最新城市综合体运营方案.docx
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最新城市综合体运营方案.docx
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最新城市综合体运营方案
城市综合体运营管理方案
主题:
城市商业综合体物业管理特点及其运作方案
综合体的物业类型复杂,一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备,例如,楼宇自动化系统,智能化中央空调系统,技术含量高,需要较高的专业水平维护。
鉴于综合体物业类型管理要求高,物业设施含量高,日常运营管理要求高,因此,我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、综合体物业管理特点
1.综合体物业管理的任务
由于城市综合体通常是收益性物业,因此,城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”,而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理,在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定,需要考虑根据物业不同性质收费不同,其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为:
——办公室(含前台、财务、采购、仓库);
——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);
——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);
——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);
——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。
可以根据具体情况进行调整。
3.物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
工程部:
电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。
由于综合体物业设施多,物业管理人员素质要求高,需要注重知识共享和培训。
为了管理商业设施的便利性,一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。
三、综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入,开盘区的物业管理服务,物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。
根据项目开发各阶段的工作重点的不同,物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作,充分发挥开发商自有物业的资源优势,确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
项目规划设计阶段
(一)参与人员
前期介入小组:
物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与,增加专业力量。
(二)主要工作内容
1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议,如在综合体项目中,前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。
2.参与项目的规划,如在本项目中,前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。
成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口
3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作,前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议,参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。
通过上述工作,管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道,维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证,前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论,依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
6.参与写字楼和公寓户型讨论会,前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商,以便开发商选择最优化的户型设计方案。
7.参与综合体建筑外立面的讨论,从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
8.物业管理市场调查及目标客户群分析,物业管理作为房地产开发的后续服务,必须切实掌握目标客户群的需求,制定出有针对性的管理服务措施。
施工图设计阶段
(一)参与人员
前期介入小组,以管理公司总经理、管理处经理为主。
(二)在管理的角度主要关注以下内容,根据实际情况提出合理化建议
1.土建
1)对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
2)门、窗的材质;
3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
5)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
6)烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置;
7)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2.配套
1)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;
2)各种设备产生的噪音对业主的影响;
3)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;
4)各种设备设施的能源消耗;
5)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;
6)智能化设施的可靠性、适用性与经济性。
施工阶段
(一)参与人员
前期介入小组,由管理处经理牵头,适时安排工程维修人员参与。
(二)主要关注以下内容,对影响后期管理的项目提出合理化建议
1.地产公司招标工作介入
1)供方门、窗质量及售后服务评价;
2)公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。
2.施工介入
1)房屋质量控制;
2)隐蔽工程检查验收记录;
3)设计变更记录的收集;
4)设施、设备的安装调试及操作培训;
5)成品保护;
6)综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量;
三、综合体购物中心部分物业管理方案
购物中心是城市综合体最重要的部分之一,其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。
一方面,需要针对顾客心理和行为需要及特征,在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施,例如,邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志;另一方面,针对商家需要,在垃圾收集与处理,货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上,也要采取有效措施。
购物中心物业管理任务一般包括
1.购物中心的前期介入
2.购物中心的装修管理
3.保安和录像监控系统确保对购物顾客的无打扰服务
4.购物中心的清洁
5.机电设施维护
6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用
对于购物中心在前期介入方面,要重点开展中央空调系统的节能以及
综合体物业管理成本预算
四、购物中心的装修管理
1.购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例
安全第一,防火是装修管理的重点。
方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。
2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述
百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。
“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。
包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修,包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等;为经营需要提供的必要基础设施,包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等;为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。
“二次装修”是指以“一次装修”为基础,为展示品牌和商品形象,按照商场要求的标准,进行的二次装饰装修。
主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。
“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行,因此制定好“二次装修”的要求和标准,对于实现商场整体装修的统一协调,达到二次装修的目的和效果具有重要意义。
“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象,形成良好的卖场氛围,体现商场的经营定位、经营特色、企业文化。
所以商场的“二次装修”一要符合商场的经营定位要求,二要符合商场的企业文化要求,三要符合商场的整体形象要求,四要充分展示品牌形象和商品形象。
成都万象城购物中心
组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则:
一、彰显个性与整体协调统一的原则。
“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象,又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。
二、统一安排,独立执行的原则。
“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排,同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。
三、效率与质量统一的原则。
“二次装修”既要保证时间和工期的要求,又要保证装修质量,做到不忽视每一个细节,不浪费点滴时间。
四、安全第一,规范施工的原则。
“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工,把安全放在首位,严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。
五、打造精品与厉行节约的原则。
各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作,打造品牌形象,同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。
“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求:
一、商场形象管理的要求。
各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员,因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位要求,其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。
二、商场装修工作计划和进度要求。
各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务,以保证开业或调整计划的如期完成。
三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求。
商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装,所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要,因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理要求组织施工。
四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程。
为完成好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程,各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程与商场相关部门配合接受相关的管理和指导。
五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范,保证施工和制作质量。
各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术要求、材料、工艺要求等,使得装修结束后能够通过验收安全使用。
百货商场“二次装修”的标准,因商场的经营定位,具体的市场环境和物业条件会有所差别。
各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准,用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。
“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容:
一、色彩使用标准。
根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。
在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。
二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。
明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。
三、柜位设计、动线规划标准。
标列出柜位的朝向,货架的摆放和朝向,及通道、动线和顾客的基本流向。
四、商品陈列标准。
指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。
五、装修材料使用标准。
根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况,规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。
六、电力和灯光照明标准。
限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。
七、消防和安保标准,列明在商装设计和施工中应执行的消防
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