万科成本管理基础工作检查标准.docx

万科成本管理基础工作检查标准.docx

《万科成本管理基础工作检查标准.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科成本管理基础工作检查标准.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

万科成本管理基础工作检查标准

成本管理基础工作检查标准

工程目标成本类检查标准（表一）

被检查单位：

检查人：

标准要求

当地公司

评价

一.目标成本控制范围及方式

1． 地价、营销、财务、管理、建造成本控制。

2． 依据公司经营目标及测算制定公司各阶段成本控制目标。

3． 分解、落实各阶段成本控制目标，依据成本核算指导，合理划分目标成本管理对象。

4． 经营目标由财务部编制；成本控制目标由成本管理部编制。

二． 成本控制程序

1． 公司明确制定了成本控制程序。

2．   成本管理部履行了以下职责

1）   参与项目可行性研究论证，进行成本测算。

2） 根据规划设计调整成本、经济指标，比较、分析成本调整前后的差异及其原因。

3） 依据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的讨论，分解、落实各阶段成本控制目标，合理确定目标成本管理对象，编制项目经营成本控制指导书，指导、协调、监控目标成本管理工作。

4） 及时为项目经理部下达各环节、阶段成本控制指标，明确成本控制要点，指导现场工程施工和成本控制，协调解决有关成本管理问题。

5） 定期进行目标成本管理动态有效跟踪分析，进行实际成本与目标成本的差异分析，收集、解剖目标成本管理案例，总结目标成本管理过程中的经验及存在的问题。

三． 土地价款成本控制要点

1.合同外多付地价款的可能，明确实际占地面积，避免补交地价的问题。

2.周边零星用地拆迁费，尽可能加快谈判时间，减少周边土地随着开发量的不断增加，人气增旺，地价升值的风险。

3.合理控制土地出让金、市政综合配套费、契税的支付，尽量缩短资金占用时间，为降低利息成本创造条件。

四． 营销费用成本控制要点：

：

1． 售周期确定营销费用目标总额。

2． （月、阶段）按计划使用，并与销售进度保持协调。

3． 样板房装修费按照不低于70%标准价收回。

居家示范家私、装饰用品、生活用品和现场销售设施、用具，最大限度回收组合利用

4． 加强现场包装项目和广告牌的制作安装的计划性，全面实行招投标。

5． 定期进行营销费用与销售业绩的对比分析。

6． 发售前，应组织设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核，防止因销售承诺增加公司投入。

五． 财务费用成本控制：

1． 按开发周期、缺口资金、贷款利率,确定财务费用目标总额。

2． 与销售部配合积极回笼房款，提高销售回款率，加速资金周转。

3． 加强资金付款的计划管理，应根据现金的存量、流量和工程需要，合理调配资金和利用结算资源，灵活运用融资方式，适时筹集资金，在保证项目建设资金的前提下，努力降低资金成本。

六． 管理费用成本控制要点：

1.按销售周期确定管理费用目标总额。

2.通过公司范围内的费用核准制管理，合理降低费用支出。

3.建立管理辅助台帐，严格按计划指标控制，并定期公开费用的发生情况，实行民主监督，并及时发现问题，积极提出建议，认真落实措施。

七． 建造成本控制要点：

1.委托设计院进行的设计工作，应采取招标方式，择优确定。

同时应在公司可研究报告核定的设计费标准±5%内限额设计。

2.设计完成后应会同项目经理部、审算部对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（指钢筋、混凝土等建材含量）等进行会审及技术交底，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

3.为项目经理部提供设计业务指导、服务和监控；

4.编制施工图预算，指导现场施工。

5.对建安工程、基础设施工程、配套设施工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降因素，并提出改进措施和意见。

6.材料设备限价信息收集、整理、发布。

为材料、设备采购依照公司核定的标准，提供限价指导。

对零星工程、现场签证、设计变更、材料计划进行进行预算或审定。

7.材料和设备的采购应进行广泛询价考察，货比三家，主要设备和大宗建材采购上要采取招标方式。

采购价格要控制在公司核定的标准内。

采购数量和具体进货时间要按工程进度合理安排，防止积压或造成停工、窝工现象。

8.工程承包商及材料供应商，应在公司认可的名录中选择。

9.新材料、新工艺的研究、交底、跟踪。

指导、评估和监控工期与质量

工程招标类检查标准（表二）

被检查单位：

检查人：

标准要求

当地公司

评价

一、 工程招标工作范围及方式

1． 金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目均实行招标选择合作单位。

2． 所有工程监理、工程造价咨询委托均实行招标选择合作单位。

3． 工程主体施工招标均有三家以上的投标单位参与竞标。

4． 材料、设备招标（或考察对比）均有三家以上的投标单位参与竞标。

二、 工程招标机构及职能

1． 公司设立了招标工作小组。

2． 招标工作小组成员包括：

总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理等。

3． 招标工作小组组长由一线公司任命；招标小组对定标起集体决策的作用。

4． 成本管理部设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。

5． 成本管理部负责编制标底，接标，主持开标，评经济标，主持谈判等。

三． 工程招标程序

1.公司明确制定了工程招标程序。

2．成本管理部履行了以下职责：

1）参与并提出意见。

2）编制标底、审查修改标书中经济条款等。

3）选择投标单位并提出意见。

4）参与并负责经济标部分的答疑。

5）主持接标工作，主持开标会议。

6）主持评标会议、负责评审经济标、谈判

7）招标工作小组组长主持，集体表决定标，并发出中标通知。

3． 标有标准化招标文件。

四． 工程招标方式及过程

1． 施工类工程采用总价招标。

2． 施工类工程招标标底以施工图为编制依据。

3． 施工类工程费率招标经过公司第一负责人的批准。

4． 公开招标按照政府有关规定进行。

5． 邀请招标的投标单位选择由成本管理部参与选择。

6． 成本管理部依据管理办法主持开标、评标工作。

7． 成本管理部参与与中标单位签署合同。

五． 招标管理工作

1． 工程管理部完成以下项目招标资料的收集、整理、归档、保管工作。

（1）招标文件、投标文件。

（2）承包商考察结果审批表。

（3）招投标答疑记录。

（4）开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）。

2．招标工作小组人员及其他相关人员严格遵守公司员工守则和职业道德。

没有以下行为：

（1）与投标单位私下接触。

（2）接受投标单位的财物或其他好处。

（3）泄露标底，透露有关评标情况。

3．招标小组成员名单、合格承包商数据库及中标单位的履约情况已上报集团总部财务管理部成本管理组及设计工程部工程研究中心备案。

4．合格承包商应符合集团管理规定的要求。

5．公司每隔一定时间对合格承包商资格进行重新评审、调整。

 工程合同类检查标准（表三）

被检查单位：

检查人：

标准要求

当地公司

评价

一.合同范围及方式

金额（工程造价）在10000元以上（含10000元）且不能即时清结的经济业务应当签订书面合同。

2． 工程主体施工合同均实行招标方式确定。

3． 材料、设备合同均实行招标（或考察对比）方式确定。

2.订立合同应当采用公司统一制订的合同标准文本；尚未制订标准文本的，参照已经制订的最相类似的合同标准文本。

下列情形可例外：

A政府有关部门要求使用其统一制订的合同文本；

B.不宜推行标准文本的业务。

二．合同的签订：

1． 对应该签订书面合同书并有款项收付内容的业务需事先签订合同，然后开始履行，不应未签合同即先行履行

2． 合同由经办人员负责草拟。

1） 合同内容一般应包括但不限于以下条款：

当事人的名称或者姓名、住所、电话；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式。

2） 合同条款依据合同性质的不同，合同内容还应有保修、保密、验收、风险、权利归属等条款：

A工程合同、买卖合同等，在公司为付款方时，应有保修条款；B涉及知识产权（包括商业秘密）的合同，应有保密条款和权利归属的条款；C涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）或成果移交的合同，应有验收条款和风险承担或转移条款。

3． 合同需经法律室、财务部、成本管理部等有关部门审核。

三．合同签订程序

1． 公司明确制定合同审批程序。

不同性质、类别和内容的合同，审核程序可以有差异，但所有合同均需有法律人员审核，所有涉及款项收付的合同均需有成本管理人员审核。

2． 成本管理部履行了以下职责：

1） 根据《合同法》与万科集团有关合同管理制度、规范，结合公司实际，制订并实施公司有关合同管理办法，有效跟踪、监控、分析、反馈、解决合同管理制度执行过程中存在的问题。

2） 合同签订前审核合同付款，审核合同结算手续，比较合同价款、合同实际结算款、目标成本之间的差异，并分析差异形成的原因。

3） 参与公司开发项目、办公场所装修等工程合同、采购合同的谈判，负责工程合同价款的计算、工程材料、设备采购的询价及工程、工程材料设备采购合同价款与结算方式的审定。

4） 跟踪、监控、反馈所有合同的执行情况，及时发现、分析、反映合同履行过程中存在的问题。

四．合同的履行

1． 合同订立之后，经办部门与经办人员负责对合同的履行进行跟踪；财务部负责对合同的收、付款内容进行监督；法律室等其他部门应对合同的履行给予必要的协助。

2． 经办人员应密切关注合同的履行情况，按照合同规定及时行使我方的权利，全面履行我方的义务，特别是对应收、应付款须及时报批结算，不得擅自延期履行。

五． 合同管理

1． 合同保管原则：

及时归档；完整保存原件；便于查找原则。

2． 合同保管的范围：

合同（包括附件）；合同审批表；合同订立与履行过程中的所有书面材料。

3． 合同保管部门

1） 业务部门在职权范围内，对以本公司名义签订的合同原件进行保管。

2） 公司总经理办公室统一负责所在公司业务部门以本公司名义签订的合同的编号和原件的备份工作，因履行合同进行的款项结算而发生的单据由财务部负责保管。

3） 业务部门以本公司名义对外签订合同时应当一式三份（含一式三份）以上，公司业务部门保留一份合同原件存档，公司总经理办公室备份一份合同原件入档，其他由合同其他当事人和政府部门持有。

4） 财务部可保存有付款内容的合同影印件，成本管理部可保存与项目投资有关的合同影印件；其它部门因业务需要，可有期限地保存有关合同复印件。

5） 合同的归档

A条件允许的，每件合同应保证公司拥有两份原件。

B经办人员对合同履行过程中的各种材料，应在合同履行过程中作为合同附件交付合同管理员及时归档；业务部门可留复印件留档，并在发生纠纷需要法律人员协助解决时，按要求将有关材料提交法律室或代理律师。

C合同管理员对本公司业务部门报送的和总经理办公室拟归档保存的合同进行分类、编号、登记，在进行形式审查后加盖本公司公章或者合同专用章，保证存档的合同内容完整，具体审查以下内容：

合同各方当事人须签字盖章；

合同规定的附件应齐全；

属于合同保管范围的其他材料。

合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章。

D合同管理员负责对归档合同按照《合同归档登记表》的要求作好登记和归档工作。