xx年镇江房地产市场全年分析报告Word格式.docx
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xxx年是我国房地产市场发展节点性的一年,它标志着房地产市场发展的一个分水岭,在xxx年之前,房地产绑架经济,我们担忧的是房地产市场泡沫的破灭。
xxx年,在调控政策不断的引导下,房地产市场将逐步实现软着陆,在未来的5-10年内,房地产市场将进入到平稳发展期,从一个不成熟、极速发展的市场,逐步走向成熟和稳定。
《xxx年镇江房地产市场全年分析报告》将回顾2009年至今镇江房地产市场的发展历程,从各项指标和数据中找出镇江房地产市场的发展规律,为开发企业研判未来市场发展提供绵薄之力。
本报告对镇江市场各指标数据合理归纳,全面、详实、准确的反映市场情况,各项数据均为长期搜集、积累所得,在反应客观情况的同时加以评述,并在此基础上提出了未来楼市的市场分析和预测。
希望《xxx年镇江房地产市场全年分析报告》能够作为本市房地产开发企业高管人士和其他业内人士进行市场分析研究和预测判断的参考依据。
名词解释:
镇江市区:
不含丹阳、扬中、句容三区,包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区;
镇江全市:
含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区;
普通住宅:
144㎡以下住宅商品房;
非普通住宅:
144㎡(含144㎡)以上住宅商品房;
注1:
因受到市场数据整理的限制,本文针对市场层面的数据统计仅从2009年开始,而涉及的土地资料整理到2008年,因此带来的不便敬请谅解。
注2:
本报告旨在讨论镇江市区成交走势情况,对镇江全市其他三区暂不分析。
二、市场回顾
(一)2009年~xxx年市场政策回顾
年限
主要关键政策
内容及影响
政策发展走势
2009年
契税补贴政策
契税优惠1%;
市场井喷,超出预期
开始调控,收缩市场
鼓励市场发展
贷款优惠
0.7折贷款优惠
公积金调整
夫妻双方公积金贷款最高有30万元调整至40万元,首付比例由30%下调至20%;
个人住房转让营业税优惠政策终止
营业税征免时限由2年恢复到5年
国四条
1.增加普通商品住房的有效供给。
2.继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。
3.加强市场监管。
4.继续大规模推进保障性安居工程建设。
2010年
国十一条
1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;
2.增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率;
3.加大差别化信贷政策执行力度;
4.继续实施差别化的住房税收政策;
5.加强房地产信贷风险管理;
6.继续整顿房地产市场秩序;
7.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;
8.加强市场监测;
9.力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;
10.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果;
调控乏力,市场快速发展,逐步捆绑经济
11.进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制;
存款准备金率上调
6次上调存款准备金率,达到18.5%;
首付贷款比例提高
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
新国十条
停发第三套房贷;
遏制外地炒房者;
强化问责制执行力;
加快物业税改革试点工作。
二轮调控
国家出台巩固楼市调控成果措施,暂停发放第三套及以上房贷;
首套房首付比例不低于30%;
房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
省24条
江苏省财政厅等三部门也联合发布了《关于调整江苏省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。
新标准明确指出,二套房契税一律为3%,购买首套房的,144平方米以上的3%,90到144平方米的1.5%,90平方米以下的1%。
公积金贷款政策进一步收紧
使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不低于30%,90平方米(含)以下的,首付比例不得低于20%。
第二套房首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
同时停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
住房契税新政
家庭惟一普通住房按1%、1.5%征收;
非此类住房一律按3%税率征收;
10月1日前签订房屋买卖契约,10月20日前办理契约鉴证或登记的,仍按原政策执行。
上调存贷款基准利率
央行自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
2011年
新国八条
1.落实地方政府责任。
地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
2.加大保障房建设力度。
有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围,努力增加公共租赁住房供应等。
加强税收,货币紧缩
打压投机,保障刚需
3.加强税收征管。
对个人购买住房购买住宅不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征营业税;
加强对土地增值税征管情况的监督检查等。
4.强化差别化住房信贷政策。
贷款买二套房,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
5.严格住房用地供应管理。
今年的商品房住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量,加强对企业土地准入资格和资金来源的审查等。
6.合理引导住房需求。
原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房。
7.落实约谈问责机制。
新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标,对相关负责人进行问责;
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收争冠不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
8.坚持和强化舆论引导。
对制造、散步虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
上海、重庆、房产税
试点征收房产税,重庆税率为0.5-1.2%,上海房产税税率为0.6%。
存贷款利率上调0.25
加强保障住房建设,合理分流刚需群体;
央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点
江苏出台国八条
江苏出台贯彻“国八条”细则
城市建设用地审批权上缴
除原规定需报国务院批准用地84个城市外,自2011年起,新增了秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。
存款准备金率下调
中国人民银行30日宣布,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
调整后,中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。
2012年
房产税写入房地产十二五规划
关房产税试点改革加快推进
“禁墅令”
《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》指出,今年将严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅用地;
"
囤地"
两年将无偿收回
开发商“囤地”造成土地闲置的,未动工开发满一年将被征缴土地价款20%闲置费,满两年则将无偿收回土地使用权。
银行政策
下调存款准备金率
下调存贷款基准利率
2013年
新国五条
加强购买门槛控制
加强市场监管力度
完善稳定房价工作责任制;
坚决抑制投机投资性购房;
增加普通商品住房及用地供应;
加快保障性安居工程规划建设;
加强市场监管;
20%个税征收
转让5年以下非唯一住宅征收20%个税;
不动产调节税
从第三套房开始征收不动产的调节税。
二套房首付提高
二套房首付60%,利率上调1.1倍
扩大房产税试点
加快推进房产税试点工作,年内出城镇规划
推动房价与消费能力相适应
稳定市场软着陆
解绑经济趋规范
优化行政层级和行政区划设置,合理增设城市建制,形成设置科学、布局合理、服务高效的行政区划和管理体制。
新型城镇化
加快城镇化建设发展,通过城镇化建设增加市场增量需求,并通过土地市场合理调整房价发展;
二套房首付调整
二套房首付上调至70%;
xxx年
公积金再申请调整
职工首次使用公积金贷款结清满5年后,方可再次申请公积金贷款;
放宽刚需购房政策
刺激市场回归稳定
土地出让政策收缩
除居住用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地;
人大增加中小套型的决议
第十二届全国人大会议李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。
报告指出,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。
4月28日南宁松绑楼市
拉开全国41城市楼市松绑大幕;
央行提出差别化信贷
中国人民银行5月13日敦促商业银行,要求其合理配套信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
央行决定自6月16日起,定向下调存款准备金率0.5个百分点;
以房养老政策
“以房养老”政策落地,北京、上海、广州、武汉7月1日起开始试点;
棚户区改造目标明确
国务院明确xxx年棚改目标:
至少改造470万户增长47%;
930新政
对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
公积金新政
住建部、财政部、人民银行日前联合印发通知,包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项
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