东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路PPT优质PPT.ppt
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2007年5月份为推货高峰期,2、3季度的竞争压力较大;
2007年10月份为推货第二高峰期,各个楼盘将加推新货,竞争激烈。
2007年市场推货时机分析,平层洋房面临的竞争态势,2007年一级竞争楼盘推货时机分析,2007年有约4个项目第二季度开始首批推货,预计为了打好“五一”黄金周这一仗,各楼盘会在4月份提前发售。
由于各楼盘体量都较大,预计第三轮加推高峰将在11月下旬,市场余热将持续到年底。
情景洋房竞争分析,竞争的层级分析,万科城市高尔夫深业玉泉山宏远新城,金域中央,世纪城3期、旗峰天下景湖湾畔2期、东骏豪苑,竞争楼盘汇总表,注:
具体见附件1,销售甘特图分析,金域中央/剩余120套,国际公馆18套,万科城市高尔夫/共416套剩余264套,旗峰天下/共298套剩余90套,数据来源:
尊地数据库,景湖湾畔/30套,东骏豪苑/约90套,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,2006,2007,2008,2006年6月至今市场消化大约500600套,预计2007年3、4季度同期楼盘竞争规模约200300套,深业玉泉山/57套,宏远新城100套联排300400套多层,情景洋房面临的竞争态势,供货量约200300套,需求量约500600套,2007年度3、4季度市场供需分析,数据显示,2007年3、4季度的情景洋房明显供不应求,市场存在较大的需求缺口。
2007年2季度市场放量较多;
2007年3、4季度竞争楼盘放量较少,竞争压力小;
2007年9、10月份无情景洋房入市,处于市场空档期。
2007年市场推货时机分析,情景洋房面临的竞争态势,S,T,12345678910,2007年一级竞争楼盘推货时机分析,金域中央,百悦尚城,60套,首批40套,2007年第四季度不存在一级竞争对手。
市场小结,平层洋房,2007年3、4季度市场供大于求,竞争程度激烈。
2007年6、7月份市场竞争程度较低,入市较佳;
2007年45月份为推货高峰期,2季度竞争压力较大;
情景洋房,2007年情景洋房市场竞争程度低,稀缺性凸显。
推盘策略,项目分析竞争态势,项目分析客户积累,12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月,到访客户300400组,到访客户400500组,客户到访600800组,推盘思考?
什么时候开盘?
怎么推货?
开盘价格是多少?
完成目标没有?
开盘时机,综上所述,7、8月是最佳的入市时机。
12345678910,T,S,2007年市场推货时机分析,尽管23月楼市推货较少,但此阶段工程进度肯定跟不上,所以不是最佳的入市时机。
楼市经过7、8月沉寂之后,9、10月又进入了推货高峰期,此时入市将面临较大的竞争压力。
经过5月推货高峰后,7、8月楼市进入了空档期,且此阶段工程进度是可以提前完成的。
推盘思考,什么时候开盘?
回款预计?
平层洋房均价,注:
详细的定价计算过程见附件1。
现阶段均价:
50005100元/,我司在对现阶段在售竞争楼盘价格等因素进行了详细调研的前提,制定出现阶段本项目的销售均价。
由于本项目距离销售还有一段时间,因此现阶段的价格不能反映2007年910月份的市场价值。
根据东莞房地产市场近年价格涨幅幅度来看,本项目还有8%左右的升值空间:
所以预计本项目的开盘价格是:
2007年9月份的均价:
54005500元/,情景洋房定价,注:
详细的定价计算过程见附件2。
情景洋房均价:
6500元/,同样,考虑到5%左右的升值空间,所以本项目的开盘价格是:
6800元/,推盘思考,什么时候开盘?
推货量,中心水景园林附近区域,现场到访客户累计约1500组,根据同类楼盘经验,诚意客户约有600800组,考虑到客户流失的原因,首批诚意客户约400500组,按照东莞普遍的解筹率,首批能消化200套左右。
根据之前确定的7、8月推盘,可以通过加快工程进度实现:
销售中心的提前投入使用、部分情景洋房和小高层封顶、展示区域的对外开放等。
2007年7、8月份是楼市推货低谷期,这阶段入市竞争压力相对较小。
推货区域,开盘首批推货区域,首批,第二批推货区域,第二批,第三批推货区域,第三批,推货量,2房2厅27套3房2厅81套,情景洋房40套,4房2厅62套3房2厅50套,2房2厅72套,推货量,推盘思考,什么时候开盘?
开盘推哪里?
推多少?
日期,套数,开盘期,强销期,回款预计,91011120102,累计完成,150套/0.7亿,250套/1.2亿,350套/2亿,450套/2.5亿,500套/2.8亿,蓄势高峡,150,本月完成,本月完成,累计完成,加推累计完成,本月完成,累计完成,本月完成,累计完成,本月完成,100,100,100,50,营销执行方案,建立畅通的沟通渠道,建立有效的销售通路,卖什么怎么卖,?
品牌推广目标,营销实现目标,卖什么,用怎样的述求向市场传递清晰的信息,营销策略,广告传播:
通过广告传播树立高端的市场形象,在不同阶段整合户外、网络、汽车站牌、报纸、电视等媒体形式;
渠道策略:
现场接待中心、市内节日外展场、高端资源联动、目标客户渗透、重点镇区巡展等扩大传播半径和加强市场渗透;
公关活动:
以时尚和文化为主题,通过吸引广泛关注和影响力的活动事件搅动市场,并深化项目的文化内涵形象;
文化营销:
对于品牌内涵价值的诉求,文化内涵的事件活动,树立项目具有文化品位的内在形象;
营销工作计划表,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,01月,02月,销售线;
活动线,“文化大使”招募活动,魏玛印象发布会,房博会,巡展活动,团购洽谈,中高端俱乐部联动,魏玛之旅,分享魏玛,产品推介会诺基亚产品发布会,开盘,建筑设计展,新年音乐会,正式销售中心客户接待、跟踪、回访,户外更新,户外更新,户外更新,围墙广告,报纸软文,户外广告,短信,报纸软文,独立网站,户外广告,报纸硬广,候车厅广告,TV广告,户外广告,户外更新,TV广告,户外广告,推广线,立体艺术展,才艺大赛,外展活动,人文思想年系列活动,临时咨询中心客户接待,正常销售,卖什么,?
核心提炼,一个城市的思想主张,第一阶段:
07年3月6月蓄势,形象为先导,卖什么,?
主要表现于围墙、户外广告等树立项目品牌形象,一个城市的思想主张,一群人有了思想,一个城市就有了信仰!
卖什么,?
第二阶段:
07年7月9月预热,活动为契机,围绕这个主题,延伸一系列的情景与文化交融的画卷,卖什么,?
第三阶段:
07年10月12月开盘,以活动加势传播,思想之美,诞生!
围绕这个主题进行项目的主卖点阐述:
(突出思想与未来),卖什么,?
主题:
人文思想年系列活动,怎么卖,用怎样的述求向市场传递清晰的信息,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?
怎么卖,?
一个城市的思想主张,2006年4月5月,“文化大使”招募活动启动仪式,魏玛印象新书发布会,5月1日房博会项目展示,2006年5月7月,巡展启动,外展中心启动,2006年5月7月,团购启动,中高端俱乐部联动,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?
一群人有了思想,一个城市就有了信仰,预热阶段,怎么卖,?
一群人有了思想,一个城市就有了信仰,文化大使揭幕暨颁奖典礼仪式,2006年6月下旬,魏玛之旅幸运抽奖及启程,2006年6月下旬,魏玛之旅启动仪式,分享魏玛景观及生活摄影展,2006年7月8月,魏玛之旅凯旋归来,产品推介会暨Nokia新品发布会,2006年8月下旬,产品推介会,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?
一群人有了思想,一个城市就有了信仰,预热阶段,思想之美,诞生!
开盘阶段,怎么卖,?
思想之美,诞生!
2006年9月26日,开盘庆典,2006年11月12月,德国文化精粹魏玛&
东莞文化交流,莱比锡管弦乐表演,德国建筑设计展,2008年01月,少儿才艺大赛构筑立体主题生活,THEEND.,谢谢!
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