华发旅顺开发区项目定位报告PPT资料.ppt
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华发旅顺开发区项目定位报告PPT资料.ppt
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,2、微观房地产市场会给华发带来怎样的竞争?
1、城市的发展会给华发带来怎样的机会?
本次汇报的主要研究问题:
4、如何使华发的路走的更稳、更顺?
华藤项目的区域地理属性东北亚中心区与环渤海枢纽的契合,大连日本:
1.5小时机程;
大连韩国:
1小时机程;
大连北京:
50分钟机程;
大连烟台:
6个小时船程;
(2013年哈大铁路开通之后)大连沈阳:
1个小时火车;
大连长春:
2个小时火车;
大连哈尔滨:
3个小时火车。
如此便利的交通条件,吸引了大量的日韩、环渤海及东北客群来连发展,同时大连依靠自身出色的自然景观及高度的城市化发展,成为东北亚区域度假、养老的首选。
大连位于东北亚的中心区域,是东北经济发展的龙头,为环渤海最佳居住城市(大连是中国第一个被联合国授予全球居住环境500佳的城市)。
而旅顺已经成为东北与华东两大区域间最重要的海上衔接点,将在北中国版图上扮演越来越重要的枢纽角色。
大连是东北亚的大连,旅顺是渤海湾的旅顺。
大连地理区位,随着大连的发展,大连城市的拓展方向为“西拓”、“北进”,旅顺担负着大连“西拓”的重任。
黄海,大连开发区,大连市区,旅顺区,旅顺开发区,金州区,本案位置,西拓,北进,旅顺地理区位,旅顺开发区位于旅顺的西部,距离旅顺老城区约10分钟车程,距离大连主城区约40分钟车程;
2013年有轨交通开通至旅顺开发区,但在这之前,便民性交通问题是制约区域发展的重要因素。
旅开地理区位,旅开有轨交通规划,旅顺南路轻轨8号线的开通将给旅顺开发区带来大量的大连客群,旅顺北路轻轨4号线的开通将给旅顺开发区带来大量的东北客群。
2011年轻轨8号旅顺老城区开通车程25分钟左右可至大连,2013年轻轨8号旅顺开发区开通车程40分钟左右可至大连,2011年通过轻轨8号线交通旅顺老城区率先与大连市内完成一体化;
2013年旅开与大连市内完成一体化,旅开将彻底融入大连40分生活圈。
2015年轻轨4号线的开通将使旅顺开发区与东北客群实现无缝对接。
2007年开始规划,2009年开工建设,2011年至老城区运营,2013年至开发区运营,轻轨8号线,2015年轻轨4号线开通,旅开有轨交通规划,尽管大连开发区的飞速发展有其宏观背景的各种因素,但轻轨的开通,实现了大连开发区与大连一体化,轻轨对于大连开发区的发展起到了至关重要的作用。
人口数据来源:
大连开发区政府工作报告,人口数据来源:
旅顺开发区政府工作报告,北车集团,中心学校,港口,中心医院,外贸学院,烟大轮渡,中远船务,中铁渤海物流基地,重工起重,本案三公里生活圈,本地块距离工业区、港口区均在1公里,因此受噪音等工业污染影响较小。
大连海景房分临海型和亲海型两种,受气候原因影响,本地人更接受亲海型住宅。
项目距月亮湾800米,属于近海不近潮的黄金距离,为亲海型项目。
本案属于居住区中心位置,距离工业港口区在3公里以内,业主上班很便利。
区域当前生活配套无学校、医院、集中型商业,但如按政府规划,2010年本案周边配套将基本完善,届时本案距离医疗、教育等生活基础配套不超过2.5公里,距离商业中心、轻轨不到1公里距离,加之项目自身配套生活非常便利。
今冈船务二期,大显精密轴,月亮湾,今冈船务,交通大学软件学院,交通大学,交通大学信息学院,吉林大学文理学院,轻轨终点站,2万平商业中心,世界和平公园,海事大学,本案,商业中心,吉林大学文理学院,新船钢业,地块周边解读,半径3公里,轻轨,本地块原始为坡地,较平整,无大坡。
地块西部有水平高差,北部有施工中的规划路,南部有自然积水,东部为自然坡地,由于地势较低,同时有交通大学18层宿舍楼的遮挡,因此本地块大部分位置的海景指数不高。
距离世界和平公园月亮湾浴场约800米,西,北,东,东南,南,西,交通大学,本地块优势在于地块位于旅顺开发区中心,生活便利,缺点是尽管地块有一定得海景与坡地资源,但谈不上是优质景观,因此该项目需以自身产品为核心同时依靠华发所擅长的园林景观,来弱化外部景观不够顶级的不足。
地块A,地块B,华藤项目的区域经济属性东北最具发展潜力的区域,我们从大连的GDP、人均可支配收入、户籍人口增长等方面得出分析结论:
大连是东北经济实力最强的城市,是东北购买力最强的城市。
数据来源:
大连统计局,大连经济,旅顺经济,从旅顺的经济指标来看,虽然其绝对值较低,但其GDP增幅已经超过大连,发展态势良好,是大连发展最快的区域之一。
大连统计局,现代工业产业带,生态、旅游产业带,软件、教育产业带,旅顺专题,旅顺在保持原有旅游名胜区的历史定位的同时,全新打造旅顺北路的现代工业产业带、旅顺南路的高新技术和大学产业带、旅顺中路的森林公园旅游观光农业产业带,将会给旅顺带来大量大连及东北的高素质、高收入客群。
旅顺产业,沿旅顺南路由东北财经大学至旅顺口城区的塔河湾,形成以软件产业、大学园区为先导的旅顺南路软件、教育产业带。
旅顺中路以发展生态旅游和观光农业为主,建设大规模的森林公园。
旅顺北路和渤海岸线的土羊高速公路、烟大铁路线规划的双岛江西、三涧长城、营城子和北海四个工业组团形成旅顺北路石油化工及现代工业发展带。
充分利用黄、渤海岸线的天然海滨风景资源规划形成海滨旅游产业发展带。
旅顺经济开发区辖区总面积65平方公里,结合国家振兴东北老工业基地发展战略、辽宁省“五点一线”和大连市“两区一带”发展规划,旅开确定了建设以船舶制造、船舶配套和重大装备制造业为主导,以港航物流业为支撑,以旅游教育产业为两翼的新型生态产业园区的发展定位。
目前,初步形成了加工制造园区、港航物流园区和旅游教育居住区三大功能区。
当前旅开已有145家工业企业入驻,其中,已竣工投产的工业企业达99家。
大连重工起重集团、大连船舶重工集团、北车集团等10家国内知名集团公司在开发区建立生产基地;
今冈船务成为目前大连市投资规模最大的日资船舶分段制造企业;
计划投资100多亿元的中远大连造船项目现已全面启动。
2010年这些项目建成和全部达产后,旅顺开发区将成为东北地区重要的临港装备制造业聚集区之一。
当前旅顺开发区已经形成了加工制造园区、港航物流园区、旅游教育居住区三大功能区,其中加工制造业将会为旅开提供大量的人口基数,旅游教育业将会为旅开提供大量高素质、高收入客群,港行物流业将会为旅开增加了流动性人口数量将直接促进旅开第三产业的发展,带动区域配套的成熟,这些人口数量尤其是高端人口数量的飞速增加将会带动旅开房地产市场尤其是中高端市场的发展。
烟大轮渡,土羊高速,中远船务,北车集团,大起大重,今冈船务,交通大学,旅顺开发区的港航物流业以烟大轮渡、土羊高速为核心,加工制造业以中远、北车、大起大重、今冈船务为核心,教育产业以交通大学、外贸学院为核心,这些核心的客群及其衍生的政府公务员、产业上下游带来的私营业主对旅开的近期房地产市场有较大的推动作用。
世界和平公园,世界和平公园,旅开发展,旅顺开发区客群拥有强劲的购买能力,其经济实力甚至高于大连平均水平,但旅顺开发区目前缺乏顶级消费人群。
大连中原市场研究部,旅开发展,月亮湾,中心学校,港口,轻轨终点站,2万平商业中心,中心医院,世界和平公园,本案,商业中心,按旅顺政府十一五规划,2009与2010年是旅开进入高速发展的起点,2010年区域内医院、集中型商业、九年义务制学校等生活配套与公共设施配套基本齐全,中远、北车等旅开支柱性产业相继投产,届时依靠产业的带动、配套的成熟将会给旅开带来大量的自住客群。
大连日报&
旅顺十一五规划,华藤项目的区域自然属性北中国最好的宜居环境,宜居旅顺,旅顺口区地处辽东半岛最南端,距大连市区直线距离20公里,三面环海,属南温带亚湿润季风气候,年平均气温10.3度。
全区总面积506.8平方公里,其中城区面积34.2平方公里,海岸线长169.7公里,辖1个经济开发区、5个镇、8个街道、71个行政村、23个社区,截止08年总人口26万,是国家级重点风景名胜区、国家级自然保护区、国家森林公园和历史文化名城。
旅顺是大连人心目中的后花园,是国内著名的旅游景点集中地,而旅顺开发区更是依靠丰富的海景资源,成为东北客群度假、养老的青睐之地。
随着交通、配套等生活问题的解决,预计在未来的几年内,东北的度假、养老客群将呈现上升趋势。
宜居旅顺,宜居旅顺,小结:
1、大连是东北经济实力,购买能力最强的城市,尽管旅顺经济起点不高,但其发展速度在大连位于前茅。
2、旅顺当前规划利好相继落实,如轻轨8号线按时竣工,则未来2-3年内,旅顺将进入快速发展通道。
3、旅顺良好的地理位置和气候条件,对环渤海区域尤其是东北的度假、养老客群的有着强大的吸引力,这部分客户将使项目影响超越区域概念。
4、旅顺开发区虽然有众多利好因素,但目前整体配套仍在完善中,建议华发充分利用品牌影响度,推动政府加强执行力度。
名词解析:
供应量:
市场在售建筑面积;
消化量:
市场成交建筑面积;
存量:
已经开工建设,但没有推出市场的建筑面积;
潜在供应量:
已经有形象展示,但没有动工项目的建筑面积;
潜在地块:
摘牌地块或已明确的历史遗留地块的建筑面积。
大连地产现状,08年大连市内消化量明显下滑,但市内四区整体成交均价确格外坚挺。
中原市场研究部,大连整体客群以本地人为主,但顶级项目中则以外地人为主;
大连投资意识较弱,拥有二套住房的客群比例仅为11.9%,房地产泡沫较小。
大连地产现状,大连市场面临的主要问题为:
存量过大,短期内市场消化有一定难度。
中原市场研究部,大连地产现状,一线品牌开发商较为看好大连市场,其土地储备量近2200万平(建面)各品牌大多已成为各自开发区域的
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