校本部教职工住宅小区物业管理实施方案Word格式文档下载.doc
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人员工资福利费720000元(保安18人,保洁12人,收费员2人,绿化员1人,水电木工3人等36人的工资福利),保险292000元,维修费36000元,办公、保洁材料、化粪池清运、绿化材料等费用87864元。
回收206880元,其中:
收取1214住户卫生费145680元(10元/户•月),收取停车费61200元。
实际净投入850744元。
(二)物业费用测算(按市场化运作机制实现全方位物业管理)
1.物业公司人员编制
物业人员编制拟控制在40人以内,建议:
物业主管1人、服务中心接待接线员1名、出纳1名、水电维修员1名、绿化养护员1名、安防员1人,保安员21名、保洁员12名、机动1名。
2.前期投入费用测算
费用项目
子项目
数量
费用小计
备注
前期投入费用
办公场地布置
1批
5000
标识系统
2000
办公用品
保洁机具
安防器械
维修工具
10000
32000元
3.物业年度费用测算
物业年度费用估计每年在120万元左右(首聘期实施时控制在120万元以内,具体以合同价为准),具体测算依据如下:
费用项目
月支出额(元)
年支出额
(元)
所占比重
(%)
单位面积成本(元/年)
备注
(一)人工费
62300
747600
64.82%
7.47
(二)办公费
4540
54480
4.72%
0.54
(三)固定资产折旧费
828
9936
0.86%
0.10
(四)低值易耗品摊销费
1105
13260
1.15%
0.13
(五)设施设备维护维修费
2400
28800
2.50%
0.29
(六)清洁绿化费
8205
98460
8.54%
0.98
(七)安防费
500
6000
0.52%
0.06
(八)不可预见费
2396
28752
2.49%
(九)社区文化费
2468
29616
2.57%
0.30
(十)管理佣金
5932
71184
6.17%
0.71
(十一)法定税费
5441
65292
5.66%
0.65
按收入合计的6%计提
合计
96115
1153380
100.00%
11.53
(三)物业收费分担与收取建议
1.物业年度费用由学校和住户分担。
2.考虑到增加了服务内容,提高了服务要求,建议适当提高教职工物业管理收费标准,重点提高校外人员物业管理收费标准(按赣州市同类小区物业管理收费标准)。
3.建议收费标准如下:
①物业管理费教职工住户按0.5元/㎡·
月收取,校外住户按不低于1元/㎡·
月收取;
②露天车位教职工按20元/月收取,架空层车位教职工按30元/月收取,校外住户按不低于120元/月收取。
校外住户暂按上述标准,待《江西理工大学住房管理暂行办法》出台后再明确。
另外,上述标准为首聘期收费标准,以后聘期视实际情况与市场行情调整。
八、小区管理相关建议
考虑到小区存在部分围墙高度不够,东苑小区无法完全封闭,车辆进出缺乏智能化管理,西苑小区停车位不能满足需求等问题,为此,建议对部分小区围墙进行加高、对小区大门安装车辆进出智能管理系统、在西苑小区增加停车位,所需经费由学校投入。
附件一:
小区管理内容
附件二:
小区管理要求
附件三:
小区物业管理人工费、办公费等费用测算表
资产管理处
2015年3月19日
(一)房屋及设施设备管理
1.建筑公共部位的维修、养护和管理
包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、共用排烟道、设备机房等。
2.建筑共用设施设备的维修、养护和管理
包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、煤气干线、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备等。
3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理
范围包括:
道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等。
4.智能化设施设备
楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
(二)环境卫生管理
1.卫生管理
对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。
2.环境管理
为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识、日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。
(三)绿化管理
主要管理内容为花木、草坪的养护,要求达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。
(四)治安消防管理
贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
(五)车辆交通管理
对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。
(六)其他管理
1.做好住户装修管理;
2.组织开展社区文化娱乐活动;
3.协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪,及配合当地公安机关进行安全监控和巡视等方面的工作;
4.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理,包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失及支付违约金等;
5.处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
(七)常规性公共服务(合同服务)
即根据物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。
如:
清洁卫生服务、治安保卫服务、维修服务等。
(八)委托性特约服务(非合同零星服务)
为某些住户群体或个别用户提供个性化的服务。
(九)经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)
向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务,营造温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。
真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。
从而使每一位业主及住户体验生活在这个温暖大家庭的幸福。
(一)准入资质要求
1.物业公司应取得相应的物业管理资质;
2.物业公司管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗。
(二)基本服务要求
1.签订物业服务合同,明确权利义务关系;
2.建立完善的物业管理方案,质量管理,财务管理,档案管理等制度;
3.管理服务人员统一着装,佩戴标志,行为规范,服务主动热情;
4.建立客户服务中心,公示24小时服务电话,且急修1小时内,其他报修按照约定时间到达现场;
5.根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务,公示服务项目和收费价目;
6.公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况;
7.每年至少一次征询业主对物业服务的意见,满意率95%以上。
(三)公共服务要求
1.安全管理要求
①小区主入口24小时执勤;
②监控室实行24小时监控;
③小区内每小时保安巡查一次;
④对小区内的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放;
⑤对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理;
⑥对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
2.环境管理要求
①按幢设置垃圾桶,生活拉圾每天至少清运一次;
②小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次;
楼道每日清扫一次;
楼梯扶手每周擦洗一次;
公共玻璃每季度清洁一次;
路灯、楼道灯每半年清洗1次(公共卫生每日清扫完毕后,还应主要保洁);
③小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;
雨、污水井每半年检查1次,并视情况及时清掏;
④二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求;
⑤对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;
⑥定期清除绿地杂草、杂物;
⑦定期预防花草、树木病虫害。
3.房屋管理要求
①每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等,定期维护养护;
②按照住宅装修管理规定和业主公约要求,建立装修管理制度,通知业主做好装修事项,且至少两次巡查装修施工现场,发现违反规定现象,及时劝阻,并通知有关部门;
③各栋、单元门、户有明显标志;
④小区道路平整,主要通道及停车场交通标志齐全规范;
⑤对共用设施设备进行日常管理和维护(依法应由专业部门负责的除外)。
4.设施(设备)管理要求
①建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全;
②操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范,设施运行正常;
③对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的,及时组织修复;
④消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通;
⑤路灯、楼道灯完好率不低于95%;
⑥容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施;
对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)便民服务要求
1.提供不少于5项的无偿服务(由物业公司提出,学校审定);
2.至少提供以下有偿服务:
编号
项目内容
价格
1
瓷砖改造
由物业公司制定,学校审定。
2
铺贴普通地砖
3
洗手盆安装
4
坐便器安装
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