。
公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。
征地完成后,公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一万多平米的生产生活用房。
随着xxxx城市建设步伐的加快,三角花园片区存在的诸多问题凸显出来,居民生活环境差、存在严重安全隐患等,需要亟待解决。
二、项目建设的必要性
(一)是消除安全隐患的需要
由于江城公司员工较多,过去经济条件差,修建新征土地修建的材料陈旧,是塔耳门搬迁时的旧条石。
年代久远,旧条石已严重风化,加之地势不稳,现多处出现开裂、斜陷,加上受2008年特大地震的影响,部分房屋已经四处开裂,地面建筑物均有塌陷的危险,存在着严重的安全隐患。
蟠龙湖公园建成蓄水后,险情将进一步恶化。
再者,三角花园范围内有加油站一座,消防间距严重不足,就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区,随时可能引发特大安全隐患。
该项目将完成该片区的征地拆迁,并建设8.8万平米建筑物,环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。
不仅可以消除现在的安全隐患,妥善安置拆迁居民,并且为其改善生活环境,提高生活质量,项目建设非常必要。
(二)是提升城市形象的需要
项目拆迁地块处212国道旁,是xxxx北大门,是xxxx城市形象的重要组成部分,该地块上的建筑物多是八十年代建成,凸显陈旧、杂乱,地下无停车场,许多车辆停靠国道线上,交通组织杂乱,严重阻碍交通,旁边的排洪沟四季污水横流,臭气熏天,严重损害城市形象,阻碍城市发展。
该项目的建设,将建设相关配套设施,包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等,可以极大改善居民生活环境,弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使xxxx走上可持续发展的道路。
(三)是缓解政府拆迁压力的需要
该片区占地面积29亩,但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米(其中职工宿舍约9000多平米)。
由于拆迁量大,投资额高,一般开发商不敢问津,原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策,但开发商仍不愿开发建设此地。
该项目由xxxxxxx有限公司承建,项目所有拆迁安置费由该公司承担,这样就缓解了拆迁矛盾,加快拆迁进度,解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。
江城公司在城市拆迁过程中,开拓思路,创新模式,心系百姓,为xxxx今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。
(四)是社会安定团结的需要
长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员,因生活生产环境脏、乱、差,且安全隐患严重,显得人心惶惶,发展下去可能会形成社会不稳定因素。
该项目的建设,能够平息社会舆论,安定人心,给政府与居民吃了一个定心丸,对社会的安定团结作出了积极的贡献。
因此,该项目建设必要性明显。
第三章项目市场分析与预测
2007年以来,xxxx房地产开发呈稳步发展态势,房地产业每年完成投资逐步上升,施工面积继续扩大,新开工面积以较大增幅上升,竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升,同时,房地产业税收也呈逐年上升趋势,住宅的开发建设带动了房地产经济发展。
虽然近年来xxxx房地产业取得了长足进展,开发完成投资较大,但由于其土地成本较高,商品房销售价格较低,在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比,存在一定差距。
目前,xxxx房地产市场勉励较多有利因素,高位运行、供需两旺、稳步发展的态势可以持续相当长一段时间:
主要表现在:
2009年xxxx保持了平稳较快的发展势头,消费市场活跃,城市居民收入提高,城市居民人均可支配收入达到7832元,同比增长14.3%,农民人均现金收入3069元,同比增长11.7%,城镇化进程步伐加快。
按照xxxx定位为国内重大城市的规划目标,到2010年底xxxx城镇化率将达到54.7%的城镇化发展目标,城区人口将新增18.04万人,按30平米/人的建筑面积计算,仅此意向的住房需求量将超过540万平米。
同时xxxx旧城改造的力度加大,也将带动房地产业的发展。
因此,xxxx市房地产市场的投资和消费将继续同步增长,且保持较高水平。
第四章地块条件分析
一、地块基本情况
(一)地块规划控制条件
三角花园建设项目主要规划控制条件表4.1所示:
表4.1
序号
项目名称
数值
单位
备注
1
建设用地面积
18265.9
2
规划建筑面积
88184
3
容积率
4.05
4
绿地率
28.5
%
5
建筑密度
33.3
%
6
规划用途
商住
(二)地块地理位置分析
项目建设地址位于xxx市xxxx区交通街三角花园片区,用地总体呈不规则形,东西长、南北短,用地北侧为水库,地块周围为80年代旧时建筑、汽车客运站、加油站等。
以下为地块四个方向的环境情况:
(三)建设条件分析
1、地质环境条件
①地形、地貌以及不良地质现象
xxxx区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。
以侏罗系分布面积最宽,占全区幅员面积四分之三以上。
地质构造属新华夏系构造体系,全境有两种地质构造类型:
境东及东南部属川东平等岭谷区华蓥山复式背斜褶断带,其余的大部分地区属川中褶带龙女寺半环状构造区。
全市地貌因受地质构造和岩性的制约,其特征是东、北、西三面地势较高,南面地势较低。
最高点是三汇镇白岩头,海拔高度为1284.2米;最低在南面的草街镇嘉陵江边,海拔185米。
全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型:
东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形;西北部广大地区,属川中丘陵盆地,为平缓丘陵地型。
②地震设防烈度
据500年中国地震史及国家地震局1990年中国地震烈度区划图及其使用规定,本地区地震烈度为VI度。
2、气候条件
xxxx地区因受东亚季风环流影响,具有亚热带季风气候特征,气温、降水、日照、风力等均有明显的季节性变化。
其特点是冬暖夏热,
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