XXX年重庆市沙坪坝区磁器口地块拆迁安置房建设项目可Word格式文档下载.docx
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项目开发建设总投入5080万元,其中:
工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元,市政设施配套费220万元),工程建设其他费用1670万元,预备费226万元,建设期利息167万元,期间费用52万元。
10.资金筹措:
资金来源:
企业自筹资金1580万元,占总投资的31%;
申请银行贷款3500万元,占总投资的69%,银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。
1.2业主简介
本项目的业主是重庆富源新农村建设投资,该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建,注册资本金5亿元人民币,是沙坪坝区国资局治理的全民所有制事业单位,实行企业化治理,是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司,经营范畴为土地整治储备及存量建设用地开发利用;
利用自有资金从事城乡统筹进展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。
要紧负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设,是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。
积极参与西部八镇小城镇建设;
引导、实施农民集中居住区的建设,促进土地资源开发利用,功能完善;
促进农业产业化;
积极开发生态旅行业产品;
完成区委、区政府交办的其他任务。
1.3编制依据及研究范畴
1.3.1编制依据
1.«
关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知»
〔沙委发〔2020〕10号文〕;
2.重庆磁器口历史街区爱护规划与设计;
3.沙坪坝区用地规划;
4.«
投资项目可行性研究指南»
〔试用版〕;
5.«
建设项目经济评判方法与参数»
〔第三版〕;
6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料;
7.本项目适用的国家及地点标准、规范、法规等。
1.3.2研究范畴
依照项目业主的托付要求,对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证,包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度打算安排、项目效益评判等。
1.4要紧技术经济指标
表1-1要紧技术经济指标表
序号
项目
计量单位
数值
备注
一
要紧技术指标
1
总建设用地面积
㎡
4273.4
约6.4亩
2
居住人数
人
768
每户按3.2人运算
3
总建筑面积
16347
100%
3.1
住宅建筑面积
13500
全部为安置房
3.2
商业面积
547
可对外发售
3.3
治理与公共活动用房
800
3.4
底下车库及设备用房
1500
4
停车泊位
个
50
4.1
地面
10
4.2
地下
40
5
容积率
3.5
6
绿地率
%
35
7
建设工期
个月
15
二
要紧经济指标
项目开发建设总投入
万元
5080
1.1
其中:
自筹资金
1580
占总投资31%
1.2
银行贷款
3500
占总投资69%
销售收入
438
销售税金及附加
24
利润总额
—4666
1.5简要结论
本项目所在地位于历史文化旅行区——磁器口古镇与红色旅行区——歌乐山烈士陵园之间,与两地相距甚近;
该地块作为磁器口古镇的风貌和谐区,北临磁童路,南临双菱皮鞋厂,西临212国道,东临清水溪,交通条件优越。
地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越,商业、文化氛围较浓,市场区位、交通区位、环境区位都比较好,以后进展前景看好。
本项目建设规模较小、差不多功能齐全,总体规划符合都市区域进展规划的要求,功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备,建设地交通便利,具有较好的建设条件。
项目建成后,将为240多拆迁户提供居住保证,大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件;
有利于城乡统筹战略的实施,为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保证,为进一步提升沙坪坝的都市形象做出一定奉献;
有利于促进磁器口古镇风貌和谐,美化古镇核心区周边形象。
因此本项目具有较好的社会效益。
在经济效益方面,由于拆迁安置成本较大,收支缺口达到4666万元,本工程属于政府民生工程,需要政府给予资金补助与支持保持收支平稳。
2项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1重庆市社会经济进展状况
自直辖以来,重庆市充分发挥直辖优势,紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇,努力进展,经济社会进展取得了庞大成就。
2000年开始,重庆市国内生产总值的快速增长直截了当推动了人均GDP的高速增长。
尽管在05年和06年连续显现了增幅回落,但增速仍保持在13%以上,2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%,超过GDP同期平均增幅〔13.82%〕〔图2-1〕,直辖十年,市人均GDP增长两倍,城乡居民收入整体上增加1倍多,经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。
图2-11998年—2007年重庆市国内生产总值和同比增幅
随着重庆市经济的快速进展,居民生活水平的不断提高,城乡居民收入连续增长,民生不断改善,社会更加和谐。
估量到2020年,人均GDP估量将达到18000元,年均增幅保持在10%左右。
到2020年,力争达到人均8000美元以上,重庆即迈入小康社会。
收入是消费和投资的前提,是社会经济循环中的重要组成部分,近年来,重庆市经济高速增长,人均收入随之大幅度提升,整体消费、购买能力大大加强,消费方式不断增多,品质追求越来越高,直截了当拉动了国民消费需求对各行业的刺激,极大地推动社会经济的快速进展。
2020年重庆市受国家宏观调控、金融危机阻碍,GDP增速放缓,前三季度重庆GDP3419.56亿,同比增长15.3%,估量2020年GDP增速在15%左右。
2020年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元;
人均消费性支出为8346元,增速回落4个百分点。
居民购买能力受到一定阻碍。
然而随着2020年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快进展,无疑对今后提高民众信心,提振经济起到极大的推动作用。
从国家扩大内需成效来看,全国2020年经济增长保8有望,重庆市前三季度增长率达到12%.5,进展势头强势。
因此基于重庆历年社会经济进展良好的基础积存,能够乐观估量在2020之后一段时期,重庆乃至全国范畴内社会经济进展仍将保持在一个比较稳固的水平。
2.1.2主城区空间结构规划
为更好地爱护和进展重庆特有的〝多中心组团式〞布局结构,«
重庆市都市总体规划(2005—2020)»
提出了〝一城五片、多中心组团式〞空间结构。
〝五片〞指中部、北部、西部、南部和东部片区。
〝多中心〞为一个都市中心和六个都市副中心,都市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区,六个都市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永(即西部新城)、茶园中心区组成。
2005版都市总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展,
1.向北拓展
跨过内环线向北拓展。
经土地适宜性分析,可进展区域的适宜都市建设用地约为338平方公里。
自然条件良好,可拓展用地较大,依靠都市建成区进展,没有大山大水的地势阻隔,拥有机场、码头、火车站等交通枢纽,区位条件良好,同时可依靠北部新区的政策优势,有较强的进展动力;
但用地海拔相对较高,地势以丘陵为主,用地相对较破裂。
2.向西拓展
跨过中梁山向西,进展中梁山、缙云山之间的区域。
可进展区域的适宜都市建设用地约为293平方公里,西部新城也由此而生。
西部用地平坦,条件较好,可拓展用地较大,具有区域辐射能力,能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系;
但跨山进展,交通投入较大,生态环境比较脆弱,在缺乏水源供应的同时都市排水问题较大。
现在过山隧道差不多打通,与主城连通,出入十分便利,基础设施也已进入全面建设时期。
3.向东拓展
跨过铜锣山向东,进展铜锣山、明月山之间的区域。
可进展区域的适宜都市建设用地约为390平方公里。
处于都市下游区域,用地条件较好,生态环境阻碍较小,适宜进展工业,但跨山进展,交通投入较大,都市向北进展动力不足。
专门是鱼嘴以北的地区,由于该地区远离都市中心,且位于御临河上游地区,为生态涵养的重要区域,都市建设活动限制条件较多,进展门槛高,使得该地区尽管用地条件较好,但都市进展动力较差。
因此,该区域以后都市进展区域要紧在鱼嘴以南的地区。
4.向南拓展
跨过内环线,进展中梁山、铜锣山之间的南部地区。
可进展区域的适宜都市建设用地约为79平方公里,用地少,不宜作为都市以后的要紧进展区域。
因此,重庆主城区面积由原先的600平方公里放量为2737平方公里。
都市圈面积由原先的2500平方公里放量为5473平方公里。
2.1.3磁器口古镇旅行进展现状
近年来,沙坪坝区按照打造优秀旅行目的地的思路,着力景区开发建设,使全区旅行得到了快速进展,2007接待游客量近925万人次,已成为全市名副事实上的旅行大区。
磁器口作为重庆的〝历史文化名片〞,旅行核心区域之一,旅行地位不可撼动。
磁器口古镇三山相依,两溪围绕,区位极佳,是重庆主城区规模最大、储存最完整的传统建筑格调的历史文化街区。
在政府的大力爱护、开发下,磁器口旅行日益兴盛,游客数量与日俱增,历年游客数量见表2-1。
此外,沙区将红岩联线延长至磁器口古镇,实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅行的资源整合,‘红’与‘绿’的有机结合,互为补充,交叉吸引游客,今后吸引游客数量定将大大超过当前水平。
表2-1磁器口古镇历年游客量
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
人数〔万人〕
190
264
262
280
350
400
尽管拥有400多万的旺盛游客量,但磁器口古镇旅行业出现出的不足也显而易见,即〝有人气、有市气但缺财气〞;
社会效益明显,但经济效益柔弱等,在经济增长方式上表现为〝高投入、低消费、不和谐、低效率〞。
究其原由,结点在于古镇的商业配套不足,难以满足多元化,多层次的消费需求。
古镇街内部商业均以小商铺构成,经营规模、档次较低,吸引力不够强,实现消费能力较差,对如此丰富的游客资源形成专门大的白费。
同时古镇外部,商铺均沿干道分布,长度接近1公里,商业形状比较单一,要紧以特色餐饮为主,缺乏必要的休闲娱乐业态支撑,然而除了少数几家中高档次门店之外,其余绝大部分档次依旧较低,这就大大缩小了游客消费选择的范畴,造成大量中高层以上水平消费人群的流失,而这一层次的消费才是拉动旅行经济进展的主动力之一。
鉴于以上问题,目前沙区政府正着力规划,在5-10年内将磁器口全力打造成集旅行商品街、老重庆民俗风情餐饮街、休闲娱乐街、创意产业街和码头文化休闲街五大区域主题布局的新古镇,同时不断提升磁器口的档次和文化品味,解决当前政府高投入爱护开发,却获得低旅行消费收入的局面,强力带动整个区域的旅行经济进展。
2.1.4本项目提出的理由
为进一步提高改
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