xxx商务酒店项目策划书PPT资料.ppt
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10层:
15个小型会议室,会议室内配备有电话会议设施11层:
会议辅助设施,包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机,复印室、有现代化电子印刷及装订设备。
有照相胶卷冲印室。
12层:
商务办公室、商务会客区13-18层为客房,其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套,客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务,提供语言信箱服务。
卫生间有饮用水系统。
所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。
客房内有收发传真或电子邮件的设备。
提供免费店内无线寻呼服务。
24小时提供洗衣加急服务。
委托代办服务。
有大堂酒吧。
专业性茶室。
西餐厅外的其他外国餐厅,配有专门厨房。
有饼屋。
有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅,配有专门的宴会厨房。
有24小时营业的餐厅。
钢琴吧-高雅的音乐酒吧,云集各类名酒佳酿,有现场音乐表演,有至少能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。
配有5个小会议室。
有同声传译设施(至少4种语言)有电话会议设施。
有现场视音频转播系统。
有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。
有专门的复印室、配备足够的复印机设备。
有现代化电子印刷及装订设备。
保龄球室(6道)。
美容美发室。
精品店。
独立的书店。
独立的鲜花店,电子卡门锁。
客房贵重物品保险。
自备发电系统。
2.项目背景,背景1:
XXX综合交通枢纽-换乘客流促使商业高速发展XXX综合交通枢纽东起外环线,西至华翔路,北临北翟路,南到沪青平公路,控制占地26.6平方公里。
城市轨道交通:
XXX交通枢纽将汇集地铁2号线(XXX交通枢纽至浦东机场)、5号线(莘庄站至XXX交通枢纽)、10号线(XXX交通枢纽至外高桥)、13号线(XXX交通枢纽至普陀区),低速磁悬浮、高速磁悬浮,此外还有铁路、航空、公交出租等交通工具,同时还多预留了两条地铁轨道。
2.项目背景,2.项目背景,背景2:
2010年上海世博会-国际来访者刺激酒店业发展,2010年上海世博会邀请了个国家和国际组织参展,吸引万人次的参观者,是中国政府申办和筹办上海世博会期间向国际社会作出的一项庄严承诺,这两项指标都将创世博会多年历史的最高记录。
按照计划,预计在今年内,确认参加上海世博会的国家和国际组织将达到或超过个。
外国参展商落户将带动商业贸易的蓬勃发展;
旅游经济所带来的人群将产生对酒店、宾馆等商业设施的大量需求,2010年世博会更将带来大量的旅游人群和许多商务贸易方面的客流。
选址西郊(徐泾)临空商务区地理位置和发展优势2.1城市枢纽效应:
XXX交通枢纽所产生的巨大人流、物流、信息流必将为其周边地区带来财富商机,现代化大的综合交通枢纽已经不仅仅发挥交通功能,而且将迅速推动具有商业、商务、休闲等多功能新城市空间的拓展,并成为城市发展的重要节点。
2.2西郊(徐泾)临空商务区地理位置西郊临空商务区在徐泾镇的东侧,紧邻即将建设的XXX交通枢纽(毗邻西郊(徐泾)临空商务区仅1公里)。
其规划范围:
南起徐泾港,北至蟠龙港;
西到诸光路,东到与闵行区交界的小涞港;
占地共有2979亩,约198.6公顷。
3.可行性研究,选址西郊(徐泾)临空商务区自身的肌理特色2.1良好的生态环境规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境,不可再生的自然肌理,人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。
2.2高档的房产集群区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。
2.3丰富的旅游资源西郊(徐泾)临空商务区可以借助周边的旅游资源,如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等,形成独特的商务旅游特色。
3.可行性研究,2.4良好的教育环境和人才基础在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等;
在周围高档别墅区内居住着大量的外籍人士、高级白领及国内外著名学者。
2.5优越的开发条件西郊临空商务区所处地块目前基本上是未开垦的“处女地”,没有历史包袱,可以在短期内快速启动,开发成本相对较低,可以进行高标准、整体性综合开发。
3.可行性研究,西郊(徐泾)临空商务区的功能定位西郊(徐泾)临空商务区定位之一立足大上海、辐射长三角的“商务高地”。
高端商务人士由于其强劲的消费能力,日益成为各方市场争夺的重点,同时大交通枢纽的便利又为其方便地到达提供了保证。
因而西郊(徐泾)临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。
(商务酒店服务的主要人群)西郊(徐泾)临空商务区定位之二适应上海产业升级要求,建立“创新服务园区”。
西郊(徐泾)临空商务区定位之三提供全方位信息平台,打造“信息枢纽”。
3.可行性研究,宏观经济环境旅游增长,带动酒店行业兴旺,3.可行性研究,酒店SWOT分析,商务酒店市场前景,从发展趋势上看,从现在起到2008年,上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增,走势强劲。
本项目紧靠XXX机场,具有地理的特殊性,商务酒店和商务别墅在该地区均属稀缺产品。
XXX机场规划增辟国内航线,未来客户群体将更加扩大。
外来投资的进入、周边商业区的拓展,使得对商务类物业的需求持续增加。
据有关资料,目前XXX地区商务楼趋向紧张,已向周边地区延伸。
从供求关系上看,土地是不可再生资源,经多年开发,西郊(徐泾)临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。
而在需求上,更是一种身份的体现,因此市场缺口较大,因而有巨大的商业价值。
房地产开发公司,指挥部,技术部,工程部,审算部,设备部,市场部,物业开发部,运营部,财务部,项目一,项目二,本项目,项目经理,专家组,土建水电工程师,造价师,采购员,营销人员,物业管理员,技术员,会计,组织结构图,项目任务分工表,项目任务分工表,项目任务分工表,合同管理,1.合同模式EPC,2.EPC模式下业主的职责,3.合同总体策划,4.合同分析,5.合同控制和跟踪,6.合同风险管理,合同生命期的特征,设计-采购-施工总承包(EPC),合同模式EPC,EPC模式下业主的职责,监督和验收,合同体系的协调又称为合同网络,目的是项目所涉及的各合同之间关系的安排与协调。
包括的内容工程和工作内容的完整性技术上的协调价格上的协调时间上的协调合同管理的组织协调,合同总体策划,总体分析-合同总体分析的内容-合同的法律基础-合同类型-合同文件和合同语言-合同文件的解释顺序-承包商的主要任务-发包人责任-合同价格-合同总体分析的内容-施工工期-违约责任-验收、移交和保修-索赔程序和争议的解决,合同分析,合同详细分析-将承包合同目标、要求和合同双方的责权利关系分解落实到具体的工程活动上-针对对象:
合同协议书、规范、图纸、工作量表-通过合同事件表、网络图、横道图等定义各工程活动以项目工作分解结构为基础(WBS)-合同工作分解结构(CWBS)对CWBS中的活动,编制合同事件表,合同分析,合同实施控制建立合同实施的保证体系监督承包商的工程小组和分包商按合同施工对合同实施情况进行跟踪,对合同履行情况加以诊断进行合同变更管理日常的索赔与反索赔,合同控制和跟踪,风险识别,风险定性分析,风险定量分析,风险控制与管理,合同风险管理,风险应对措施,项目分解结构WBS,1.项目WBS,2.项目流程图,3.项目任务编码,4.项目任务分解表,决策阶段,环境调查和分析,项目定义和论证,组织策划,管理策划,合同策划,经济策划,技术策划,风险分析,实施阶段,设计准备阶段,设计阶段,施工阶段,动用前准备阶段,保修阶段,营销宣传,施工阶段,投资控制,进度控制,质量控制,安全控制,合同管理,组织与协调,竣工验收,营销宣传,平面媒体,电视,网络,利用XXX枢纽,报纸,杂志,广告牌,磁悬浮车内,高铁站台,地铁广播,公交车车身,机场广播,热气球,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,项目进度管理,1.甘特图,2.进度拖延原因分析,3.进度拖延解决措施,甘特图,甘特图,进度拖延原因分析,计划时忘记(遗漏)部分必需的功能或工作计划值(例如计划工作量、持续时间)不足,相关的实际工作量增加资源或能力不足,例如计划时没考虑到资源的限制或缺陷,没有考虑如何完成工作出现了计划中未能考虑到的风险或状况,未能使工程实施达到预定的效率在现代工程中,上级(业主、投资者、企业主管)常常在一开始就提出很紧迫的工期要求。
使承包商或其他设计人、供应商的工期太紧。
而且许业主为了缩短工期,常常压缩承包商的做标期、前期准备的时间。
工期及相关计划失误,进度拖延原因分析,工作量的变化。
可能是由于设计的修改、设计的错误、业主新的要求、修改项目的目标及系统范围的扩展造成的外界(如政府、上层系统)对项目新的要求或限制,设计标准的提高可能造成项目资源的缺乏无法及时完成环境条件的变化,如不利的施工条件不仅造成对工程实施过程的干扰,有时直接要求调整原来已确定的计划发生不可抗力事件,如地震、台风、动乱、战争状态等。
边际条件的变化,进度拖延原因分析,计划部门与实施者之间,总分包商之间,业主与承包商之间缺少沟通工程实施者缺少工期意识,例如管理者拖延了图纸的供应和批准,任务下达时缺少必要的工期说明和责任落实,拖延了工程活动项目参加单位对各个活动(各专业工程和供应)之间的逻辑关系(活动链)没有清楚地了解,下达任务时也没有作详细的解释,同时对活动的必要的前提条件准备不足,各单位之间缺少协调和信息沟通,许多工作脱节,资源供应出现问题由于其它方面未完成项目计划造成拖延。
例如设计单位拖延设计、运输不及时、上级机关拖延批准手续、质量检查拖延,业主不果断处理问题等承包商没有集中力量施工,材料供应拖延,资金缺乏,工期控制不紧。
这可能是由于承包商同期工程太多,力量不足造成的业主没有集中资金的供应,拖欠工程款,或业主的材料、设备供应不及时,管理过程中的失误,解决进度拖延的措施,增加资源投入,例如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量重新分配资源,例如将服务部门的人员投入到生产中去减少工作范围,包括减少工作量或删去一些工作包(或分项工程)改善工具器具以提高劳动效率提高劳动生产率,主要通过辅助措施和合理的工作过程将部分任务转移改变网络计划中工程活动的逻辑关系将一些工作包合并修改实施方案,成本管理,1.成本分配,2.成本控制时间区段,3.成本控制的主要工作,4.成本超支原因分析,5.降低成本的措施,成本分配,本项目拟投资12亿人民币前期计划投资1亿元进行可行性研究等建设准备工作建设期计划投入10.5亿元进行建设、装修等工作竣工后计划投入0.5亿元进行物业管理、试运行等工作,成本控制时间区段,A为上期末的实际控制结果;
B为本期内的实际完成
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