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客户服务中心组织的由项目部、工程承包单位、监理公司、管理处共同参加的对房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。
同一期交付的房屋至少进行三轮模拟验,根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况,可以增加模拟验收次数。
3.2.模拟验收内容:
根据产品组成因素所具有的特性,验收过程包括如下四项内容:
房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态检查。
4.职责
4.1.客户服务中心保修办
4.1.1.确定模拟验收内容、检查方法、验收流程;
4.1.2.负责计划、组织、协调、实施模拟验收过程,监督整改落实情况;
4.1.3.负责对发现的需改进的问题进行统计、分析并发布结果;
4.1.4.负责对整改结果进行验证,模拟验收过程效果的跟踪评价;
4.1.5.负责对模拟验收工作承包单位考核的制定与实施。
4.2.项目经理部
4.2.1.负责制定在模拟验收过程发现问题的整改方案,并统筹进行处理;
4.2.2.负责推动整改工作的开展及控制整改质量。
4.3.模拟验收工作承包单位
4.3.1.实施模拟验收检查过程;
4.3.2.对模拟验收发现的问题整改跟进,汇报整改情况。
5.工作程序
5.1.模拟验收准备工作
5.1.1.编制模拟验收计划,计划内容包括:
5.1.1.1.模拟验收起止时间:
与项目部沟通确定;
5.1.1.2.确定参加模拟验收人员(尽可能做到验收人员与验收单位在几轮模拟验收中保持一致);
5.1.1.3.任务分配;
5.1.1.4.验收时间、内容安排;
5.1.1.5.编制《模拟验收计划表》,分为“整体计划”和“单轮计划”两部分。
5.1.2.资料准备,包括如下资料:
5.1.2.1.毛坯房模拟验收标准(以此为模版,实施中可根据项目实际情况进行增减、调整);
5.1.2.2.装修房模拟验收标准(以此为模版,实施中可根据项目实际情况进行增减、调整);
5.1.2.3.《交楼标准》;
5.1.2.4.《房屋接收情况记录表》;
5.1.2.5.合同附图;
5.1.2.6.房屋临时门牌标识;
5.1.2.7.小区平面图。
5.1.3.工具准备,包括如下工具:
5.1.3.1.红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、相位测试仪、硬板夹、水性大头笔。
5.1.4.召开模拟验收动员会,安排如下:
5.1.4.1.会议主持人:
保修办主办、项目部具体负责人;
5.1.4.2.会议内容:
⏹宣讲模拟验收目的及重要性
⏹讲解模拟验收计划安排
⏹简单介绍模拟验收标准
⏹讲解整改要求:
质量要求、时间要求
⏹强调纪律要求
⏹确定模拟验收培训时间以及参加人员
⏹明晰奖惩措施
⏹给承包商发相关知会
5.2.模拟验收培训
5.2.1.集中讲授
5.2.1.1.讲授人:
保修办主办;
5.2.1.2.讲授内容:
⏹模拟验收标准
⏹交楼标准
⏹合同附图及核对方法
⏹常见问题、以往案例讲解
⏹现场标示和记录方法
⏹检查人员奖惩措施
⏹验收过程中注意事项讲解,内容包括:
a)避免干扰:
工作人员按照工作职责范围进行工作,不受其它人员工作状态、情绪干扰;
b)坚持原则;
检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准要求进行检查、记录,在工作过程中不受主观因素影响擅自放松检查标准;
c)单据交接程序:
每天上、下午检查的单据在检查工作完成后组长安排施工单位签收,然后将单据交接给保修办资料员,并确认单据数量。
d)小组成员管理;
组长要对组员进行考勤,工作情况进行及时指导纠正,严格执行检查纪律;
e)电话沟通:
验收现场出现有疑惑的问题及时与项目部或万创工程师进行沟通。
⏹提问与答疑
5.2.2.现场示范
5.2.2.1.示范检查方法:
⏹现场随机选取一套房,参照模拟验收标准逐项示范检查;
⏹对于空鼓、层高、电路等需要工具辅助检查的内容示范工具使用方法.
5.2.2.2.示范记录方法:
⏹《房屋接收记录表》格式填写注意事项。
⏹规范问题书面记录内容、记录格式:
问题存在区域(入户花园、客厅、主人房、书房、卫生间、走廊、阳台等)+问题位置(门、天花、地面、墙面、窗等)+部件名称、方向、距离等精确问题细部位置(把手、玻璃、灯、框、中间、上、下、左、右、约几米、多大平方米等)+问题现象
5.2.2.3.示范标记方法:
⏹问题标记工具选择:
水泥面用粉笔标记,门、铝合金门窗、部品部件等用标示贴,玻璃用水性大头笔;
⏹问题标记方法:
水泥面上问题用粉笔将问题点圈示及用箭头指示,并在旁边标明问题内容及日期;
用标识贴标示的,在标识贴上记录问题内容,并粘贴于问题点位置;
5.2.3.模拟演练与检查
5.2.3.1.每组模拟验房小组检查一套房屋,进行培训效果检验;
5.2.3.2.保修办主办对检查结果进行点评、纠正、规范。
5.3.模拟验收实施
5.3.1.第一轮模拟验收过程
5.3.1.1.检查内容:
由维修主办在模拟验收标准中摘取相关内容
⏹使用功能
⏹现场与合同附图符合情况
⏹设计缺陷
⏹强制性规定
⏹重大质量问题:
大面积空鼓、严重裂缝、起砂、层高、方正、水平
5.3.1.2.为了避免由于验收人员经验不足,造成检查品质不稳定,及时发现问题,纠正不规范行为,保修办主办在模拟验收过程中要对新人模拟验收过程进行抽查:
⏹抽查时间:
每天抽查一次,对发现的问题及时进行纠正;
⏹资料抽查:
记录表填写是否规范,内容记录是否准确;
⏹现场抽查:
检查内容是否全面、现场标识是否到位。
5.3.1.3.严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施;
5.3.1.4.每天模拟验收结束后召开验收过程交流会:
⏹各小组通报检查过程中发现的主要和共性问题
⏹验收工作是否按计划执行;
⏹是否有需要协调的问题;
⏹记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。
5.3.1.5.将记录表中的问题转换为电子文挡,放内网EKP相关文件夹。
5.3.1.6.模拟验收结束后编制总结报告,进行验收过程总结,问题分析,典型问题需配图片、说明;
5.3.1.7.召开决策会:
⏹组织者:
保修办、项目部
⏹与会部门、人员:
公司领导(视问题严重程度或整改效率决定是否需要请领导出席会议)、万创、项目部、保修办、成本部、项目客户经理、管理处
⏹会议内容:
制定模拟验收发现问题的整改方案,确定整改期限、责任人;
确定不整改的问题形成统一口径,并填写《房屋接收审批表》,并让相关部门会签审批,完成后交部门存档。
5.3.1.8.保修办监督整改落实情况,发现异常情况及时向项目部反馈,必要时报相关领导:
⏹整改方案、计划落实情况检查
⏹整改效果检查
⏹推动整改方法:
相关部门沟通解决、邮件形式进行通报、及时填写《房屋接收审批表》、上报公司领导、入伙协调会协调、月度项目现场协调会协调、冻结施工单位工程进度款、按合同罚款、提议委托整改。
5.3.2.第二轮模拟验收
5.3.2.1.检查内容:
⏹完整性:
部品、部件、电气设施是否安装到位
⏹成品保护
⏹裂缝、空鼓、起砂、大小头等土建问题
⏹水电:
通水、通电试验
⏹全面普查:
除外观、色差外
5.3.2.2.程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4.、5.3.1.5.、5.3.1.6.进行;
5.3.2.3.召开整改计划会:
保修办,项目部推动
⏹与会部门:
项目部、保修办、施工单位
5.3.2.4.保修办监督整改落实情况,发现异常情况及时向项目部反馈,必要时报相关领导:
参见5.3.1.8.
5.3.3.第三轮模拟验收
5.3.3.1.检查内容:
⏹观感
⏹色差
⏹卫生
⏹关闭第一、第二轮模拟验收已整改完毕问题
5.3.3.2.程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4.、5.3.1.5.、5.3.1.6.、5.3.1.8.进行。
5.3.4.钥匙移交
5.3.4.1.模拟验收发现的问题整改合格后方可进行钥匙移交;
5.3.4.2.钥匙由施工单位移交给管理处;
5.3.4.3.移交原则:
⏹所有模拟验收问题关闭
⏹让步接收问题完成《房屋接收审批表》审批流程
5.3.4.4.保修办每天编制《收房日报表》。
5.4.针对外包模拟验收过程进行效果评估总结、处罚实施:
5.4.1.评估依据:
最后一轮模拟验收整改后的结果与入伙时客户填写的《客户保修意见征询表》中的问题进行对比。
5.4.2.对于模拟验收过程中未查到的如下问题对承包单位进行处罚:
5.4.2.1.后续整改有难度,对房屋交付有影响的问题;
5.4.2.2.因质量问题导致客户拒绝入伙,提出索赔的;
5.4.2.3.影响客户对房屋质量整体满意度的,包括如下但不限于问题:
⏹木门色差、变形、尺寸不对
⏹铝合金门、窗、护栏凹痕、变形、不方正,安装方向不正确
⏹玻璃质量瑕疵
⏹出现大面积空鼓:
20cm×
20cm空鼓数量不超过5处或单个空鼓面积超过1㎡的
⏹裂缝:
一套房屋内裂缝数量超过5条或单条裂缝长度超过1m、宽度超过0.2mm的
⏹平面不方正、墙面不垂直、梁大小头、门窗空洞尺寸不对
⏹出现线路故障
5.4.3.处罚原则:
5.4.3.1.以上问题每发现一条,根据实际情况对承包单位实施罚款50-150元;
5.4.3.2.业主在《客户保修意见征询表》每提出一条非以上问题,对承包单位实施罚款10元。
5.5.施工单位整改效果奖罚措施
5.5.1相关内容详见《工程保修约定》第一条“保修期开始前的房屋接收程序”中相关内容。
6.相关记录
6.1.《毛坯房模拟验收标准》
6.2.《装修房房模拟验收标准》
6.3.《模拟验收计划表》
6.3.《房屋接收情况记录表》
6.4.《房屋接收审批表》
6.5.《收房日报表》
6.6.《客户保修意见征询表》
6.7.《签到表》
6.8.《工程保修约定》
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