商业裙楼招商方案文档格式.docx

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301

302

3

773.16

5

295.76

299.5

398.97

858.63

436.37

word专业资料

443.67

302铺

465.98

合计建筑面积：

9374.52

㎡

2

660.89

合计店铺数量:

20间（未分割）

453.82

2、招商基本原则

①确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商，保证整

个商业街整体定位符合城东新商业中心需求，来保证商业街长远经营稳定。

②引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。

③引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯

和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。

3、招商目标

在2017年1月1日前项目整体招商完成50%，即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大面积招商；

2017年5月1日项目开业前整体招商完成80-90%，以保障项目能如期顺利开街。

本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。

距明年

项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日—2017年5月1日），剩下的

时间有10个月，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招

商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。

二、会昌商业调研

1、会昌商业的现状

会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市

场形成商业集群：

老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后

随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。

除此之外，通过

政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场--财富港广场为中心的“第二

商圈”地位不可撼动。

随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城

东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加快，城东将

必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的“城东新兴商业中心”，也是会昌未来

新主城区中心动脉。

城东片区的商住项目在未来1-2年将密集开发，众商云集。

目前的老城区商业、人气较为发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。

四面环水的

地理特质限制了商业布局的延伸与发展，老城区老旧房子、自建房居多，商业形象面差。

在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，并且面临交通拥堵、停车不便等问题。

相

同问题在水东菜市场–水东延伸街、化广场–财富港广场同样存在，旧城区商业格局先天不

足，这正是城东片区商业的机遇。

2、会昌主要商圈分布

商圈名称

主要商业网点

沿街店面主要租金

畴

老城区南街–

文家塘市场、粤客隆超市、电器

90-160

元/㎡

惠诚路商圈

文化广场-水

坚强超市、水东市场、文荟超市

110-180

东延伸街商

圈

城东新兴商

以文园裕景5000生鲜超市为中心点

65-100

3、主要商圈现状：

①会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色，水东延伸街--文化广场为辅的

“多商圈”分布格局。

以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成，但目前仍在一个初

兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。

②会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业项目和综合体项目，出租户多

为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统

一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。

商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、

多变，未能形成统一规。

③会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。

形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。

以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。

④随着城区“东拓”及城东城市化进城推进，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的

东移态势已明显。

从老城区为中心的商业已往文化广场转移。

自08年起，城东片区商业

发展明显，文园裕景5000㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之

作。

4、会昌目前主要街道商业情况

主要面积

主要面宽*进

租金情况

经营

商业路段

层高（m）

主要经营种类

（m2）

深（m）

（元/m2）

情况

南街-惠诚

50-80；

（2.5-4.5）

粮油批发、电器

沿街无空铺，

3.5-4.5

路

300-500

*（6-14）

城

置换率低

休闲果饮、电器、

财富广场

（3-4）*

数码、运动品牌、

--文化广

40-120

3-4.5

110-

（12-15）

二三线品牌服

场

饰、母婴用品

中档家居、婚纱

摄影、珠宝、二

水东延伸

40-150

（3-4

）*

3.5-5

130-

三线品牌鞋服、

街

（8-12）

休闲按摩、汽车

4S

红旗大道

中低档鞋服为

东段（文

主，中低端餐饮、

（3-3.5

）×

化广场以

35-80

3-5.5

家电、水暖、日

（6-12）

东至彭

常家居、杂货、

迳）

茶叶烟酒

5、可供参考的市场情况参考项目

层

租期

年租金

备注

项目

面宽*进深

租金围

高

经营业态

免租期

递增

名称

围（㎡）

（m）

（元/㎡）

坚强

时尚女装、婚

物业为个

35-120

超市

（4-6）*

纱摄影、儿童

人持有

主力门店：

4.2

15-30

二楼

（6-12）

乐园、时尚家

300-400

商场

居

金城

二楼建筑

二楼：

对外租

招商主题：

儿

免

租期：

10%

物业由开

大厦

面积：

（2.5-3）*

金40；

实际租

童主题

年

发商自

4.5

二、

1600

（4-6）

金：

20-30

母婴用

持；

同兴

三裙

三楼建筑

品、儿童服

三楼：

商业运营

楼

面积:

1481

饰、学习用

管理公司

分割面积：

金30；

品、儿童餐饮

进行商业

14-25㎡/

10-20

儿童游

运营管理

间

乐场、儿童电

玩城、美容美

发、舞蹈音乐

书法美术教

育

分析：

坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚

纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效

应明显。

金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·

欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌主

流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。

三、功能定位及区域招商对象

1、商业定位：

功能定位：

以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。

市场定位：

ⅰ餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。

ⅱ娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。

ⅲ休闲以本地市场认可的业态为主。

如咖啡厅、果饮、休闲会所。

ⅳ购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。

ⅴ家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。

定位说明：

ⅰ因会昌目前商业经营定位为低档，考虑到本项目自身定位及辐射围，商业街经营定位应

该是中档偏高。