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2)写字楼:
写字楼行业整体供需平稳,一线城市租金水平缓慢上涨,二线城市租金水平维持平稳,供给端增量放缓,需求端维持平稳。
3)工业物业:
受产业发展及转移、政策推动等因素影响,工业物业行业景气度尚可,其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。
4)酒店物业:
行业景气度一般,虽供给增速放缓,但当前下游需求偏弱,整体行业供需维持弱稳。
租金收入有保障,现金流表现优异,估值仍有提升空间。
稳定租金收入,现金流充裕应享受估值溢价。
在开发型物业成长性见顶时,获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。
1)大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台,享有央企信用背书优势,集团内业务实现重组,后期有望继续借力国改完善管理制度;
2)华润置地确立“开发物业+投资物业+X战略”的商业模式,持有物业规模处于行业领先地位,充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升,得益于国企资质,融资优势突出。
3)龙湖集团持有型物业主打“天街”系列,商业物业已形成品牌优势,租金规模增长迅猛,在建储备丰富将保障后期高增长。
一、商业地产景气度相对平稳,细分行业供需结构差异显著
从用途区分,商业地产主要有以下四类:
写字楼、零售物业、工业物业以及酒店物业。
与住宅商品房相比,商业地产行业景气度相对平稳,零售物业、写字楼等下游需求受人口、经济、收入水平、消费水平、区域结构等众多因素影响,需求波动相比开发型物业呈现弱周期性,整体景气度相对平稳。
商业地产不同细分行业供需结构差异显著。
通过数据对比分析,我们认为:
虽然受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑,但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控,租金水平维持弱稳。
目前一线城市中的广州、深圳空置率呈下降趋势;
写字楼行业整体供需平稳,一线城市租金水平缓慢上涨,二线城市租金水平维持平稳,增量放缓,供给可控。
受产业发展及转移、政策推动等因素影响,工业物业行业景气度尚可,其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨;
行业景气度弱稳,虽供给增速放缓,但当前下游需求偏弱,整体行业供需维持弱稳。
1、商场零售:
不同城市供需分化明显,租金整体弱稳
(1)供应增量:
一线城市整体增量高于二线城市
一线城市整体增量仍高于二线城市,二线城市增量供应走势分化。
从优质零售物业近年新增供应量来看,一线城市中(上海数据缺失),近三年深圳、广州优质零售物业新增供应量呈逐年上升趋势,其中深圳新增供应量较高,2018年达到105.6万平方米,约为2016年新增供应量的2.18倍。
北京优质零售物业新增供应量逐年下滑,2018年新增量为29.5万平方米,增量不足2016年的40%。
核心二线城市中,近年优质零售物业供应增量较大省份为重庆、杭州和武汉,而宁波、青岛等省份优质零售物业增量较低。
(2)空置率:
广深空置率下滑,二线城市内部走势分化
①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异
从近三年一线城市优质零售物业空置率看,北京空置率较为平稳,近3年空置率均值为5.08%,仅高于深圳。
深圳优质零售物业的空置率呈逐渐下滑趋势,截至2019年6月末空置率仅3.8%,为四大一线城市中最低。
上海、广州近3年的平均空置率分别为8.33%、7.45%,2019年以来上海优质零售物业空置率逐渐上升,广州空置率小幅下滑。
②二线核心城市空置率高低水平差距较大,内部走势较分化
在核心二线城市中,截至2019年6月末,优质零售物业空置率低于或等于5%的分别为宁波、杭州、南京、武汉与成都,其中宁波空置率为1.5%,空置率大于5%的为天津、重庆、沈阳、青岛与大连,其中重庆空置率为9.9%,不同二线城市空置率水平差距较大。
从近一年空置率走势来看,成都、南京、杭州空置率呈现明显下降趋势,天津、青岛、武汉的空置率小幅回升。
(3)租金:
当前一二线城市整体租金维持弱稳
一二线城市租金水平内部分化较大,近年来整体呈下降趋势。
租金水平变动能衡量供需结构,我们以零售物业的首层租金作为衡量标准(不同楼层的租金水平有差异,其中以首层租金代表商铺的整体租金水平)。
从首层租金水平看,不同城市优质零售物业首层租金水平分化较大,截至2019年6月末,一线城市中北京优质零售物业首层租金最高,达37.3元/平方米/天,深圳租金水平最低为22.6元/平方米/天。
二线城市中杭州租金水平最高,为23.5元/平方米/天,武汉租金水平最低,为10.23元/平方米/天。
从整体租金趋势来看,自2014年下半年以来,受新增供应量增加及电商迅速发展影响,一二线城市优质零售物业首层租金均呈下滑趋势,其中一线城市中的上海与北京租金在2014下半年下滑较明显,二线城市中的成都、南京等在2014年租金水平也出现大幅下滑。
2、写字楼:
供应增速放缓,整体租金稳中走强
(1)供应存量:
一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势
一二线城市甲级写字楼存量规模均呈增长趋势,二线城市规模增速高于一线城市。
一二线城市整体规模均呈增长趋势,其中2015年增速较高,2016年后增速有所放缓。
分一二线城市来看,二线城市甲级写字楼存量规模增速高于一线城市,其中2017年样本二线城市增速为18.84%,一线城市增速约8.65%。
甲级写字楼部分一线城市为北京、上海、广州、深圳;
二线城市样本为天津、沈阳、大连、南京、杭州、青岛、武汉、重庆、成都、西安。
(2)供应增量:
沪、深优质写字楼供应增量较大,一二线城市整体增量逐渐放缓
沪、深优质写字楼增量较大,供应充足下一二线城市供应增量均放缓。
从优质写字楼新增供应量来看,2018年新增供应体量较大的城市仍为一线城市中的上海、深圳、北京。
二线城市中的青岛、天津、成都新增优质写字楼供应量也处于二线城市中前列。
但受整体写字楼供给充足,行业空置率较高影响,近年一二线优质写字楼供应增量逐渐下滑。
(3)空置率:
2018下半年以来一线城市空置率提升,二线城市表现分化
二线城市优质写字楼空置率明显高于一线城市,2018下半年以来一线城市空置率回升。
从空置率绝对值来看,二线城市优质写字楼整体空置率明显高于一线城市,截至2019年6月末,样本城市中空置率最低的为广州,仅为4.90%,空置率最高的为天津,空置率高达到41.4%。
从近一年空置率走势来看,一二线城市空置率均出现回升迹象,一线城市中除广州空置率下滑,北京、上海、深圳空置率均出现回升,或与新增供应量较高而需求表现一般相关。
写字楼业务部分样本一线城市为北京、上海、深圳、广州;
样本二线城市为天津、重庆、武汉、青岛、沈阳、成都、杭州、宁波、大连、南京
(4)租金:
一线城市平缓上升,二线城市整体平稳
一线城市优质写字楼租金水平缓慢上升,二线城市租金水平整体平稳。
截至2019年6月末,样本城市中优质写字楼租金水平最高的为北京,达425元/平方米/月,是10年前的2.21倍,租金水平最低的为宁波,约70元/平方米/月,相比10年前仅增长约9%,二线城市写字楼行业发展速度远低于一线城市。
从一二线城市分类来看,近年一线城市优质写字楼租金水平整体缓慢上升,其中广州增长较为明显,二线城市整体租金水平近年表现较平稳。
3、工业物业:
行业景气度相对较高,租金水平持续上升
工业物业租金水平持续上升,行业景气度相对较高。
工业用地是指独立设置的工厂厂房、车间、手工业作坊等用地,用地的形状、规模、区域等需求因生产类别不同而存在差异。
从100大中城市工业用地成交规划总建面角度看,经历了2013-2016年的下滑,从2017年起工业用地成交规划建面逐渐回升,2018年百城工业用地成交规划建面50711万平方米,同比增长17.43%。
随着政策推动下的工业园区推广,产业不断发展,工业用地的需求整体呈上升趋势。
从四大城市物流仓储工业用地租金角度看,自2010年以来,四大一线城市物流仓储工业用地的租金呈上升趋势,截至2019年6月末,物流仓储工业地产租金最高的为北京市,高达47.6元/平方米/月,最低的为广州市,也达到38.1元/平方米/月。
整体看工业物业受产业发展、产业转移及国家政策推动等影响,行业需求较好,支撑工业物业景气度相对较高。
4、酒店物业:
供给过剩放缓,行业景气度维持弱稳
供给过剩放缓,需求偏弱下行业景气仍维持弱势。
2012-2016年间酒店行业供给高增长导致行业整体供给过剩,全国样本星级酒店平均房价在2013年出现明显下跌。
随着2017年酒店供给增速逐渐放缓,供给端压力有所减缓,但在经济景气偏弱下,需求表现一般,当前整体酒店物业景气仍偏弱。
根据锦江股份、华住酒店、如家酒店的出租率来看,2018年3月以来三大酒店集团的出租率同比均为负增长。
二、重点商业地产公司简析
从样本房企商业地产规模角度来看,截至2018年底商管面积最大的为万达商管集团,主要经营“万达”系列购物中心,总商业建面达4148万平方米,其中可出租商业建面为2811万平方米,2018年投资物业收入达317.3亿元,整体商业规模和收入在业内均处于绝对的领先地位。
规模其次的分别为华润置地和万科,截至2018年底,商管总建面分别为1864万平方米、1300万平方米。
从商业项目对公司营收贡献角度看,2018年投资物业收入占比最高的为中国国贸,占比高达91.49%,这与公司主营酒店、写字楼、购物中心,开发物业投资占比较小的属性相关,2018年底其投资性房地产占总资产比重为66.84%。
投资物业收入占比最低的为旭辉控股集团,占比约0.56%,其2018年底投资性房地产占总资产比重为6.70%。
从会计处理角度看,商业地产项目一般建成后计入投资性房地产科目,后续计量可采用公允价值计量或按成本法计量,一般港股上市公司采用按公允价值计量,A股上市公司一般采用按成本模式计量(A股新城控股后续计量采用公允价值模式)。
投资性房地产项目的公允价值变动对公司利润有重要影响,截至2018年底,公允价值变动损益/除税前溢利(利润总额)的比值较大的为万达商管集团,比值高达35.2%,其次为大悦城地产,比值为24.2%,该比例最小的为旭辉控股集团,比值约为0.9%。
投资性房地产公允价值评估值与公司实际租金、预计租金、租期收益率、开发利润率、开发成本等因素相关,公允价值的波动对公司利润影响较大。
1、万达商管集团:
体量领先国内商业地产行业
万达商管集团是万达集团旗下唯一商业物业投资运营平台。
万达集团创立于1988年,并于上世纪90年代初期在大连房地产企业中脱颖而出。
目前万达集团已成为以现代服务业为主的大型跨国企业集团,旗下包括商管集团、文化集团、地产集团和金融集团合计四大业务板块。
大连万达商业管理集团股份有限公司成立于2002年9月,是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台。
截至2018年底,商管集团已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛等280座万达广场,持有及管理物业面积4587万平方米,年客流38亿人次,创造连续13年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录。
万达商管集团共经历了四轮转型。
第一次转型是在1993年,实现了由地方企业向全国性企业转型;
第二次转型在2000年,实现了由单纯住宅开发企业向商业地产开发企业的转型,并创
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