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xxxx户型设计建议书
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2011年2月13日
一、户型设计要求
(一)满足住宅的合理性标准
住宅户型在满足其定量的性能标准时,还需满足住宅的合理性标准。
1、户型室内“四明设计”;
住宅户内,实现“明厅、明房、明厨、明卫”,除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外,所有房厅均能实现自然通风采光。
2、保证合理的户型空间布局,户型方正实用;
3、每户至少2个阳台;
4、三房及以上户型户户有开敞的景观视野;
5、三房及以上户型保证主卧向南,客厅全部向南;
6、公用卫生间干湿分离,方便使用;
7、三房及以上户型餐厅相对独立,能够自然采光通风;
8、户型设计遵循尽量多送面积的原则。
(二)满足住宅的风水要求
客户对住宅有一定的“风水”讲究,在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。
1、入口应尽量设玄关;
2、大门在户型设计中应讲究避让;
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大门正对电梯或楼梯是犯冲;
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大门不能正对厕门,不直对客厅落地门窗;
3、厕所的门不与厨房的门相对;
4、灶不对门、主卧不对主卫门;
5、卫生间不处于整个户型正中位置;
6、尽可能避免“路冲”。
(三)在设计上给客户以真正的实惠
利用建筑设计规范,“偷面积”赠送客户。
以下为可以“偷”面积的一些参考方法。
1、户型设计建议
1)较多采用层高低于2.2米的落地凸窗或270度转角凸窗。
凸窗设置假墙体,装修时候可以拆掉,增加使用面积。
2)设置n+1户型,赠送较多面积。
赠送阳台、花园、露台等面积,提供超值感,同时还应符合建筑外立面的整体风格。
2、赠送面积上的限制
1)住宅建筑阳台(含露台、高度为两层及两层以上的阳台)投影面积不超过每户总建筑面积的18%
2)高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50%
3)阳台/露台面宽小于2米,则进深不大于2米;
面宽大于2米小于5米,则进深不大于2.4米;
面宽大于5米,则进深不大于2.8米
4)凸窗:
进深≤0.6m,高度小于2.2米;
5)露台:
露台≤9%
露台2米<面宽<5米,则进深≤2.4米;
按照房间尺度设计,进深超过2.4m超出部分计算全面积
6)阳台:
阳台+露台≤18%
阳台2米<面宽<5米,则进深≤2.4米,按照房间尺度设计,进深超过2.4m超出部分计算全面积。
7)结论:
不改建的情况下最大赠送率:
13.5%(阳台可赠送4.5%+露台可赠送9%)注:
此最大赠送率计算,不计入凸窗赠送面积,且在完全遵循现有政策框架,不考虑任何法律风险及改造成本前提下。
二、具体运用手法建议1、运用步入式飘窗
通过步入式飘窗,可以使业主获得更多的有效使用空间。
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移,不做窗台而与楼面平齐。
相关建筑设计规范规定:
层高2.2米以下的空间不计入建筑面积,因此只要飘窗部分层高不超过2.2米,便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。
步入式飘窗的设计,给业主提供了额外增加的可利用空间,同时也使户内空间更明亮、舒适。
示意一:
可拆卸凸窗原貌
步入式凸窗
示意二:
注:
凸窗设计使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,开发商需要在材料、建筑设计上下功夫,属合理之偷。
2、运用外凸衣柜
卧室内设有外凸的壁柜空间?
净高《2.2m,不计入建筑面积
此种偷面积方式和步入式飘窗、低台凸窗类似,所带来的问题也同样是外墙保温问题
。
篇三:
百洋项目户型配比建议
百洋新中昌项目户型配比建议
项目基本信息:
项目位于襄阳市襄州区邓城大道以南、车城南路以西区域,项目总用地面积21万方、总建筑面积87万方,其中住宅56万方、商业13万方,容积率3.2,绿化率35%。
参考项目:
民发世界城三期,70万方城市综合体,项目包括高端住宅、五星级酒店、智能写字楼、商业步行街、大型购物中心等综合体配套。
同样作为襄州区近百万方的综合体项目,其户型设计对本项目有着重要的参考价值。
从民发世界城户型配比上,我们可以看出世界城三期户型以90-100的标准两房为主,比例占到了总房源的78%;
在三房的选取上,以110-130的标准三房为主,适量配备了一些小三房。
世界城的户型种类虽然少,但满足了作为刚需的主力购房人群的消费需求。
从销售上看,90左右的两房,115和127的三房是世界城的热销户型。
百洋项目户型配比:
从项目的推售节奏考虑,我们把项目分为三期进行推售。
一期为6栋32层和4栋26层住宅,共计1536户;
二期为16栋32层和4栋30层住宅,共计3376户;
三期为1栋32层、1栋31层和1栋30层住宅,共计546户;
三期共计5458户。
本项目在考虑到刚需户型需求同时也应兼顾到产品线的丰富性。
推荐户型:
89㎡2房2厅2卫
客厅宽敞豪华,空间舒适;
主卧室窗户采用转角设计,增加了采光面和利用空间;
室内房间布局紧凑,房间采光佳;
灵活多变,两室随时可以按客户要求变成3室;
餐厅采光面大,自然采光好。
123㎡3房2厅2卫
·
全明设计,整个户型以凸窗增大整体面积·
入口玄关设计,客厅与餐厅南北通透·
整个户型欠缺阳台,对于工作操作欠佳
125㎡3房2厅2卫
小区核心,静谧之所;
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外圆内方,设计特别;
带有入户花园,增加过度空间;
8米弧形超宽景观面,180度收揽园林阔景;
主卧偏居一隅,独享私密,豪华弧形浴室,创造舒适空间。
篇四:
户型设计建议
花好月圆-锦峰苑(二期)房型修改建议
上海春之声置业有限公司2001年10月21日
一、户型面积配比
以二房三房为主,控制房型面积,以中小面积户型创造高品质,较低总价的次居住区商品房的关键卖点根据:
1、综合一期初步的销售情况所反映出的问题,三房虽然户型较好,但总价过高,乃陷于滞销。
同时,主要目标客户为外地客户,有效购买力有限,控制总价是不可或缺的条件。
2、整体房产市场的需求呈金字塔型,明确以居住区市场为依据的产品定位,投资效用不大,主要是居住功能。
3、上海家庭结构小型化,二房及小三房很受欢迎。
4、综合万科城市花园、奥林匹克花园几新时代花园的成功销售可以看出,中小房型市场的需求度较大,而且目前市场供应量较少。
建议本案二期户型比:
1)2)
控制总价,面积比同类周边楼面积偏小;
部分东西三墙可以做一部分一房,与二房结合,可针对一大部分二代父辈住一房一厅,年青一代住二房,这样既可有相对
的私人空间,又可方便日常生活中的相互间照顾。
同时,可形成本案“花好月圆”的鲜明卖点。
建议房型及房间面积:
主卧:
15-18m2(开间3.6m2),次卧12-14m2;
书房8-10m2;
厅30-40m2(开间3.9-4.2m2);
厨房6-8m2;
公卫4m2;
主卫6-7m2;
阳台6-8m2;
工作阳台2-3m2。
参考例:
得房率90%左右
二、房型特色
从目前错层的情况看,如奥林匹克花园、新时代花园等其地理位置与本案相类似,但销售业绩受地段偏僻的影响却较小,销售情
况是相当良好的;
同时,本案周边缺乏错层,有一定的机会点。
特别是在抗性房上(如沿公路、街道等),以本案综合优势作底,而错层作为房型特色对抗噪间劣势,预计会更加稳妥。
所以,增加部分错层设计,加速二期去化力度。
三、房型总体部署原则
在环境优秀、景观好(如沿河、邻花园)的配大房,好房卖高价;
在沿街,边角地方配以小房型低价,便于去化。
四、细部控制
1、在功能上,两厅自然分隔,动静合理(厅实用面积加大,主卧室私密性好)如能做出两卫背靠背,可以给业主更大自由度。
2、讲究窗设计:
体现空间延展性、景观性;
大面宽、低窗、转角窗。
3、落地大窗设计。
4、讲求阳台设计:
体现功能性、实用性、空间延展性、景观性。
5、功能全:
有玄关、储藏室,复式有露台。
6、餐厅与厨房、卫生间和洗浴做到干湿分离,在细节上充分考虑家具的尺寸和摆放。
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