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一、回顾工作,总结成绩,充分肯定全市物业管理行业在特大城市建设中的新作为
XX年,我市物业管理工作在建设现代化特大城市的宏伟蓝图中谋划,在提升人居环境、构建文明宜昌的发展大局中推进,紧紧围绕提升物业服务质量为核心,大力开展“规范服务年”活动,从规范物业服务标准、完善配套政策法规、强化企业监督管理、理顺加强体制机制入手,全面推进物业管理市场化、物业服务标准化、从业人员专业化和行业发展信息化建设。
我市物业管理覆盖面、市场主体规模、业主大会成立数量和物业管理水平在全省仅次于武汉市,位居第二。
去年11月份高票通过了市人大常委会的专项审议。
我市“政府监管、市场运作、标准服务、动态考核、自求平衡、财政补贴”的保障房物业管理模式在全省棚改工作现场会上被肯定推广。
无论是在文明城市、平安城市创建中,还是在禁鞭专项活动中,全市物业行业主动担当,积极作为,作出了突出贡献,展现了行业形象。
总结起来,主要有以下几个方面:
一是建机制。
市政府下发了关于加强物业管理工作的通知,制定了物业服务企业信用信息管理暂行办法等一批规范性文件,构建了三级监管体系和四级联动机制。
二是定规范。
制定了物业服务企业资质申报、业主大会成立等示范文本,制定了普通住宅物业服务等级标准。
三是严监管。
依法监管前期物业管理招投标活动,城区对28个小区、万平方米物业项目进行了前期物业招投标监管。
严格核定物业服务企业资质,对全市322家物业服务企业开展了为期4个月的监督检查。
四是优服务。
针对群众反映多年的住宅专项维修资金申请使用时间过长的问题,通过高位协调,改过去“月度批量审批”为现在的“一事一报一拨付”,审批时间缩短了三分之二。
五是强基础。
开发了物业管理云服务系统和住宅专项维修资金管理系统,开展了物业管理系列宣传和老旧小区物业整改试点工作。
在很定这些成绩的同时,全市物业工作这应该想一想,在现代化特大城市建设中我们物业行业做得够不够,是否适应了特大城市的要求?
应该想一想业主对物业服务的要求越来越广,越来越高,我们服务的水平和品质达到了没有,还差多远,下一步该怎么提高?
更应该想一想行业发展的方向在哪里?
怎样争取基层组织的领导和支持,怎样应用现代化的手段去转型等。
这些问题我们拜托在座各位在新的一年认真加以思考、研究和解决。
二、主动适应新常态,积极融入互联网,全面实现物业工作的转型升级
在这里,我想讲时尚的四个关键词“新常态、社会管理创新、取消价格定价,互联网+”。
(一)认清“新常态”。
物业企业“触网带电”,实现物业管理由传统服务向现代服务转型就是我们的新常态。
在移动互联网和物联网蓬勃发展的今天,我们还是手拿一支笔记本、一支笔,或一个对讲机以传统的方式穿梭于楼宇之间?
还是像往常一样上门抄表收费?
相信这种情形必将成为过去。
未来的物业管理从承接查验到正常运行维护,都将全面、全程从线下迁徙到线上,以现代科技手段实现物业服务效率的提高和顾客满意度的提升新的物业服务方式和经营方式,这不正是我们要寻找的物业管理新常态吗?
在社区,当业主期待着巨大的未被满足的需求可以得到响应的时候,作为业主身边的物业服务企业,我们还能无动于衷?
在自己服务的社区内狼烟四起的时候,作为社区的主要服务者,我们还能袖手旁观?
回答应该是否定的!
未来,我们将借助现代电子商务模式整合社区围墙外的资源,以“一切为社区生活所需”作为使命,突破服务内容固化的藩篱,响应社区业主多样性和个性化的生活需求。
(二)依托社会管理创新,重构物业管理新机制。
现阶段,物业管理的受众面已经扩大到绝大部分家庭,涉及到我们在座的每一位。
业主将小区内发生的一切事情都认为是物业问题。
只要是不满足自我要求,就以拒交物业管理费为手段,将不是物业服务中的经济问题和矛盾演变为社会问题和矛盾。
这些问题都足以说明物业管理已经不是业主和物业企业之间的经济问题,也不是房管部门一家的行业问题,已经上升为社会问题。
需要各部门、各级政府和组织齐抓共管,形成合力,特别是需要基层党组织和社区居委会发挥作用。
提高物业管理水平,是提高物业管理水平、提高社区服务能力的重要抓手,也是推进国家治理体系和治理能力现代化的具体体现。
小区安则社区安,社区安则社会安;
小区和则社区和,社区和则社会和。
今天我们表彰的既有优秀物业小区、明星企业、岗位能手,又有模范业主委员会和支持物业管理先进居委会。
政法委龚书记,治安支队李支队长、姜副支队长亲自出席会议,这就是对物业管理的支持和齐抓共管的体现。
希望各区、街办、社区都要按照市政府《关于进一步加强物业管理工作的通知》要求,探索强化“双向进入”和“四方联动”的工作机制,指导和监督业主大会成立、业主委员会的选举成立、物业服务企业选聘、维修资金使用等各个环节。
(三)抢抓取消行政定价的机遇,全面提升服务水平和品质。
十年来,各地最低工资标准每年以较大的增幅提高,全国消费品价格指数逐年上升,水、电、油、气等资源价格纷纷上调,推动了物业服务刚性成本的逐年递增。
但由于其敏感性等众所周知的原因,大多数地方未能做到定期公布物业服务基准价标准,政府指导价格失去了“指导”的功能和作用,在调整物业服务收费价格方面,显得力不从心,服务价格严重扭曲。
不少物业服务企业遭受到了服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压,企业经营陷入困境,优质员工大量流失,弃管物业项目增加,物业服务企业与业主的关系紧张。
实际上,最终影响最大的还是业主,因为一个价值几十万、几百万,甚至几千万的房产,如果不能得到正常的维护保养,生命周期就会缩短,资产就会贬值。
应该说,物业服务的行政定价已经不适应时代的发展。
近日,国家发展改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》,其中要求地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等多项服务价格,鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务,拉动消费,促进相关行业健康发展。
从一定程度上来讲,这推动了物业服务企业角色的转变。
这一政策的直接刺激,是让企业和服务对象,共同掌握了定价话语权。
值得注意的是,定价的话语权是双方的协商,是合同约定下双方的市场行为。
既然是双方的合同行为,那么市场的杠杆调节作用就会更加明显。
价格的放开,是否等于“全面涨价”?
答案显然是否定的!
政府放开定价后,价格的制定更加遵守市场的竞争规律,在依法治理的前提下,通过逐步建立起市场运作机制、市场引导机制和市场监督机制,让产品、服务回归市场。
把政府的定价权交还给市场,物业市场的各方都有一个适应的过程。
一方面是物业服务企业担心在这一过程中,特别是初始阶段,会否出现低价竞争,劣币驱逐良币的现象;
另一方面是一些业主担心物业服务费无序涨价,而服务质量却得不到保证。
从以往价格政策调整的情况看,在初期出现各种情况,甚至严重情况在所难免。
但只要各方应对合理,各种配套措施到位,公开、公平、公正的市场竞争大环境逐渐完善,“提质论价,质价相符”的物业服务价格形成机制,就会越来越被市场主体各方所认可和接受。
因此,政策落地后,做好政策解读,强化监管水平,物业服务企业主动应对,通过转变服务态度、创新服务模式、提升服务品质、更新企业发展理念,以真诚服务赢得“民心”。
业主提升物业使用和文明居住意识,业主大会、业主委员会发挥正能量作用等,是保证政策平稳过渡的关键所在。
各级物业主管部门还应出台系列配套制度和措施,很有启发。
在信息公开方面,要求物业服务企业在小区醒目位置公示合同约定的服务内容和收费标准,由行业协会或第三方独立机构定期发布物业服务价格信息,对物业服务企业和业委会协商确立收费标准有困难的,鼓励双方通过独立第三方评估寻求解决。
在加强监管方面,对物业服务企业实行动态检查和资质升降奖惩制度;
对业主实行居住领域信用管理制度,把物业服务企业、项目经理及业主侵害业主利益、拒交物业服务费等违法、违规、违约行为纳入全市的公共信用平台;
把新建小区项目前期物业招投标及其他公开招标的物业项目全部纳入招投标平台管理;
对业主大会、业主委员会,从制度、指导、监督和服务入手,推进规范化建设。
相信在以市场化为导向的物业服务价格催化下,将进一步激发物业市场的活力:
将有利于加快物业管理市场的充分竞争,促进物业服务产品的差异化,提升物业服务企业竞争能力,推动物业服务企业的转型升级,优化企业的商业模式,推进物业管理行业向专业化、社会化、规模化发展,催生一批具有较强竞争力的大型企业。
(四)引进社区O2O,推进互联网时代的物业管理转型发展。
XX年,“互联网+”写入李克强总理的政府工作报告,这意味着“互联网+”正式被纳入了顶层设计,成为国家经济社会发展的重要战略。
那么,到底什么是“互联网+”?
互联网可以“+”什么?
“互联网+”可以加什么东西,互联网+交通=打车软件;
互联网+金融=微创银行;
互联网+服务=智慧城市;
互联网+社区=社区O2O。
为什么要引进社区O2O,为社区业主提供线上、线下服务模式。
传统物业管理模式已难以为继。
物业管理行业被定义为“微利保本”行业,如果真能做到“微利保本”相信大多数物业企业也是会相当满意的但实际中大多数的物业企业是处于以中国亏损状态,对房地产企业的依附性过强。
在这个模式下,物业公司以向业主提供日常维保及服务,收取入不敷出且若干年不变的物业服务费。
物业服务费最初定价是房地产公司基于销售的考虑而设定的,很少有依市场实际,物业公司亏损的根由此植下。
虽然物业行业经过了三十多年的发展,作为物业消费者,特别是普通小区的物业消费者习惯了低价高消费,最好是免费消费。
在日益增长的各项成本与几年不变的低物业费这对矛盾中,物业公司成为牺牲品慢慢走向亏损的深渊,不是物业人不够勤奋,也不是物业企业不会赚钱,是因为盈利模式简单、渠道单一、穷未思变,提着金饭碗在讨饭吃。
忽然一天,这世道就变了,大数据时代到来了,移动互联网时代来了,垄断“海量”的末端客户资源,社区O2O怎么做?
建立互联网型物业公司,就是通过物业APP(智能手机平台),为物业公司提供线上管理平台,提高物业的整体服务水平,充分建立起用户黏性,并在基础上,为社区业主提供有针对性的O2O服务。
建立社区综合服务平台,社区业主足不出户就恶意了解物业公告、进行在线报修、在线缴纳物业费、甚至进行投诉,双方还可以就服务流程、服务质量随时进行在线沟通,从而有效拉近双方距离,降低人力成本占70%。
社区O2O一方面满足了用户的刚需,同时又为物业增加了一个盈利平台,节省了收费人力,更有诱惑力的是一朝合作,即可万年收益。
整合基于小区1公里范围内的实体商店服务,并与电商、物流公司形成联盟组建独立的O2O生态,建立会员体系。
在物业管理平台的干洗店、零售店、快递公司、理发店、餐饮店开个年卡,也将有机会抵扣物业管理费。
有了利益联盟,物业公司也更乐于积极主动的提供多样化的综合服务,并通过服务质量来争取最大化的收益。
在欧美国家,社区商业占据社会商业总支出的60%以上,而在中国,目前整体水平不足30%。
创业公司为什么会选择物业公司?
创业公司为什么会选择物业公司?
社区O2O要有用户刚需粘性,要有平台意识,能和周边商户有强关联,这三个要素真的能把握住,一定必须打通一个环节物业公司。
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