南京二手房交易综合流程全攻略Word文档格式.docx
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若需提前还贷:
借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证
5.办理交易过户:
(产权过户时间为一周)
买卖双方亲自前去房产局办理,携带有关证件原件(若委托办理,需出具公正委托书)办理交易过户时,买方需向卖方支付房屋首付款,过户同步买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.
6.办理土地证过户:
买方可单独办理,需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。
银行放款到卖方账户。
7.户口迁出、房屋交验,费用结清:
水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接,订立《物业交接确认书》,支付房屋尾款。
二、需要准备费用(如下费用原则仅限于普通住宅):
1.南京1月1日至12月31日(暂行)二手房交税表
2、交易服务费:
房改房:
100元
存量房:
3元/平方米
3、产权登记费:
40元
80元
4、配图费:
20元
5、共有权证工本费:
10元/本
三、银行按揭贷款:
如果购房人(以家庭为单位)第一套购房商业贷款可享有现银行利率7折,
商业贷款第一套首付30%,第二套首付提高10%。
重要提示:
在贷款前需进行个人资信审核,如银行有不良记录(借款不准时还款)也许无法审核通过!
买卖双方提供贷款资料:
1.二手房买卖契约原件1份;
2.申请人夫妻双方身份证复印件1份;
3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份;
4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份;
5.收入证明原件1份;
6.土地证复印件1份;
7.卖方身份证复印件1份;
8.卖方原产权证复印件1份;
9.买方如是外地户口需提供暂住证.
10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.
四、交房重要内容
①内部设施
②清算费用及过户(涉及水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等)
2、核查房屋内部设施
3、清算物业费、水、电、煤气等欠费
4、物业处资料更新及水过户
5、电过户
6、煤气过户
7、有线电视过户
8、电话、宽带过户(需卖方陪伴)
9、钥匙交接,订立《物业交接确认书》
五、交易时间表
1、交定金,签定合同,商定首付款时间,并于当天过户。
2、如原产权有贷款,过户前先进行还贷解押手续,时间3-30天不等,每个银行不同样。
3、产权过户为七天,同步进购房人贷款申请。
(如是全钞票购房领证当天即将剩余付清同步交房)
4、七天后拿产权证送到银行抵押,土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款,公积金或组合贷款约1-2个月下款(下款至房主名下)
6、房主收到银行贷款同步交付房屋。
(注:
现是年终,银行贷款申请和放款时间均有延迟现象)
二手房买卖九种典型纠纷提前理解免麻烦
纠纷一:
逾期支付房款引起纠纷
下家逾期支付房款时,上家可以规定继续付款之外,还可以规定下家支付相应利息或合同中商定逾期付款违约金,上家还要以依照自己意愿解除合同,不再出售房子了。
下家要注意是,如双方在房屋买卖合同中商定下家用银行贷款支付某些房款,而届时由于贷款政策调节或别因素银行未能足额放贷话,下家依然要承担逾期付款违约责任。
纠纷二:
逾期交付房屋引起纠纷
上家在合同商定交房时间尚未交房,除了有某些合法理由,例如下家未准时付款,否则要对下家承担违约责任。
纠纷三:
逾期办理过户手续引起纠纷
上家或下家均有也许想毁约而迟迟不去办理过户手续,但下家想毁约时重要采用不支付房款办法,因此普通是上家不办过户手续,这时,下家如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同步为避免上家另将房屋转卖她人,最佳将房屋进行保全。
纠纷四:
规定返还定金引起纠纷
按定金性质,可以分为立商定金,违商定金等等,商定哪种定金,核心要看定金合同中是怎么商定。
纠纷五:
因中介行为引起纠纷
如上家或下家在与中介公司订立居间合同后,由于避开中介公司进行交易或订立买卖合同后毁约,导致中介公司中介费损失,中介公司可以依照居间合同追究其责任。
又如中介公司在进行居间和代理时,不规范不尽责而导致纠纷。
纠纷六:
规定解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起纠纷
规定解除合同或确认合同无效,普通是在另一方有重大违约行为状况下发生,此类案件普通还会随着着补偿损失祈求,法院在审理此类案件时会依照双方过错限度不同,来鉴定各方承担责任。
纠纷七:
因房屋质量引起纠纷
由于上家交付房屋存在质量问题,遭到下家索赔或规定解除合同。
依照关于规定,如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担补偿责任,如果上家已就房屋质量问题明确告知下家,那上家不承担责任。
纠纷八:
因“黑白合同”引起纠纷
“黑白合同”指是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖订立数份不同价格合同。
送至房产交易中心登记叫“白合同”,只供登记用。
双方私下留存叫“黑合同”,作为交易真实成交价格。
纠纷九:
因户口迁移引起纠纷
房屋交付后,下家才发现房内有上家户口或她人户口,虽然合同中商定上家应当保证户口迁走,但此类纠纷诉至法院还是不会被受理。
因此此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
随着各地住房制度改革进程加快,二级市场开放力度不断加大,二手房买卖日渐红火,二手房由于具备位置好、价格低优势,被众多消费者青睐,但是,旧房买卖毕竟不像新居那样一目了然,购买二手公房上当被骗后追索和补偿难度要比新商品房难得多。
因而,在选购二手房时,要特别注意产权、房屋构造等问题。
★一、弄清二手房产权状况
在旧房交易中,产权证是最重要。
由于房屋不同于其她日用品,价值量巨大,法律对房屋保护重要是对有合法产权房屋进行保护。
依照国内《都市房地产管理法》第59条规定:
"
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
因而,购买二手房时,一定要弄清晰房屋权属,凡是产权有纠纷,或是某些产权(如以原则价购买公有住房)、共有产权、产权不清、无产权房子,虽然房子再适当都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同步也会引起许多不必要麻烦。
此外,要特别注意产权证上房主与否与卖房人是同一种人。
在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权真实性。
由于国内房改政策在房改进程不同发展阶段实行不同政策,因而,如果是以原则价购买公有住房,要注意与否已经按成本价补足费用,或者已与原单位拟定了如何按比例提成。
此外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员稳定,与职工订立有服务合同,原单位尚有优先购回权。
因而,要确认原单位与否批准该房子出售。
当前对于军队、医院、学校公有住房普通还不容许上市出售,因而对此类房子一定要确认有原单位公盖批准出售才干放心购买。
★二、理解二手房房屋构造
二手房房屋构造比较复杂,有些房子还通过多次改造,构造普通较差。
因而,购买二手房时,不但要理解房屋建成年代、建筑面积和使用面积与否与产权证上标明相一致、房屋布局与否合理、设施设备与否齐全完好等状况,更要详细考察房屋构造状况,理解房屋有无破坏构造装修,有无私搭、改建导致主体构造损坏隐患状况。
此外,购买二手房还要对房屋进行实地考察,理解户型与否合理,有无特别不适合居住缺陷,天花板与否有渗水迹象,墙壁与否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题,则不要购买,以免购买后既要加大维修费用,又时刻面临不安全危险。
★三、实地看看二手房周边环境和配套设施
随着人们生活水平提高,对居住区环境及配套设施设备规定也越来越高。
新建房屋会随着房屋竣工和入住完毕,逐渐改进住区环境,普通会向更好方向发展。
而旧房子周边环境已经形成近年,普通很难变化。
因而,购买旧房时,要认真考察房屋周边有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,此外尚有房屋周边环境、社区安全保卫、卫生清洁等方面状况。
对房屋配套设施设备考察重要有:
水质、水压,供电容量,燃气供应,暖气供应状况及收费原则,电视接受清晰度等。
此外还要观测电梯品牌、速度和管理方式,与否安全、便捷并提供24小时服务。
如有机会最佳走访某些老邻居,对房屋及周边环境设施做更多进一步理解。
总之,要充分理解售房人售房真实目,避免接手一种垃圾房。
购买二手房目本是想改进一下居住条件,但是如果对二手房理解不全面,却会给日后生活带来更多烦恼。
★四、考察一下二手房物业管理
购买房屋是一次性消费支出,而物业管理水平高低则直接影响到日后长期居住生活质量。
因而,人们无论购买新居还是旧房,都越来越关注房屋管理水平。
良好物业管理不但可以弥补房子某些局限性,还能给生活、工作带来更多便利。
对物业管理考察,重要是考察物业管理公司信誉状况,要对其管理物业进行走访,看保安人员基本素质、保安装备,管理人员专业水平和服务态度,社区环境卫生、绿化等与否清洁、舒服,各项设施设备与否完好、运营正常等,由此可以大体看出一种公司管理水平,最后评价是以质优价廉为好。
还要理解物业管理费用原则,水、电、气、暖价格以及停车位收费原则等,理解与否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大维修养护费用,浮现买得起房住不起房状况发生。
★五、买二手房选个安全中介
当前在许多都市,虽然已放开了住房二级市场,但**职能普通只是在两头把关,即审批入市资格和办理产权转移登记手续,而中间交易过程则完全由买卖双方自行操作。
而二手房买卖要比商品房复杂得多,因而,买卖双方都需要中介机构协助代为办理交易手续。
当前中介服务机构操作还不完善,良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突事情。
因而,中介机构选取就显得尤为重要。
一方面要选取经**行业主管部门批准、已获得执业资质中介公司。
要亲自到中介机构办公场合进行考察,依照人员素质,办公设施当代化限度,信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。
同步,在委托中介机构代理之前,还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目,如何收费?
如果未能如愿成交,如何退款?
如果买卖双方发生纠纷,中介公司有无能力负责补偿损失等。
中介机构提供另一项重要服务就是房屋作价评估。
由于住房二级市场刚刚起步,成交量少,没有多少可供选取对比实例,对于普通居民来说,精确地对房屋进行估价就显得非常困难。
因而,也要委托获得资质中介评估机构对房屋进行基本客观估价,使买卖双方都能感觉物有所值,皆大欢喜。
此外,如果对二手房买卖没有把握,最佳能聘请房地产方面专业律师做顾问,特别是对产权等核心问题进行把关,以免上当被骗。
当前在住房二级市场上律师收费还没有统一原则,因而,要事先理解律师收费和提供相应服务均有哪些。
★六、二手房交易手续要在交易场合完毕
购买二手房时要亲自到交易场合办理转让手续。
有人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节约一点交易手续费,在售房人花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,成果拿到手产权证有也许是假,房屋所有权得不到应有法律保护,引起纠纷;
或
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- 南京 二手房 交易 综合 流程 攻略