北京科技园置业股份有限公司并购重组项目合作方案PPT课件下载推荐.ppt
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北京科技园置业股份有限公司并购重组项目合作方案PPT课件下载推荐.ppt
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北京科技园建设股份有限公司是北京科技园置业股份有限公司的第一大股东,拥有置业公司55.7%的控股股权。
二、并购重组模式,并购股权比例,38.3,出让8.7,47,并购重组模式,此次收购置业公司47%股权,收购价为1.25元/股,收购价款总额为11750万元;
目前,我公司与各股东之间的转让的有关合同全部签署,该公司转让的国有股东开始履行在北京联合产权交易所挂牌的手续;
重组后的置业公司股权结构为:
海南三至投资有限公司、深圳海亚投资有限公司以及上海国之杰投资发展有限公司合计拥有置业公司47股权;
北京科技园建设股份有限公司为47股权;
北京海开房地产集团公司为6股权。
增资扩股,在完成本次收购47股权同时,上海国之杰投资发展有限公司出资2亿元对该公司实行增资扩股,使国之杰所占股份大约达到70,成为该公司的绝对控股股东。
并购重组动因,一是充分发挥置业公司的品牌、规模和影响。
置业公司开发的中关村金融中心等物业,在北京市场树立了良好的公司形象。
置业公司目前除了三个地块项目的开发,没有其他对外投资,公司的基本面比较好。
三方公司和建设公司的联合,将会进一步增强置业公司实力,优势互补,产生112的效果,双方能量得到充分地释放,使置业公司最终成为北京乃至全国领先的房地产开发企业。
二是实现置业公司的赢利模式和战略的转型。
三方公司和建设公司的联合,利用建设公司一级土地开发的优势和大量的土地储备,各方将更多地在北京市场发展一些新的房地产住宅项目,每年开发2030万平米,通过这些地产项目的开发进一步增强置业公司的赢利能力,从而进一步支持现有的酒店、酒店式公寓等物业形态,保证优质物业的长期经营,实现“以短养长”。
三是置业公司拥有的中关村西区23项目,该项目从区域环境、开发业态以及市场前景等方面看,是个非常好的项目。
该项目的前期工作已经基本完成,为全面启动,抓住奥运商机创造了有利的条件。
三、新置业公司主要项目,项目基本情况,国之杰公司,北京中关村建设,北京海开,北京科技园置业,21地块中关村金融中心已销售16.7亿,利润1亿元,沉淀5.8亿现金,23地块酒店、写字楼已卖掉11万平米剩下酒店6万平米银行8亿10年贷款,25地块电子商城固定回报1300万2900万毛地价款收回,47,6,所需资金11750万元,47,21地块项目,该项目为中关村金融中心;
目前已经全部销售,主要购买单位为新东方和中钢集团,实现销售收入16.7亿元;
投资及支出情况(总投资15.08亿元,实际已支付11.07亿元):
土地5.17亿元;
工程款预计7.5亿元(实际数额要经过结算后确定,实际已支付4.1亿元);
营业税9100万元(实际支付3000多万);
利息9000万元;
管理费用等摊消6000多万;
截止到2005年9月货币资金还有5.8亿元;
该项目还有4500万元的流动资金贷款;
该项目的利润约为1.07亿元。
23地块基本情况,重组后的置业公司目前的主要开发项目为北京中关村西区23地块。
23地块总占地面积2.67万平米,规划总建筑面积18万平米,主要建设高级公寓(12000平米)、五星级酒店(40000平米)、商场(43000平米)、地下停车场及其他配套用房(60000平米)、写字楼(25000平米)。
建成后将成为中关村西区高档次酒店、商业、高级公寓之一。
23地块基本情况,其中的11万平米写字楼和商业设施采取订单式开发的方式销售给捷克的房地产企业ECM集团;
已经达成合作意向并就主要条款达成初步合作框架,ECM集团并已支付500万人民币作为定金,并聘请国际著名的商业设计公司、BBG公司以及其他机构做了前期的规划设计以及市场调研;
采取成本利润的方式支付买价,利润大约为所有成本的12.513.5,按照我们的估算,该部分成本大约为11.5亿元,则ECM支付的买价大约为13亿元;
付款条件为,2006年7月做到正负零时,ECM公司先支付7.4亿元;
以后的销售款按照工程进度付款;
23地块基本情况,按照我们的投资估算,23地块总投资约为20.68亿元;
23地块土地开发费5.47亿元,土地出让金2.14亿元,目前只交了3200万元,因为没按时交纳形成5700万的利息;
过“十一”以后交2.8亿元,其中土地出让金已经全部交清,另外1亿元付土地开发费;
在2006年7月做到正负零前,建设单位可以垫资施工,公司资金需求量不是很大;
已经与工行达成意向提供8亿元的信贷额度,北京银行提供1亿元的授信额度对该项目进行支持;
四、23地块项目环境,地理位置中关村,中关村作为中国第一个国家级高科技园区,享有中国“硅谷”的称号,是中国政府倾力打造的政府品牌。
北京市政府通过一系列的政策和优惠措施,鼓励和吸引高科技企业在中关村创业、投资和发展,在国内外影响巨大。
中国智力资源最密集地区以北京大学、清华大学为代表的中国著名高校数十所;
以中国科学院为代表的各类科研机构二百余家。
每年毕业数以万计大学生、研究生;
产生数千项高水平的科研成果。
中国高新技术企业的摇篮一大批高新技术企业在这里成长壮大,涌现出联想、方正、四通、同方、新浪等知名企业。
是中国最大的电子产品展销、集散和服务基地八十年代的“电子一条街”,已发展成为技工贸一体化,影响全国的电子信息产业基地。
首都经济增长的发动机近年来中关村科技园区各项经济指标的年增长率均在20以上,成为北京市经济增长最快的地区。
目前园区已初步形成以电子信息产业为龙头,以光机电一体化、生物技术和医药市场、新材料、新能源与环保技术为支柱的新型产业结构。
地理位置中关村西区,中关村西区,西区,以金融资讯、商务服务、行政办公和科技会展功能为主,是首都西部经济中心,与东部的CBD、中部的金融街共同构成首都三大商务中心区。
地理位置中关村西区,西区区内共划分为六个功能区,其中、区为综合科贸组团区,将建设科技贸易类企业写字楼;
IV区为公共建筑区,设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施;
、区为公共绿地,将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场,绿地面积达7.1公顷。
地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。
其中地下三层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层,地下二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊,同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。
项目的主要特点和优势,具有不可多得的地理位置优势;
项目由BBG设计事务所以及国际著名的美国波特曼设计事务所设计,其规划设计属于国际领先水平;
便捷的交通北侧紧邻北四环,西接苏州街,东临中关村大街,北距首都国际机场25公里,南距北京西客站10公里,即将于2007年开通的地铁4号线(中关村金融街)、地铁10号线(中关村CBD)一纵一横从中关村广场地块穿过。
中关村广场地下停车场共有11000个停车位,建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊,与地上形成立体交通网络,区域实现完全意义的人车分流。
中关村广场所有建筑物二层通过连廊和平台相互连通,成为全天候的二层步行系统。
由于西区规划对整体布局都进行了严格的功能划分,项目所建设开发的金融中心、酒店、商场以及公寓在该区域具有不可替代性,从根本上保证了项目开发的物业既有独立性,又保持了功能的完整布局。
中关村西区项目总投资150亿人民币。
五、项目投资评估,酒店市场分析,2004年、2005年中关村写字楼分别有57万平方米和49万平方米的供应量,2007年前,中关村供应量将达到240万平方米。
若按中关村西区、中关村南、北大街沿线、知春路、学院路、西北三环沿线这些区域进行统计,目前的写字楼总数约有100个左右,总建筑面积约354万平方米,占北京市写字楼项目总体的约12.5%。
但是,中关村相应的商务配套设施却比较匮乏。
虽然新世纪饭店、友谊宾馆、西苑饭店、香格里拉饭店、翠宫饭店等几家知名饭店能基本满足中关村部分客流对餐饮、会议和住宿的需求,但从整个中关村地区三星级以上饭店所能提供的床位总数看,中关村不断增长的中高收入群体的住宿需求还远不能被满足。
同时,越来越多的大型企业已进入中关村西区,包括已入住的中国电子、中钢集团、中化总公司、百度、新浪、花旗银行和法国电信等,因此,未来中关村对高档酒店的需求将越来越大。
酒店式公寓市场分析,目前,市场整体的价位比较高,北京中原市场研究部分析认为,其主要原因有:
中关村作为重点建设的办公区域,住宅用地的批准面积非常少,公寓项目稀缺;
中关村经济高速发展,高收入人群的比例不断加大,公寓作为高档住宅消费品成为这部分人群的消费热点,受到市场追捧;
产品的起点都很高,从整体设计到硬件配套都是高标准,性价比相符。
酒店式公寓市场分析,客群地域性明显客群来源有很大的地域特性。
项目的购买者很多是项目周边公司、政府机关和学校。
很多项目面对的都是周边的消费者,区域消费明显,而且这些项目的周围要不公司密集,要不政府机关集中,要不就是高校林立,天然就存在这些消费群体,公寓产品很有市场潜力;
高收入、高层次、高素质。
中关村的公寓项目,价位都不低,消费者需要很高的经济收入做支撑,而从销售分析发现,购买公寓的消费者的经济实力都不成问题,他们所关心的是,公寓产品的品质要体现他们的层次;
投资意识强烈。
在接触的项目里,经常有专业的投资消费者,他们对于市场的反应很灵敏,而且很有实力,经常购买不止一套,然后立刻出售获利,这部分人群所占比例不容忽视。
酒店式公寓市场分析,产品定位高档易墅殿堂(纽约客)、文津国际、远中悦莱项目都是酒店式公寓和酒店同时并存,这样设计相信在后期的酒店式公寓的管理中,酒店的功能可以为酒店式公寓提供很好的支持,这是中关村酒店式公寓一个明显的特色,酒店和公寓同体。
在户型上,目前中关村区域内公寓面积因为项目的定位不同,主力面积也各不相同。
例如10号名邸最小的面积是206平方米,最大面积373平方米,从面积上就确定了自己高档的路线。
类似的项目还有人济山庄(主力面积90150平方米,比例达到81%),富海中心(主力面积120150平方米,比例达到60%)。
相对应另一方面是中关村区域的投资型公寓,例如易墅殿堂(纽约客)、新中关、远中悦莱等,主力面积都很小,介于4575平方米之间,有的项目一居比例甚至最高达到100%。
投资和效益估算,总投资(包含资金成本)为206832.29万元。
销售价款13亿元、21净收入0.6亿元、25收回0.42亿元、公司净资产1.56亿元(截止到2005年8月)、增资2亿元,因此该项目投资大约需要3亿元银行贷款;
除此之外,该项目还持有部分车位以及五星级酒店和酒店式公寓52000平米,其资产市值将达到15亿元,其中70股权比例计算的资产市值为10.5亿元,按照该项目投资3.2亿元以及2.1亿元银行贷款(按3亿元银行贷款的70计算)计算,其总回报率将达到198。
六、资金需求及合作模式,资金需求
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