年思拉堡温泉小镇可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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经济发展轴沿线,可经由沈大高速公路、长大铁路联系辽东半岛各主
要城市,其面积、储量、水温居辽宁省之首(温泉水温为:
井
99.5℃,
泉
45℃)。
随着东北老工业基地振兴和辽宁省五点一线沿海经济带战
略实施,营口沿海产业基地、仙人岛能源化工区、营口开发区、盖州市
北海新城的开发建设及营口新港的迅猛发展,为思拉堡温泉的开发利
用提供了广阔的空间。
1.1.2 项目建设的必要性
思拉堡温泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发
建设的重要依托,温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业逐渐兴
起,并成了地热资源综合利用的开发局面。
然而,思拉堡温泉资源利
用长期以洗浴、供暖等粗放式简单利用为主,对温泉的整体利用缺乏
有效的管理和可持续发展的科学整合,其开发模式及待提高与创新。
辽宁省第五地质大队
2007
年
7
月关于《双台温泉矿产资源开发利用
情况报告》指出,双台温泉连年超量开采,使第四系孔隙含水层热水
逐年降温,目前已变成常温水,温泉水已下降至基岩风化裂隙含水层。
为更好地利用思拉堡温泉的自然资源,配套服务区域经济,提升营口
市旅游服务的整体水平,促进营口及盖州市经济发展,科学规划、迅
速完成思拉堡温泉小镇的建设势在必行。
1.2 可行性研究报告编制依据及范围
1.2.1 编制依据
本报告依据以下文件、资料编制:
1、《营口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;
2、《盖州市经济发展总体规划》;
3、《思拉堡温泉小镇概念性规划》(上海同济城市规划设计研究院)。
1.2.2 编制范围
本报告主要对思拉堡温泉小镇的区位条件、自然资源、开发潜力
及项目的可行性进行分析论证。
对思拉堡温泉小镇核心区组团的基础
设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经
济效益进行可行性研究,并提出结论意见,供有关部门决策。
1.3 可行性研究概要
1.3.1 主要资源
思拉堡温泉的面积、储量与水温居辽宁省之首,资源丰沛,康体
疗养功能突出,具备优良的休闲度假开发条件。
1.3.2 开发理念
打造良好的度假环境,开发中体现舒适性、康益性和安全性;
创
造丰富的旅游度假产品,突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲
性;
完善各项服务设施,保质保量、多种类、多样化满足游客需求;
科
学经营、严格管理,强化游客认同感。
1.3.3 目标客户群体预测
国内分时度假及商务度假人群;
周末及短期休闲旅游人群;
家庭
及老年度假旅游人群;
运动创伤及其它康复人群。
1.3.4 建设内容及规模
温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施;
一期总占
地面积
52.7
万平方米(790
亩),总建筑面积
36.9
万平方米。
1.3.5 投资估算及资金筹措
经测算,思拉堡温泉小镇核心区组团总建设投资估算为
1.9
亿元。
资金筹措方案为自筹。
1.3.6 社会效益及经济效益评价
据初步测算,思拉堡温泉小镇每年可接待游客
10-15
万人次,
以人均消费
300
元人民币计算,年收入可望达到
3000-4500
万元人
民币,年利润约
1120
万元。
思拉堡温泉小镇项目实施后将营口及盖
州市投资环境迈上一个新的台阶,对招商引资具有重要拉动作用。
1.4 结论
思拉堡温泉小镇集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优
势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体,社
会、生态、经济效益显著,其建设合理可行。
第二章 温泉旅游资源与市场预测
2.1 温泉旅游资源
2.1.1 自然资源
思拉堡温泉的面积、储量与温度居辽宁省之首,资源丰沛,具有
一定的开发基础和经验。
思拉堡温泉的康体疗养功能突出,具备优良的休闲度假开发条件。
2.1.2 区位优势
思拉堡区位条件优越,位于辽东半岛沈大经济发展轴线,在营口
地区半小时交通圈可到达盖州城区、鲅鱼圈城区以及规划建设中的北
海新区、营口新城与仙人岛能源化工区;
一小时交通圈可到达营口市
域内主要城区与规划发展区;
2
小时交通圈可到达鞍山、辽阳、沈阳、
盘锦、本溪、大连等辽宁中南部主要城市及港口城市,开发条件成熟。
2.1.3 市场需求
辽宁省共有温泉
42
处,大多分布在辽东半岛。
其开发利用以康
休疗养功能为主,温泉的开发尚未完成从疗养功能向休闲康体和旅游
观光功能的转化,新兴的温泉旅游度假目的地开发大有可为。
随着辽宁省沿海经济开发的热潮,人们生活水平的提高与商务休
闲市场的扩大对高档温泉度假地的开发产生了强烈的推动作用。
日、韩等国在辽东半岛的成功投资经营,大量高管人员进入,也
为思拉堡温泉的开发利用提供了更为广阔的发展空间。
2.2 目标客户群体
为提高思拉堡温泉小镇经营过程中抵御风险的能力,客源应定位
于多元化的结构,但同时也要确定重点的细分作为重点经营的目标人
群。
综合考虑多个因素,思拉堡温泉小镇细分目标客户群体应为下列
四大主体:
国内分时度假及商务度假人群――以公司等为组织的商旅、论坛、
会议及员工奖励度假为主体的商务度假人群及分时度假的成熟旅游
者,无疑是思拉堡温泉小镇吸纳的主要目标。
周末及短期休闲旅游者――营口及周边大连、鞍山、沈阳、辽阳、
抚顺、本溪等城市中有大量的职业人士,其生活富裕,周末离开家或
有工作压力的地方,放松精神或参与特殊兴趣的活动。
思拉堡温泉小
镇拥有众多“职业人士喜爱的项目”和“满足特殊兴趣的项目”。
家庭及老年度假旅游者――人均月收入在
2000
元以上的家庭度
假;
人均收入在
1800
元以上的文化型家庭;
进行阖家的休闲度假活动;
同时温泉的疗养作用使得退休老年人也是思拉堡温泉小镇休闲活动
的重要顾客群体。
运动创伤及其它康复人群――辽宁省作为国内体育大省及经济
大省,运动员伤病疗养和工作疗养人群无疑会成为思拉堡温泉小镇的
重要目标群体。
第三章 开发理念
3.1良好的度假环境
具有良好的度假环境应是思拉堡温泉小镇的基础条件,良好的度
假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。
3.1.1 舒适性 度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一
指标,除了思拉堡温泉优越的自然环境之外,还应包括人文环境。
人
文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、
科技化、宜人化的设施建设与优质的服务,为游客提供一个舒适宜人
的从文度假环境。
3.1.2 康益性 度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境
的康益性。
前者包括要有良好的绿化,优美的景观,无污染、无公害,
保持生态平衡和良性循环。
后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性,
具有地方性又具有时代性,为旅游者在心理、身体上创造一种健康有
益的度假环境。
思拉堡温泉小镇除了选择温泉、山地等自然环境康益
的地区作为度假的主题外,建设滑草健身场、保健康疗中心等人工设
施与服务,增强度假区的康益性功能。
3.1.3 安全性 对思拉堡而言,安全性除了自然环境条件的安
全性以外,使游客在小镇内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的
重要内容。
因此,小镇所处的自然环境相对封闭独立的地方,安全的
人文环境(度假区所在地方的社会治安好,当地居民对游客的亲善态
度等);
安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援
系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。
3.2丰富的旅游度假产品
“边界模糊化,功能多元化”已成为旅游产品新的变化趋势之一,
定位核心客源市场,形成度假区特色,及满足游客多方面的需求成为
旅游度假区发展的新趋向。
这些趋向具体表现在以下几个方面。
3.2.1 主题性 所谓主题,即是度假地发展的主要理念或核心
内容。
其主要目的是形成或强化度假区特色,增强度假区的竞争优势,
满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。
思拉堡温泉小镇以“温泉
健养”和“体育休闲”为度假主题,营造具有鲜明地方特色的高档次商
务旅游与度假休闲目的地。
3.2.2 文化性 构建思拉堡温泉小镇独特的文化氛围是温泉小
镇的灵魂,其包括有思拉堡的地域特色文化和现代温泉涓埃女神休闲
文化两部分组成,以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的
需求的文化体系。
3.2.3 生态性 温泉小镇的生态保护是要尽可能保护小镇内外的
原生环境,保护动植物的多样化和文化的多样性。
自然生态的改善,
文化生态的营造,生态旅游资源开发与保护,生态旅游项目设计,支
撑生态旅游项目的技术体系策划。
3.2.4 景观性 思拉堡温泉小镇的景观设计,是通过小镇景观
系统,结合绿化、园林化设计,景区景点划分、人工景点与小品及建筑
等的布局与设计,营造一种令人赏心悦目的景观,构筑温泉小镇的观
光游览系统,成为具有良好的人居环境和优美景观的场所。
3.2.5 休闲性 将休闲性充实为度假区的一大特征,是由于消
磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容,而度假区所具有的良好
的环境,丰富的旅游内容为游客休闲提供了一项特殊的经历与体验。
因此,针对度假旅游时间较长的较高的重游率,温泉小镇的开发中需
增加度假休闲设施和内容,有利于丰富度假内容,提升小镇档次。
3.3完善的服务设施
思拉堡温泉小镇将是一个自足系统,这要求开发者必须提供完备
的设施与服务,包括吃、住、行、游、娱、购,使游客能较长时间滞留,
并对闲暇活动、体育、消遣、文化、艺术、工艺有广泛的选择,必须在
质与量或种类多样化上满足游客的需求。
表现在旅游市场上,就是运营商极力向度假旅游者传递景观房的
概念和休闲体验,再从产品特色上看,尽管不同品牌类型的度假饭店
在服务项目略有差异,但是都强调家居的感觉。
饭店提供的休闲娱乐
活动略有不同。
其中提及率较高的休闲娱乐项目是:
游泳池、spa、温
泉池、漩涡池、网球、高尔夫球。
3.4科学的经营与管理
温泉小镇的主要客源市场是度假旅游者,奖励旅游者、会议旅游
者及康复医疗旅游者。
要成功必须合理地市场定位与创立认同,其关
键是定位营销,同时度假必须创立适当的品种或产品认同,以深深印
入游客的心目中,这样可以产生对品牌的忠诚,从而增加重复业务。
闲暇市场具有明显的季节性,尤其对于处于高纬度地区,高峰业
务集中在周末、节日和寒暑假,为了平衡全年业务,各度假区致力于
追求商务会议与奖励旅游者。
不断提高产品和服务治疗档次是重要竞
争手段。
通过改造与扩张,增加体育中心、桑拿浴及涡流游泳池。
为了
吸引家庭旅游者,开发猎珍、池边活动,并提供放松性设施如温泉、按
摩,建立主动参与式的体育活动,如同高尔夫、滑草、远足等等。
第四章 建设内容及规模
4.1 建设环境分析
思拉堡温泉小镇核心组团位于盖州市双
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