项目整体运营思路及商务合作策划方案文档格式.docx

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3、项目的营销运营策略·

四、本项目总体销售货值测算·

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1、住宅产品市场售价预测·

2、商业产品市场售价预测·

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3、项目总体销售货值测算·

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五、前期推盘营销推广费用预算·

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1、具体各项费用预算·

六、商务合作人员组建及取费方式·

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1、商务合作人员编制·

2、商务合作取费方式·

一、项目差不多情况分析

浙中国际纺织品综合市场位于兰溪丹溪大道南侧，东邻柳湾路，南接振兴西路，西邻渔洲路，占地面积160亩，总建筑面积20.5万平方米，总投资7.5亿元。

项目四至交通较为发达，北面丹溪大道西面直通兰溪永昌、诸葛、孟湖等要紧乡镇，东面连通新老城区，差不多横跨整个兰溪市区；

西面临近渔洲路，渔洲路北面可直通工业园区，有效拉通本案与工业园区的距离；

东面柳湾路，南面振兴路与新城区政府行政中心相通；

整个交通路网四通八达；

按照项目前期功能规划，要紧分为三大主功能区域，由北至南功能承接，A区分为三大市场带：

A1区（盒子商业）以百货业态为主的购物中心、A2~A10区为纺织交易市场、A11~A23区为高端展示办公区（独栋商务），B区要紧作为酒店式公寓运营，C区为项目高档居住小区；

项目经济技术指标数据：

A1~A10区

A11~A23区

占地面积

50519㎡

15482㎡

建筑面积

91509㎡

17100㎡

其中

块体市场

33960㎡

建筑密度

32.16%

条形市场

24596㎡

容积率

1.1

地下建筑

32953㎡

绿地率

18.85%

36.55%

停车位

175

1.15

15.25%

600

B1~B2区

C区

17927㎡

18255㎡

46631㎡

46436㎡

商业建筑面积

7065㎡

5201㎡

酒店建筑面积

14926㎡

住宅建筑面积

31005㎡

酒店式公寓

14021㎡

地下室

10230㎡

10619㎡

28%

29.26㎡

1.98

2

30.15%

35.76%

住宅总户数

246

160

201

综合上述对项目差不多情况的概述，以及前期对项目的走访了解，本项目尽管在当地具有多重核心优势，不管是从政策支撑、项目体量、交通路网、功能分区定位等等，然而在整盘的运营思路上缺乏主次，而且推售节奏上没有把控，导致目前入市较为盲目；

甚至出现部分产品在销售中缺乏其自有的核心优势发挥；

为此对本案的操作运营大纲做如下概述；

二、兰溪商业进展格局及商住市场分析

1、兰溪市商业进展格局概述

兰溪市位于浙江中部，地处钞票塘江中游，金衢盆地北缘。

东北领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。

兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。

市区东北距省会都市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。

随着都市进展格局梯度转型，老城区功能逐步退化，伴随着政务中心的迁移，商业核心商圈也随之转移，形成多个次核心圈，新区西溪自然作为都市西扩承接地，然而在近年来政府一直推进都市边缘化进展，城镇一体化的进展，项目所在地将进一步融入都市进展新核心圈中；

就兰溪市现时期商业形态及近几年的进展演变，商业的演变无疑对当地的消费适应和生活适应阻碍巨大。

随着近几年人均收入的明显提高，人们更多的去追求体验高层次的消费场所。

休闲、娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。

1.1、老城区综合体项目——山田中央广场

兰溪首个百货综合体项目，位于兰溪市北面，距离人民路要紧商圈较近，近8万㎡，负一层约10000㎡联华超市、地上约30000㎡百货整体租给杭州解百、时代影院约5000㎡、星乐迪KTV5000㎡、山田大酒店10000㎡；

中央广场项目，内部商业业态分布仍以传统百货业态为主，其他休闲娱乐、餐饮等业态较少，内部治理较为混乱；

1.2、老城区综合体项目——今朝商厦

位于兰溪市劳动路78号，处于兰溪市最繁华的商业地段，靠近火车站，今朝商厦总共分为四层，每层近2000㎡，整风光积达到8000㎡；

虽地处老城核心路段，然而内部人气不足，一楼以化妆品、黄金珠宝、箱包皮具、其他楼层均以服装类业态为主，以及部分小面积的儿童娱乐项目；

1.3、新城区综合体项目——福泰隆购物广场

福泰隆生活广场地处兰溪新区西溪，地理位置优越，临近都市主干道丹溪大道，商业面积在20000㎡，要紧业态以其自营的福泰隆生活超市为主，配合其他服装、美食城、普乐迪KTV、儿童娱乐城等业态为辅；

项目业态分布比例不均，购物环境较为一般，然而其一楼的儿童主题娱乐城业态相对人气较高；

1.4、新城区综合体项目——嘉泰新时代广场

嘉泰新时代广场位于西溪核心路段，与福泰隆生活广场相邻，总面积约70000㎡，是溢价集大型超市、精品百货、餐饮娱乐、休闲文化于一体的商业综合体项目。

商场内部要紧分为6层，负一层为沃尔玛超市、1层内部以化妆品、黄金珠宝，外围有星巴克咖啡、肯德基等业态，2~4层以服饰为主，5层以电玩城、横店影院、部分餐饮业态；

对兰溪市商业综合体的市场走访中，关于当地商业综合体项目，相对而言嘉泰新时代广场项目，内部商业业态分布、品牌阻碍力、功能环境相对较为完善；

然而在其运营定位中仍以传统百货业态为主，制约其后期的进展；

2、本案周边商住地产分析

在前期的市调走访中，考虑到时刻以及项目的接洽等情况，仅对本项目浙中国际项目周边楼盘进行市调；

本案所在区域位于新区西溪版块的外溢区域，周边在售楼盘要紧由项目东面的金报御园项目、北面彩虹城、金色华府以及新区核心路段品牌进展商绿城兰园项目进行分析；

2.1、金报御园项目

项目

金报御园

物业类型

商住项目

建筑类不

多层、小高层

销售均价

住宅

6000元/平米左右

商业

1.2~1.3万元/㎡

房源面积

高层

70~117㎡两房三房产品

多层

108~141㎡复式

开发商

兰溪中翼金报置业有限公司

项目地址

溪西西环路车管所旁

项目特色

完全人车分流、600多米小区内环跑到、超大绿化面积

项目位于本案的东面，周边交通较为发达，要紧以住宅产品为主，搭配部分沿街底商项目，目前高层住宅对外报价为6000元/㎡左右，然而实际成交均价在5700元/㎡左右，另外沿街底商为一二楼连通，可能在140㎡左右，均价在12000元/㎡左右；

2.2、金色华府项目

5000~6000元/平米左右

1.3~1.4万元/㎡

105~136㎡两房三房产品

164~235㎡复式

兰溪市创越置业有限公司

溪西越中路2号

新城首席花园住宅、超值赠送性价比高、多层洋房得房率高

位于环城西路以西，创业大道以南，目前在售要紧以沿街商铺、高层房源为主，部分多层产品，高层均价在5200~5300元/㎡，多层均价6000元/㎡，商铺均价在1.3万~1.4万元/㎡；

2.3、彩虹城项目

65207㎡

180000㎡

5200元/平米左右

93㎡三房产品

兰溪市诚泰置业有限公司

兰溪市创业大道与彩虹路交汇处

集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓等于一体

项目北面，目前要紧在售产品为高层剩余货量，对外报价在5200元/㎡均价；

2.4、绿城兰园项目

高层、小高层、商业

9000元/平米左右

3~4万元/㎡

90~140㎡两房三房产品

兰溪市溪西商圈开发建设有限公司

丹溪大道与横山路交汇口

绿城二代高层项目、人车分流、绿城物业、更启用国内首个园区生活服务体系

品牌开发商，位于西溪核心路段，要紧对外宣释项目产品品质、品牌开发商、品牌物业等价值；

5月12号正式对外启动认筹，目前推售要紧以高层90~140㎡产品为主，均价在9000元/㎡左右，沿街商铺暂未对外发售，可能均价在3~4万元左右（保守可能），其正对面的嘉泰新时代广场原入市价格在5万元/㎡左右；

总结：

依照前期对兰溪市商业市场及周边项目的市调走访中发觉，项目的A1区完全具备承载购物中心的能力，而且关于整个市区商业综合体的进展阶层仍停留在第三个时期shoppingmall的时代，而不是第四代家庭式体验购物中心，故关于以后项目入市，有利于抢占商业市场的机会点；

本案周边三个项目住宅类产品市场均价集中在5200~6000元/㎡售价范围内，与本案目前对外的报价5400元/㎡的价格相似；

另不处积段差不多维持在70~140㎡的两房三房产品，面积段雷同；

而商铺产品的售价差不多维持在1.2~1.4万元/㎡，本案目前除了A1区的沿街商铺较高外，A2~A23区的市场报价在0.9~1.1万元/㎡（现场优惠折扣8.1折），低于区域市场的售价；

而按照本项目前期入市的项目形象、品牌形象而言，上述住宅及商铺价格处于区域低洼地带；

三、对本项目操盘营销大纲

鉴于之前整个团队已对本项目操盘思路做了沟通，故在本方案中不做具体的招商、营销工作铺排，仅对操盘中的各个环节做大纲的叙述，以便对下述中的货值测算、项目总销售额等提供依据；

1、本项目整体操盘节点划分

在整盘的推售中，通过A区先行启动，在市场中快速建立项目形象，尽管A区作为溢价性产品，然而关于本项目而言，由于前期入市受阻，市场大众对项目认知及信息递减，只能通过损失溢