火车站商业项目可行性研究报告文档格式.docx
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如:
高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2,而现在的二手房出售价达4200元/M2;
兴远现代城期房现售2500元/M2,而发展大厦现房3500元/M2。
3、出租情况:
▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况,后期管理到位的出租情况比较好。
高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高,而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。
▲整体出租情况均不理想,写字楼内比较萧条,空置率极高,现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用,可以看出本市写字楼市场供大于求。
出租状况区域特征明显,部分高区写字楼出租情况相对较理想,但出租率还在60%以下,而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。
4、产品特征及功能配套标准:
▲面积段较全,从30M2—900M2的都有。
▲大部分是简装,部分产品带卫生间。
▲部分带中央空调,带中央空调的写字楼售价普遍较高,大致比不带中央空调的写字楼高300元/M2。
▲现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。
市场结论:
从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析,不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少,加上本市公司保守思想的影响,办公选择门脸的和住宅楼的较多。
写字楼市场供大于求,此物业类型从市场角度出发不可行。
商住公寓
▲商住公寓现在市场上的供应量较小,整体销售情况不错。
▲面积在40M2—70M2、户型结构合理的比较畅销,面积在100M2以上的相对销售缓慢,特别是跃层的商住公寓更加滞销。
▲位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。
秀兰银色星座虽然价格降到1500元/M2,但仍有许多房子销售缓慢。
华海大厦福星阁也属于这种情况;
同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销,基本是在开盘后三个月就已售完。
▲本地块附近商住公寓供应量很小,03年鑫隆湾一经推出销售火爆。
特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。
2、价格情况:
▲商住公寓和写字楼的价格相差不大,和普通住宅的价格基本接近。
▲配套好,物业管理到位的商住公寓售价较高,如:
恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。
(期房售价2200元/㎡,2003年6月销售)。
3、出租情况:
整体出租情况良好。
恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。
4、产品特点及功能配套:
▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。
▲面积段较全,30M2—300M2的都有。
▲都有电梯。
▲个别有中央空调。
▲高层建筑均以塔楼为主。
▲建筑风格简约现代。
▲至少是有厨房厕所的一室一厅。
从市场角度看,商住公寓宜商宜住,市场受众人群广泛,需求较大,特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐,而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小,所以此物业类型从市场角度出发是可行的。
底商
1、市场供应情况及销售情况
现在市场上底商供应量较大,无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商,整体销售情况良好。
尤其是小进深、大面宽,面积在100M2以下的底商比较畅销,面积在200M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。
2、价格及出租情况
▲不同区域的底商销售价格差距很大。
根据位置不同销售价格大部分在4000—8000元不等,闹市区一层底商价格最高达28000元/M2,如裕华金街一层底商将近30000元/M2。
▲大部分底商出租情况良好,紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。
▲二层底商的租赁价格均在1-1.7元/M2之间,一层底商的租赁价格能达到2元/M2。
▲底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。
3、产品特点:
底商易于出租,大部分底商以二层为主,实行捆绑销售,面积均较大,大部分在150M2以上。
购买底商保值增值性强,具有可租可自用的特点,投资风险性小,是很多人投资的首选物业类别。
市场供需两旺,在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。
分割式产权商场
1、市场供应及销售情况
▲2003年—2005年产权式商场市场供应量很大,基本都是开盘期销售火暴,销售率达80%以上,后期剩余铺位很少,销售迟缓。
如:
京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。
▲购房者以投资客为主,涉及人群广泛,男女老少皆有,购买热情高涨,一般都在正式放开销售时排队抢购。
▲产权式商场大部分炒作力度都非常大。
一般实行返租三年,包租10—15年,以增加投资者购买信心,刺激其投资铺位高额获利的欲望。
但是目前保定的大小商场基本饱和,很多商场经营都是屡战屡败,所以此物业虽销售火暴,但后期可能都面临招商不利的严峻考验,投资者风险很大。
2、价格情况
产权式商场根据铺位位置的不同价格在5000—11000元不等,总价款在10万元以下,套价较低的销售的较快。
▲产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。
▲多以出售单位面积产权为主,单位面积较小,以8M2为一个单位为主。
市场供需两旺,在后期投资风险尚未显现出来之前,此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式;
在项目前期营销运作成功的情况下,销售前景仍比较乐观,销售周期较短。
但后期存在很大的经营风险。
酒店:
1、经营及销售情况:
▲在销售和招商的酒店中,项目附近有两个,销售情况都不理想,建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。
▲在高开区酒店的产权销售价位是2400——2500元/㎡,基本与商住公寓的价格差不多。
▲恒通财富中心大酒店,从2003年5月份开始对外销售,购买者无经营权,主要购买者为投资客。
现在已经售完,无其他酒店产权销售项目。
▲通过调查的九个酒店经营状况(后附酒店经营入住情况明细表),不难分析出酒店管理到位的入住情况就好,尤其是三星级以上的酒店,如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。
基本入住率在80%左右。
▲根据各个酒店装修配套标准不同,标间价格由120元/人·
天-280元/人·
天也不同。
▲项目周边酒店普遍经营不够理想,平均入住率在10%--30%之间。
市场结论:
从保定酒店业的经营情况来看,有星级的配套和服务好的酒店,入住率非常高,这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态,但保定房地产市场,销售酒店产权的项目极少,酒店做产权销售市场前景不错。
第二部分项目地块分析
一、优势分析:
▲本项目地块位于老城市中心火车站附近,建华路与裕华西路交叉口东南角。
该地段属于城市一级地段,交通便利,各项城市配套设施齐全。
▲紧邻火车站,人气较旺。
▲距以保百为首的城市中心商圈很近,购物方便。
▲项目三面临街,商业价值较高。
▲乡镇进城人较认可此地段,在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。
▲距建华批发市场,十方商贸城较近,由此带来很多商机。
二、项目劣势及风险分析
(一)、政府规划风险和地块风险:
1、目前该地块土地规划已到期,新的设计规划要求不确定因素较多。
2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用,而旧保定站将以货运为主;
而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站;
火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多:
▲客流量的变化
▲商机的减少
▲商业氛围的变化
▲周边环境的不确定性,可能会好,也可能会更糟。
3、此地块不是政府规划的发展方向,处于被抑制的方向。
4、保定市民对火车站区域不太认可,自住购房及购物基本不选择此区域。
5、地块周边环境较乱,人员素质较低,周边大部分都是中低收入人群,消费能力较弱。
6、地块附近流动人群较多,固定消费群少。
7、此地块经过几次转手,地价较高;
此地块为一级商业地段,市价在100万/亩,而贵公司拿地的价格高达160万/亩。
8、因此地块空置多年,大部分人都认为是烂尾项目。
9、因项目周边无一经营景气的项目,好多人认为此区域附近风水不好,经营什么都不成功。
10、地块面积小,在产品设计上局限性很大。
(二)、市场风险
1、由于前一段时期,保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多,随着购房者所购物业交房日期的临近,今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露,一旦投资收益兑现不了,会大大降低人们的投资热情,客户购买会越来越理性。
2、本地块周边没有一个成功案例。
3、地块周边租售情况不理想,租售价格均较低。
4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右,现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区,此区域因产品同质化严重,有一部分滞销楼盘,而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方,但是因为市场上供应小户型公寓较少,本区域内也没有此物业类型供应,因此不会影响销售大局。
(三)、开发商自身风险
1、佰盛公司成立时间不长,在项目选择上应走稳妥路线,不应该选择高风险高回报的项目,不应该走赌博路子。
在项目运作方面要稳妥,比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品;
对销售价格不应有过高的期望值,价格要平开高走,降低风险。
2、政府运作风险和项目手续风险,不确定性因素较多。
3、贵公司成立时间不长,企业处于资金积累阶段,对销售回款要求较高,如果市场一旦有变化,对企业发展影响很大。
三、规划条件:
▲建设性质:
集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。
▲地块面积:
8.507亩,其中城市道路占地1.267亩,底商、综合楼用地7.24亩。
▲建筑高度:
地上18层以上,地下1-2层。
▲绿化:
≥20%
▲土地费用:
1100万
第三部分方案组合与投资收益分析
根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出:
写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少,而现在写字楼供应量却较大,此物业类型整体供大于求,从市场角度出发不可行;
底商普遍销售不错,加上此地段人气、商机较旺,在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场,是可行的;
产权式商铺市场供需两旺,在后期投资风险尚未显现出来之前,此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式,在项目前期营销运作成功的情况下,销售前景仍比较乐观,也是可行;
此地块紧临火车站,流动人群较多适合做酒店,如果聘请专业酒店经营公司,后期管理到位今后会有不错的入住率,加上酒店投资能被本市投资客看好,所以出售酒店产权销售前景也会不错,此物业类别从市场角度分析可行。
鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓、底
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